下半年一線(xiàn)及限購(gòu)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不存在下跌的基礎(chǔ)，更多的呈現(xiàn)窄幅波動(dòng)；二線(xiàn)非限購(gòu)城市及三線(xiàn)城市，成交熱度下行相對(duì)溫和，加上相對(duì)較低的庫(kù)存環(huán)境，房?jī)r(jià)快速下降的風(fēng)險(xiǎn)較低。

深化調(diào)控和邊際調(diào)整并存，是今年以來(lái)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策的主要方向。

2018年的樓市調(diào)控仍然沒(méi)有放松。住建部等七部委6月28日周四宣布，將于7月起在北京、上海等30個(gè)城市專(zhuān)項(xiàng)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

但另一方面，人才政策被認(rèn)為是樓市調(diào)控政策的邊際改善。去年12月以來(lái)，重點(diǎn)城市的人才政策開(kāi)始大規(guī)模落地。

廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在“因城施政”的樓市主導(dǎo)思路下，中央控制房?jī)r(jià)漲幅與地方增加財(cái)政收入相互博弈，房?jī)r(jià)壓力較小的重點(diǎn)城市，政策存在一定的改善空間。

重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速已得到抑制，而本輪調(diào)控對(duì)供給端的約束更為嚴(yán)格，廣發(fā)地產(chǎn)認(rèn)為，此對(duì)部分房?jī)r(jià)抑制較為成功的部分城市而言，政策邊際改善首先會(huì)在供給層面上。

具體到銷(xiāo)售狀況方面，廣發(fā)地產(chǎn)認(rèn)為，2018年3月后，重點(diǎn)城市的銷(xiāo)售拐點(diǎn)已經(jīng)逐漸得到證實(shí)，地方政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整空間，也邁出了供給邊際寬松的第一步。

東部地區(qū)前5月累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下滑6.7%，累計(jì)同比增速實(shí)現(xiàn)17年6月以來(lái)首次回升，且單月同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，東部增速底部基本確認(rèn)。中部、西部、東北累計(jì)同比上漲13.3%、9.9%、3.3%。

我們認(rèn)為重點(diǎn)城市成交增速改善除基數(shù)因素外，供給端方面是主要推動(dòng)力，在重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅受到限制的情況下，3月份之后，重點(diǎn)城市預(yù)售證發(fā)放順暢度大幅提升。

同樣地，供給有能力進(jìn)一步釋放，會(huì)持續(xù)推動(dòng)一二線(xiàn)及部分強(qiáng)三線(xiàn)城市下半年成交增速改善。

而對(duì)于非限購(gòu)二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市，對(duì)成交的壓制因素有兩點(diǎn)，首先，部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市政策層面存在調(diào)控壓力，同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)上漲以及按揭貸利率的上行，總體購(gòu)房成本的上漲將對(duì)需求有一定的擠出效應(yīng)，我們認(rèn)為下半年非限購(gòu)二線(xiàn)及三四線(xiàn)成交熱度將逐步回落。

但是，考慮棚改貨幣化安置的支撐因素，回落增速將具備韌性。綜合來(lái)看，我們預(yù)計(jì)非限購(gòu)二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)18年銷(xiāo)售面積將分別回落4%。

房?jī)r(jià)方面，廣發(fā)地產(chǎn)認(rèn)為，下半年一線(xiàn)及限購(gòu)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不存在下跌的基礎(chǔ)，更多的呈現(xiàn)窄幅波動(dòng)；二線(xiàn)非限購(gòu)城市及三線(xiàn)城市，成交熱度下行相對(duì)溫和，加上相對(duì)較低的庫(kù)存環(huán)境，房?jī)r(jià)快速下降的風(fēng)險(xiǎn)較低。

對(duì)于一線(xiàn)城市以及限購(gòu)二線(xiàn)城市，盡管限價(jià)政策邊際調(diào)整，但是政策完全退出也不存在基礎(chǔ)，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的約束依舊存在，但是在緊平衡的供需結(jié)構(gòu)下，房?jī)r(jià)也不存在下跌的基礎(chǔ)，更多的呈現(xiàn)窄幅波動(dòng)，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市以及限購(gòu)二線(xiàn)城市18年房?jī)r(jià)分別上漲1%、2%。

而二線(xiàn)非限購(gòu)城市以及三線(xiàn)城市，成交熱度下行本身相對(duì)溫和，加上相對(duì)較低的庫(kù)存環(huán)境，房?jī)r(jià)快速下降的風(fēng)險(xiǎn)較低，預(yù)計(jì)全年分別上漲4%。

結(jié)合前文對(duì)銷(xiāo)售面積的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)18年一線(xiàn)及二線(xiàn)限購(gòu)城市商品房銷(xiāo)售金額將分別同比上漲3%和6%左右，而非限購(gòu)二線(xiàn)、三四線(xiàn)全年銷(xiāo)售金額將分別同比零增長(zhǎng)。

對(duì)于房企的投資機(jī)會(huì)，廣發(fā)地產(chǎn)認(rèn)為，主流地產(chǎn)股估值位于歷史底部區(qū)域，而隨著一二線(xiàn)城市市場(chǎng)的復(fù)蘇，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)持續(xù)性可期；龍頭房企對(duì)于一些長(zhǎng)期資金具備一定的吸引力。

萬(wàn)科和碧桂園的模式，被認(rèn)為是目前一二線(xiàn)和三四線(xiàn)布局的典范。

萬(wàn)科模式，強(qiáng)調(diào)城市深耕，17年萬(wàn)科布局的72個(gè)城市中，有34個(gè)進(jìn)入當(dāng)?shù)厍叭?2個(gè)成為當(dāng)?shù)劁N(xiāo)冠，基本上覆蓋了一般以上的一二線(xiàn)城市。而碧桂園模式強(qiáng)調(diào)的是區(qū)域輪耕，某一城市的規(guī)?；蛴衅鸱?，但省內(nèi)整體銷(xiāo)售規(guī)?？梢跃S持穩(wěn)定。

布局城市的策略決定了最終的城市進(jìn)入數(shù)量和單城市銷(xiāo)售規(guī)模的水平，單從實(shí)際的增長(zhǎng)方式上來(lái)看，又有所差別。比如萬(wàn)科和融創(chuàng)都是深耕一二線(xiàn)的策略，但萬(wàn)科是先提高城市布局?jǐn)?shù)量，后提高單城市的布局規(guī)模，從12年到17年萬(wàn)科僅增加了17個(gè)城市，但單城市銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)3倍，而融創(chuàng)則是先進(jìn)行深度的挖掘，在13年單一市場(chǎng)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)就達(dá)到61億元，在城市布局范圍擴(kuò)張的時(shí)候，保證深耕能力不下降。

碧桂園和恒大也有相似的情況，碧桂園在輪耕模式確定之后，單城市規(guī)模貢獻(xiàn)基本穩(wěn)定，隨后進(jìn)入城市數(shù)量大幅提升，而恒大的成功則歸功于單城市貢獻(xiàn)體量的增加。

18年沖擊千億規(guī)模的中型房企為實(shí)現(xiàn)規(guī)模的突破，都會(huì)選擇一個(gè)路徑，或提高布局范圍，或加強(qiáng)城市深耕力度，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)；富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、旭輝控股、融信中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)以提高“布局廣度“為主；濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份、世茂房地產(chǎn)、中國(guó)金茂、藍(lán)光發(fā)展以“提高深度”為主。