春節(jié)期間，記者從多個(gè)渠道了解到，在各地去庫(kù)存新政漸次落地的同時(shí)，全國(guó)層面涉及相關(guān)金融和財(cái)政政策的調(diào)研已悄然完成，有望在全國(guó)兩會(huì)后擇時(shí)發(fā)布。而目前，各部門就房地產(chǎn)去庫(kù)存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃，今年地方兩會(huì)也就這一問(wèn)題做了深入的探討，部分方案已送至決策層。事實(shí)上，自2月2日不限購(gòu)城市房貸新政出爐后，各地很快出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策。

住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，為確保打好去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)，今年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)后包括土地、戶籍、公積金及稅費(fèi)等有關(guān)政策會(huì)擇機(jī)推出。

根據(jù)此前政府釋放的信息，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化將成為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要手段。謝逸楓分析認(rèn)為，戶籍改革及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，將成為下一步的重頭戲。

多地在行動(dòng)

“省內(nèi)各地去庫(kù)存已開(kāi)始行動(dòng)?！?月12日，四川住建系統(tǒng)一位官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，四川出臺(tái)相關(guān)購(gòu)房補(bǔ)貼政策的城市已達(dá)10個(gè)，大力支持農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房。

據(jù)了解，去庫(kù)存戰(zhàn)役已在四川省內(nèi)全面打響，尤以住房補(bǔ)貼為主。如四川眉山市2016年春節(jié)房交會(huì)傳出的消息是，凡購(gòu)買城區(qū)內(nèi)144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的補(bǔ)貼。

就眉山而言，這項(xiàng)政策在此之前已有嘗試。據(jù)了解，去年5月，眉山市出臺(tái)《關(guān)于引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城落戶促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試行意見(jiàn)》稱，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行購(gòu)房直補(bǔ)，從當(dāng)年5月1日至7月底，符合條件的進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)村居民可享受政府補(bǔ)貼300元/平方米，房企再給予200元/平方米補(bǔ)貼；8月1日至12月底，政府補(bǔ)貼降至200元/平方米。

該政策的推出讓眉山房市嘗到了“甜頭”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅去年5月，眉山就成交商品房2090套，環(huán)比增長(zhǎng)52%，其中商品住宅1785套，環(huán)比增長(zhǎng)67.76%，可謂“暴漲”。

當(dāng)?shù)毓俜较⒎Q，在今年1-3月的房交會(huì)期間，所有眉山城鄉(xiāng)市民和外地來(lái)眉山創(chuàng)業(yè)人員，均可享受政府補(bǔ)貼200元/平方米和企業(yè)優(yōu)惠300元/平方米的“2+3”購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

目前在四川，包括資陽(yáng)、夾江縣、廣安市、瀘州市、宜賓市、廣元市、綿陽(yáng)市、自貢市等均出臺(tái)相關(guān)政策，其中均涉及買房補(bǔ)貼。如，去年6月11日起，在雙流縣購(gòu)買房產(chǎn)可獲得每平方米80元的補(bǔ)貼。隨后，自貢也明確，對(duì)在2015年5月8日至2016年12月31日期間，在自貢市購(gòu)買自住商品房的城鄉(xiāng)居民家庭，給予一次性100元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼；廣元市則要求，對(duì)農(nóng)村居民、城鎮(zhèn)低收入家庭及普通高等學(xué)校畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生，2015年7月1日至2016年6月30日期間在市城區(qū)購(gòu)房的，財(cái)政補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米。

與之相比，瀘州的購(gòu)房補(bǔ)助更為多樣化，其規(guī)定在2015年5月1日至2016年4月30日期間，在瀘州主城區(qū)購(gòu)買商品住房，給予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多個(gè)層次的補(bǔ)助。

事實(shí)上，四川僅是全國(guó)實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)助的省份之一。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，至今全國(guó)約60個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，多為三四線城市?！百?gòu)房補(bǔ)貼加快了剛需購(gòu)房者的入市速度，但僅有補(bǔ)貼還不夠”。日前，地產(chǎn)專家顧海波在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房者在今后仍有望享受稅費(fèi)的優(yōu)惠或減免。目前，江西、江蘇也出臺(tái)了去庫(kù)存新政。

