由于從今年上半年起，國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場開始火爆，因此今年我到三四線城市的機會也多以起來。今年政府對三四線城市房地產(chǎn)市場的政策是，“因城施策”的房地產(chǎn)市場去庫存。即是要通過讓2015年下半年起導致一二線城市房地產(chǎn)火爆甚至房價飚升的政策向三四線城市蔓延，也要讓三四線城市的房地產(chǎn)市場也走上這條路。事實上，政府對三四線城市的房地產(chǎn)市場的期望確實在發(fā)生，上半年國內(nèi)不少三四線地市的房地產(chǎn)市場正在火爆起來，但是這種火爆要達到政府去庫存的目標幾乎是不可能，反之國內(nèi)三四線房地產(chǎn)市場的庫存會在這波房地產(chǎn)市場的火爆中快速增加。

可以說，從2003年開始，全國各級政府建開發(fā)區(qū)、打造新城基本上是每一級地方政府的首要任務。就是從那個時候開始，各個地方的城市規(guī)劃規(guī)模則是越來越大，越來越宏偉。2015年12月，全國城市規(guī)劃的會議在貴陽召開，有中國工程院院士根據(jù)這些規(guī)劃，計算出未來建造的城市住房可以居住34億人口。我當時對此計算還是半信半疑，如果中國的城市規(guī)劃可建造可住34億人口的住房，那么這20億人口從何而來，是不是未來中國的移民政策也會發(fā)生顛覆性的變化。

但是實際上這位院士對城市規(guī)劃住房居住人口的計算，估計還只是在現(xiàn)在的城市規(guī)劃圖紙上靜態(tài)地計算出來的。如果動態(tài)來看，實際上無論是地方政府，還是房地產(chǎn)開發(fā)商都有強烈超越這種城市規(guī)劃的動機。因為，在現(xiàn)在的這些城市規(guī)劃圖紙上，如果有利益上的關聯(lián)性，哪一個地方政府不會突破這種城市規(guī)劃呢？而房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。最近到了一些三四線城市所看到情況都是這樣。

從已經(jīng)修好的基礎設施來看，無論是道路還是城市各管道，估計都是在十年內(nèi)的時間里修建的，不少地方都形成了一個個新城的框架。目前，隨著房地產(chǎn)市場的火爆，正在填上各項內(nèi)容，各城市的高樓大廈拔地而起。盡管當前這些三四線城市的房價不是太高，但是只要房地產(chǎn)市場價格在上漲，即使每年上漲10%，那么進入市場房地產(chǎn)開發(fā)商則會越來越多。他們也會制造一個又一個住房銷售的主題。而且只要房價在上漲，不僅現(xiàn)在的住房很快會賣出，而且也會刺激地方政府推出更多的土地，刺激房地產(chǎn)開發(fā)商加快建造更多的住房。東部中部的三四線城市是這樣，西部的三四線城市也是如此。

從所公布的5月份的數(shù)據(jù)可以看到，70個大中城市，有80%以上的城市房價還在上漲。而這種房價上漲還沒有把“陰陽合同”的因素考慮進去，如果把這個因素考慮進去，估計有更多的城市房價上漲，上漲的幅度會比政府所公布的數(shù)據(jù)還要快。如果房價一直在上漲，那么中央政府要通過所謂的“因城施策”方式對三四線城市去庫存只能是天大的笑話。

因為，根據(jù)市場法則，事情十分簡單，如果是消費品及庫存過多，就得要降低價格銷售，這樣生產(chǎn)者的供給才會減少，庫存才能通過降低價格出售消化掉。反之，如果是消費品，目前庫存過多，如果價格還在上漲，那么生產(chǎn)者不僅不會減少供給，反之還會增加供給，庫存只能會越來越多。所以說，如果住房是消費品，房價還在上漲，這個時候想去庫存，只能是天大的笑話!這也是中國的有些政府職能部門制定出違反市場法則政策的一個天大笑話！

如果房價還是在上漲，而銷售量又快速增長，這只能說明這個時候的住房已經(jīng)不是消費品而是投資品了。因為，對于作為投資品的住房來說，如果房價在下跌時，由于投資者購買無利可圖，甚至于虧損，這時住房投資者根本就不會進入市場。房價越是下跌，住房越是沒有投資者購買，住房的庫存當然越來越多。只有房價上漲時（無論其漲幅有多大，只要上漲就行），住房投資者才會進入市場。而且房價上漲幅度越大，投資者越是會涌入市場。這時，住房銷售肯定會增加。同時，如果房價上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤也會增加，這樣會激勵房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的供給。房價上漲幅度越大，房地產(chǎn)開發(fā)商增加住房供給的動機更是強烈，建造的住房會更多?？梢?，政府職能部門制定的房地產(chǎn)市場政策要讓房價上漲時去庫存可是一種天大笑話。

同時，也應該看到，房價上漲時去庫存不僅是一個違反市場法則的笑話，也是與中央“房子是住的，而不是炒作的”市場定位完全沖突的（或是刻意出臺這種政策對抗中央對房地產(chǎn)市場的重新定位）。因為，要讓三四線城市房價在上漲時去庫存，也就是意味著這個時候的房地產(chǎn)市場基本上是一個以投機炒作為主導的市場，房地產(chǎn)市場購買者目的是為了賣出賺取利潤，而不是為了自己居住。所以，在房價上漲時去庫存的“因城施策”，實際上是用住房優(yōu)惠政策鼓勵投機炒作者進入市場。與中央政府“房子是住的”的市場定位南轅北轍。

最近有人估計過，目前中國已經(jīng)建造好的住房，如果以每人居住30平方米計算，可供10億人口居住，而城里的居民7億人口，而剩下可居住3億人口住房的人基本上是投機炒作。他們購買的住房不是自己居住而是如何獲利。盡管這種估算十分簡潔會讓認為不可信，但是說明了一個十分深刻的問題。即當前中國房地產(chǎn)市場三分之一的房價由住房投機炒作者持有，中國住房市場是一個以投資炒作為主導的市場，盡管房地產(chǎn)市場去庫存可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商來去掉，但這些庫存則轉到住房投機炒作者手上，庫存并沒有減少，只是會越來越多。在這種情況下，三四線城市的房地產(chǎn)市場去庫存可能嗎？而這種違背常識的房地產(chǎn)政策自然成了天下的一種笑話！