11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，在這次會議上，對于房地產(chǎn)，習(xí)近平有18個(gè)字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！睙o獨(dú)有偶，11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國家總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，國家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。高層連續(xù)三日喊話房地產(chǎn)去庫存化，在業(yè)內(nèi)看來，預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

待售面積創(chuàng)新高 高層接連喊話去庫存

11月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

短短10多年的時(shí)間里，中國房地產(chǎn)最大基本面從短缺走到了嚴(yán)重過剩。易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，其所監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

10月份，上述35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數(shù)值最高，為31個(gè)月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個(gè)月。

“當(dāng)前，我國房地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)正是高庫存。而在市場區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“近段時(shí)間，習(xí)近平主席和李克強(qiáng)總理皆提到房地產(chǎn)高庫存，并將其列為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。這其實(shí)關(guān)系到兩個(gè)方面，一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)難見底；二是庫存不降，金融體系有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑，在習(xí)近平第一次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時(shí)，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟(jì)的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)。

深圳房地產(chǎn)價(jià)格漲逾四成 去庫存化政策或?qū)⒊雠_

國家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，持平的城市有10個(gè)。

與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有54個(gè)，上漲的城市有16個(gè)。10月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為40.5%。值得注意的是，北上廣深四大城市中，10月環(huán)比漲幅最大的為上海，漲幅達(dá)2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

據(jù)媒體援引接近住建部的知情人士稱，目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

據(jù)了解，對于樓市去庫存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計(jì)在年底經(jīng)濟(jì)工作會議之后會分層次出臺。在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段或?qū)⒓哟罅Χ取?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)，除了從市場需求端因地施策之外，對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。

除此，據(jù)了解，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，國家住房銀行或提上時(shí)間表。

房地產(chǎn)行業(yè)11只概念股價(jià)值解析

萬科A:銷售形勢良好，土地投資大幅提升

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券股份有限公司 研究員：樂加棟，郭鎮(zhèn)，金山

核心觀點(diǎn)：銷售形勢持續(xù)穩(wěn)健，均價(jià)整體繼續(xù)上升

2015年10月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額236.5億元(同比+7%，環(huán)比-3%)，不過從認(rèn)購金額的角度來看，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的上升，金九銀十萬科的銷售形勢基本穩(wěn)定。2015年1-10月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2041億元(同比+19%)，已經(jīng)接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個(gè)月的新推貨都保持相對穩(wěn)健水平，全年銷售金額超過2500億元是比較確定的。10月銷售均價(jià)約12620元/平米(環(huán)比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力

2015年10月，萬科共獲取19個(gè)項(xiàng)目資源，合計(jì)建筑面積約305.7萬平米，總地價(jià)約150.74億元。月度拿地規(guī)模是近兩年來的高點(diǎn)，與銷售規(guī)模之比繼續(xù)提升，10月達(dá)到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時(shí)質(zhì)量相對較好的地塊(樓面價(jià)占周邊售價(jià)之比較低)的推出量也在增加，萬科拿地的可選擇范圍加大。不過整體拿地價(jià)格囿于土地資源稀缺、優(yōu)勢地塊爭奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來看，公司10月獲取的項(xiàng)目大多是萬科控股以及100%控股，少數(shù)股東權(quán)益占比未來將相對下降。10月，萬科再次公告了獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目，杭州大江東香精廠項(xiàng)目，建筑面積10.2萬平米，截至目前，萬科在物流地產(chǎn)項(xiàng)目上的儲備建面達(dá)到49.0萬平米。未來發(fā)展提速可期。

預(yù)計(jì)公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買入”評級

萬科的銷售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢，前10月的銷售規(guī)模已經(jīng)接近去年全年水平。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)(如物流地產(chǎn))有序推進(jìn)。我們看好公司的長期發(fā)展

風(fēng)險(xiǎn)提示：全國房地產(chǎn)市場負(fù)向波動(dòng)；轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期。