保利地產(chǎn)：10月銷售低于預(yù)期

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲

結(jié)論與建議：公司10月銷售情況：公司10月單月實現(xiàn)簽約面積100.7萬平方米，實現(xiàn)簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環(huán)比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷售情況低于預(yù)期。整體來看，公司2015年1-10月累計實現(xiàn)簽約面積958.3萬平方米；實現(xiàn)簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤節(jié)奏和結(jié)構(gòu)影響，10月銷售不及預(yù)期：公司10月單月銷售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，一方面是受推盤節(jié)奏的影響，公司10月推貨量較原計劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷售占比有所增加，拉低了公司的銷售均價，公司10月的銷售均價為11333元/平米，環(huán)比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產(chǎn)政策和貨幣政策持續(xù)寬松的背景下，我們認(rèn)為公司后續(xù)銷售仍將維持在相對高位，但由于公司9月和10月的銷售金額均略低于我們之前的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司全年銷售金額預(yù)測至1450億元(原預(yù)計1500億元)，同比增長6.1%。

盈利預(yù)測與投資建議：公司作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，擁有出色的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品牌優(yōu)勢，銷售穩(wěn)健，融資成本低廉，未來將會在行業(yè)集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進(jìn)“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來在小區(qū)O2O 和養(yǎng)老地產(chǎn)方向的發(fā)展?jié)摿?。考慮到公司今年銷售將低于原來的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司的盈利預(yù)測，預(yù)計公司2015、2016年凈利潤分別同比增長12.0%、6.8%至137億元、146億元，對應(yīng)PE 分別為1.27元、1.36元，對應(yīng)目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業(yè)龍頭企業(yè)中估值較低，具有較大的吸引力，維持買入的投資建議。

招商地產(chǎn)：受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏改變以及匯兌損失增加影響，公司前三季度凈利潤同比微降1%

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-10-30

結(jié)論與建議：公司業(yè)績：公司2015Q1-Q3共實現(xiàn)營業(yè)收入239.1億，同比增長0.6%；

實現(xiàn)凈利22.2億，同比下降0.97%；基本每股收益為0.86元，公司業(yè)績低于預(yù)期。其中Q3公司實現(xiàn)營業(yè)收入59.3億元，同比下降23.0%，實現(xiàn)凈利潤7350萬元，同比下降83.9%。

結(jié)轉(zhuǎn)偏少迭加匯兌損失增多拖累業(yè)績：由于公司Q3結(jié)轉(zhuǎn)量偏少使得公司Q3營收同比下降23.0%，拖累凈利潤同比下降。而從結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量來看，公司Q3單季毛利率為32.7%，環(huán)比提升2.9個百分點，同比提升4.5個百分點，公司的結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量較為良好。公司Q3凈利潤大幅下降另外還主要是由于匯兌損失增加所致的財務(wù)費用激增：由于8月份外幣匯率波動，公司外幣借款所帶來的損失大幅增加，Q3單季匯兌損失為4.28億(去年同期僅為5015萬元)，使得公司Q3財務(wù)費由去年同期的1.7億激增至7.0億。展望未來，由于公司結(jié)算主要集中于Q4(2014年Q4營收占全年營收的45.3%)，我們認(rèn)為3Q單季度結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度的減少不會對業(yè)績造成較大影響。匯兌損失方面，公司目前已開始結(jié)合對外幣資金的需求情況，陸續(xù)以人民幣借款置換部分外幣借款，我們預(yù)計公司未來外幣匯率變動的風(fēng)險將逐步降低。

銷售穩(wěn)定增長：公司2015年1-9月累計實現(xiàn)銷售面積235.4萬平，實現(xiàn)銷售金額376.3億元，分別同比增長11.7%和20.2%，公司銷售業(yè)績穩(wěn)定增長。我們認(rèn)為在目前政策寬松的環(huán)境下，公司4Q銷售將持續(xù)增長，預(yù)計全年銷售業(yè)績將可增長13.6%至580億。

合幷方案穩(wěn)步推進(jìn)，園區(qū)龍頭呼之欲出：招商蛇口換股吸收合幷招商地產(chǎn)整體上市方案已于10月9日在股東大會順利通過，幷于10月13日收到證監(jiān)會的受理通知，預(yù)計招商蛇口將于年底前完成合幷幷實現(xiàn)上市。

