類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：中信建投證券股份有限公司 研究員：蘇雪晶，陳慎

中洲控股：從國(guó)企到民企的華麗轉(zhuǎn)身：公司前身為創(chuàng)建于1984年長(zhǎng)城控股，為全民所有制企業(yè)。自03年啟動(dòng)混改試點(diǎn)，股權(quán)逐步從國(guó)有控股向產(chǎn)權(quán)多元化轉(zhuǎn)變，13年6月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓大股東從深圳國(guó)資委變?yōu)橹兄薜禺a(chǎn)，完成從國(guó)企向民企的轉(zhuǎn)變。股權(quán)結(jié)構(gòu)變化后，公司面臨新的發(fā)展機(jī)遇，力爭(zhēng)打造具備行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的上市公司。

后起之秀--質(zhì)量與速度的結(jié)合：隨著大股東中洲地產(chǎn)入駐，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入提速提質(zhì)新軌道，14年初制定未來三年規(guī)劃，多方面取得突破：1、大股東資源注入，土儲(chǔ)集中主流城市(一線城市占五成)；2、15年前10月銷售67億，提前完成全年銷售目標(biāo)，全年銷售有望超過75億，同比增長(zhǎng)55%，完成三年50%復(fù)合增速是大概率事件；3、公司加速流程優(yōu)化，降費(fèi)提效升級(jí)，上海中洲里程項(xiàng)目拿地到開盤僅9個(gè)月，彰顯中洲新速度；4、多元融資助力財(cái)務(wù)改善，14年11月20億定增啟動(dòng)，大股東全額認(rèn)購(gòu)，目前已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批復(fù)，公司債也已經(jīng)順利完成發(fā)行。

深度受益深港市場(chǎng)存量資產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā)：在深圳增量土地供應(yīng)持續(xù)下降、樓市量?jī)r(jià)齊升背景下，在深圳具備強(qiáng)大資源稟賦的公司將深度受益此輪市場(chǎng)恢復(fù)帶來的價(jià)格彈性。公司核心資源黃金臺(tái)項(xiàng)目已經(jīng)獲得突破，補(bǔ)償面積超市場(chǎng)預(yù)期，有望于未來兩年入市，目前公司深港項(xiàng)目共有5個(gè)，可售部分對(duì)應(yīng)估算貨值422億，公司當(dāng)前市值僅為深港貨值的四分之一，凸顯公司當(dāng)前潛在價(jià)值尚未完全被市場(chǎng)所認(rèn)知。

中洲集團(tuán)后續(xù)注入可期激勵(lì)護(hù)航：中洲集團(tuán)旗下資源豐富，在房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及孵化、股權(quán)投資方面均有積累，為公司未來成長(zhǎng)和可能的轉(zhuǎn)型打下基礎(chǔ)。此外，公司在7月啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，未來將持續(xù)設(shè)立，有效護(hù)航公司未來成長(zhǎng)。

強(qiáng)稟賦支撐強(qiáng)估值，給予“買入”評(píng)級(jí)：公司目前股價(jià)較NAV折價(jià)四成以上，不考慮攤薄，預(yù)計(jì)2015年-2016年EPS分別為0.92元、1.19元，給予“買入”評(píng)級(jí)。

深振業(yè)A:步入結(jié)算高峰期、受益國(guó)資整合

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀河證券股份有限公司 研究員：胡華如

業(yè)績(jī)大幅度增長(zhǎng)：8月29日公司發(fā)布半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.23億，同比增311.53%，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)2.58億，同比增425.18%，EPS為0.19元，同比增長(zhǎng)425.27%。上半年公司結(jié)轉(zhuǎn)面積15.71萬平方米，同比增加359.36%，結(jié)轉(zhuǎn)收入19.84億，同比增加337.97%。公司從今年開始步入結(jié)算高峰期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為33.74%，同比減少5.72%，但仍處于行業(yè)較高水平。

下半年銷售有望提速、與深圳地鐵合作開發(fā)：上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額13.57億，同比減少8.37%，回籠資金13.90億，同比增加12.46%，分別完成全年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的32.82%和33.22%，實(shí)現(xiàn)銷售面積12.5萬平方米，同比減少5.23%。下半年達(dá)到銷售條件的主要有振業(yè)巒山谷花園二期、長(zhǎng)沙振業(yè)城、天津啟春里、天津博雅軒、東莞松湖雅苑、西安泊墅二期B組團(tuán)和地鐵合作項(xiàng)目，銷售情況有望得到一定改善。上半年下屬子公司廣西振業(yè)房地產(chǎn)以1.6億競(jìng)得廣西南寧青秀區(qū)柳沙半島項(xiàng)目，項(xiàng)目占地1.34萬方。