合幷后的招商蛇口主業(yè)將整合為園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊，成為全國最大的房地產(chǎn)園區(qū)企業(yè)。幷且，新公司將擁有原招商地產(chǎn)土地儲備建面1265.3萬平米，土地使用權(quán)23萬平米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139萬平米，房產(chǎn)開發(fā)儲備建面388萬平米，土地使用權(quán)590萬平米(其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530萬平米)，一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，未來將會充分享受到自貿(mào)區(qū)建設(shè)及一帶一路建設(shè)所帶來的紅利。

盈利預(yù)測：由于目前吸收合幷還未完成，我們暫不調(diào)整招商地產(chǎn)盈利預(yù)測?；谡贤瓿珊笳猩躺呖诘陌l(fā)展前景，我們維持公司A、B股的買入建議。

天健集團(tuán)：業(yè)績表現(xiàn)搶眼，轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：平安證券有限責(zé)任公司 研究員：王琳，楊侃 

投資要點

事項：公司公布三季報，前三季度實現(xiàn)營收38.1億，同比增長37.95%，凈利潤2.58億，同比增長90.3%，對應(yīng)EPS0.47元，與公司業(yè)績預(yù)告基本一致。

平安觀點：

地產(chǎn)結(jié)算高增長帶動業(yè)績釋放：受廣州天健上城花園結(jié)算影響，期內(nèi)公司地產(chǎn)結(jié)算面積同比增長415.3%，帶動地產(chǎn)結(jié)算收入和凈利潤同比分別增長248.6%和564.7%。地產(chǎn)結(jié)算高增長拉動下，公司前三季度整體營收及凈利潤同比分別增長37.95%和90.3%。由于期內(nèi)結(jié)算的廣州天健上城和長沙壹平方英里(合計占地產(chǎn)營收的68.8%)毛利率較高，帶動地產(chǎn)結(jié)算凈利率同比上升7.8個百分點至16.3%。建筑施工和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相對平穩(wěn)，收入同比分別增長0.34%和14.5%。

銷售相對平穩(wěn)，土地獲取多樣化：前三季度累計實現(xiàn)簽約金額10.8億元，同比下降5.5%，四季度長沙天健壹平方英里、廣場天健上城項目可售依然充足，加上惠州陽光花園一期入市，銷量表現(xiàn)值得期待。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家于深圳，但受制于深圳可供出讓土地日益減少，公司近年逐步布局上海、廣州以及長沙、南寧等二線潛力城市。期內(nèi)通過收購、招牌掛等方式新增上海、深圳、南寧等土地，合計101.1萬平，按照目前的開發(fā)速度，可滿足未來4-5年的開發(fā)需求，土地儲備充足。

轉(zhuǎn)型邁出實質(zhì)性一步，切入醫(yī)療健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。公司7月出資5000萬牽手光大金控，定向參與首都醫(yī)療的增資擴(kuò)股，約占首都醫(yī)療增資總股本的2.44%。盡管股權(quán)比例不高，但釋放的“信號”意義巨大，標(biāo)志著公司轉(zhuǎn)型邁出實質(zhì)性一步。此次投資有利于公司了解整個醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)合作模式和運營管理經(jīng)驗，便于未來深度對接首都醫(yī)療豐富的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)資源，從一個較高起點布局健康、醫(yī)療、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

短期償債壓力有所加大，負(fù)債率略有上升。期末在手現(xiàn)金17.5億，為一年內(nèi)到期長短期負(fù)債總和(34.0億)的51.5%，較年初下降53.2個百分點，短期償債壓力有所加大。剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為56.7%，較中報略升5.1個百分點。

維持公司“推薦”評級。預(yù)計公司2015-2016年EPS 分別為0.97元、1.20元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳國資改革的制度紅利，積極布局醫(yī)療健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)提供基本面支撐，維持“推薦”評級。

風(fēng)險提示：轉(zhuǎn)型失敗風(fēng)險，業(yè)績不及預(yù)期風(fēng)險。