另外公司與深圳地鐵合作開發(fā)錦薈Park項(xiàng)目，支付8.66億占有其中住宅22.55萬方、商務(wù)公寓4.1萬方和配套物業(yè)0.35萬方70%的權(quán)益。

負(fù)債率處于安全區(qū)間：上半年末公司資產(chǎn)負(fù)債率為63.26%，同比減少0.64個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為81.74%，同比增加42.6個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于應(yīng)付債券同比增加100%和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債同比增加119.46%。橫向比較來看，公司的負(fù)債率依然處于安全區(qū)間。另外，公司3月成功發(fā)行15億公司債，對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)起到一定的改善效果。

明顯受益深圳國(guó)企改革：公司是深圳市國(guó)資委直屬企業(yè)中僅有的兩家較大規(guī)模的上市房地產(chǎn)公司之一，又是A股深圳國(guó)資旗下房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性程度較高的企業(yè)，與此同時(shí)深圳國(guó)資委對(duì)公司的持股比例較為適當(dāng)，在保證控股地位的同時(shí)具有一定市場(chǎng)化的靈活性。我們認(rèn)為，深圳地產(chǎn)上市平臺(tái)及旗下地產(chǎn)資源的整合、深圳地鐵和公司的進(jìn)一步合作都有較大的想象空間。

給與推薦評(píng)級(jí)：公司深耕房地產(chǎn)行業(yè)，在立足深圳的基礎(chǔ)上，積極向全國(guó)進(jìn)行擴(kuò)張，上半年由于結(jié)轉(zhuǎn)面積大增，使得業(yè)績(jī)大幅提高，下半年有7個(gè)項(xiàng)目達(dá)到銷售條件，同時(shí)作為國(guó)企改革的重要標(biāo)的，值得給予更高估值。我們預(yù)計(jì)公司15-17年EPS分別為0.59、0.76和0.98元，首次給與推薦評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性增加、銷售不達(dá)預(yù)期。

南國(guó)置業(yè)：短暫蟄伏，靜待爆發(fā)

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：長(zhǎng)江證券股份有限公司 研究員：劉俊 

業(yè)績(jī)報(bào)虧但環(huán)比增長(zhǎng)。公司前三季度營(yíng)收增長(zhǎng)39%，但歸屬凈利報(bào)負(fù)，同比下降了180%。從單季度來看，三季度業(yè)績(jī)環(huán)比二季度有所好轉(zhuǎn)，同比增速大幅提升。公司同時(shí)披露全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下滑75%-95%。公司今年業(yè)績(jī)不佳的主要原因在于選擇性持有了部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，同時(shí)整售辦公物業(yè)銷售合同尚未完成，導(dǎo)致可結(jié)算資源減少。同時(shí)結(jié)算項(xiàng)目毛利水平偏低、項(xiàng)目建設(shè)期稅金集中繳付，導(dǎo)致毛利、凈利水平降低。

杠桿率有所提升。公司報(bào)告期末的資產(chǎn)負(fù)債率上升至80%，扣除預(yù)收的真實(shí)負(fù)債率上升9個(gè)百分點(diǎn)至79%，公司的財(cái)務(wù)杠桿水平大幅提升。主要原因在于公司幾大核心項(xiàng)目處在建設(shè)關(guān)鍵期，本期加大了融資規(guī)模，報(bào)告期末公司長(zhǎng)短期借款余額同時(shí)增加了69%。但公司貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期長(zhǎng)債比例)上升至0.5，外加大股東電建地產(chǎn)的的融資支持，公司償債能力無虞。

積極探索商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。報(bào)告期內(nèi)，公司與武漢房融金融服務(wù)有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。與武漢房融的合作有助于雙方整合各自優(yōu)勢(shì)資源，打造全方位滿足業(yè)務(wù)、商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。該合作也表明公司在探索商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路上正式邁出腳步。

大股東仍是公司發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。10月公司再次增資成都海賦，并實(shí)現(xiàn)并表，這也是公司從電建地產(chǎn)手里獲得的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。電建地產(chǎn)入主公司以后，在融資、項(xiàng)目獲取等方面的支持力度已經(jīng)明顯加大。后續(xù)的資產(chǎn)整合仍將是公司能否實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵看點(diǎn)。

維持買入評(píng)級(jí)。我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年的EPS分別為0.08和0.41元/股，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)的PE分別為64和13倍。公司今年處于蟄伏期，但是依托漢蓉兩地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，來年存在業(yè)績(jī)爆發(fā)的可能。