房地產(chǎn)7只概念股價(jià)值解析

華夏幸福：定增獲批產(chǎn)業(yè)提速，足球沖超幸福時(shí)刻

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：中國(guó)中投證券有限責(zé)任公司 研究員：李少明 

公司公告，非公開(kāi)發(fā)行A股股票方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過(guò)。

投資要點(diǎn)：

70億定增加碼京津冀開(kāi)發(fā)，上市后首次股權(quán)融資意義重大。公司擬非公開(kāi)發(fā)股募集70億元資金，其中44.5億、20.5億分別投入固安、大廠的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，剩余5億償還貸款。受益于近期房地產(chǎn)定增審批提速，公司方案得以通過(guò)審核，對(duì)公司發(fā)展意義重大：1)這是公司自2011年借殼上市以來(lái)首次股權(quán)融資，并且是近期獲批方案中募集資金額度最高的，反映出政府對(duì)于京津冀協(xié)同發(fā)展的支持態(tài)度和對(duì)公司實(shí)力的認(rèn)可；2)本次非公開(kāi)發(fā)行募得資金將投入固安和大廠，這是公司最早開(kāi)發(fā)的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，初期建設(shè)卓有成效，60多億資金的注入有望加速釋放價(jià)值；3)有利于增強(qiáng)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力：由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及近期增加債券融資帶來(lái)負(fù)債增加，公司三季度末凈負(fù)債率首次超100%，非公開(kāi)發(fā)行后公司資產(chǎn)負(fù)債率將顯著下降；4)后續(xù)隨著募集資金投資項(xiàng)目的完成將有助于公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率的提升，促進(jìn)園區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和全國(guó)范圍內(nèi)業(yè)務(wù)的拓展。

志在千里：提速戰(zhàn)略布局京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。公司10月以來(lái)，又新增安徽省馬鞍山市和縣約定區(qū)域155km2、河北任丘市南部約定區(qū)域(含此前公告的華油智慧新城項(xiàng)目)約45.8km2土地委托開(kāi)發(fā)權(quán)。至此，公司環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈受托開(kāi)發(fā)土地面積超過(guò)2000km2、長(zhǎng)三角區(qū)域約450km2，全國(guó)累計(jì)委托受托開(kāi)發(fā)區(qū)域面積超過(guò)2600km2。公司獨(dú)特的PPP模式和“產(chǎn)城融合”的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，獲得中央和地方政府認(rèn)可，未來(lái)將愈加成為各地政府爭(zhēng)相合作的對(duì)象，合作方式也從縣級(jí)政府部門向更高層次的市級(jí)、省級(jí)發(fā)展，業(yè)務(wù)拓展和區(qū)域協(xié)調(diào)將更舒暢。

多方資金助力產(chǎn)業(yè)新城建建設(shè)。除公司非公開(kāi)發(fā)股、債權(quán)融資外，公司與多家銀行、金融機(jī)構(gòu)保持了良好的合作關(guān)系。已有平安大華、金百利、大成創(chuàng)新等多家金融機(jī)構(gòu)與公司簽訂增資協(xié)議，向公司香河、任丘等地的項(xiàng)目子公司注資。公司在快速拓展業(yè)務(wù)規(guī)模之時(shí)，多渠道融資順暢，得以保持資金鏈條的完整循環(huán)。

華夏幸福足球隊(duì)高調(diào)沖超，產(chǎn)業(yè)布局迎來(lái)幸福時(shí)刻。早在2014年底，上市公司通過(guò)旗下全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)收購(gòu)河北中基足球俱樂(lè)部100%股權(quán)，并在年初將之更名為河北華夏幸福足球俱樂(lè)部。彼時(shí)以相對(duì)低成本入主該中甲球隊(duì)，顯著受益于年初中央深改組通過(guò)的《中國(guó)足球改革總體方案》對(duì)足球乃至整個(gè)體育行業(yè)的改革，并且在11月初得以順利沖超，球隊(duì)價(jià)值迅速提升?！暗禺a(chǎn)+足球”模式已被多家行業(yè)公司證明為雙贏的組合，恒大足球在新三板的掛牌上市也為足球俱樂(lè)部的未來(lái)脫離母公司獨(dú)立發(fā)展提供借鑒。除收購(gòu)足球隊(duì)外，公司目前還成立了文化公司，涉足影視文化、文化會(huì)展、資訊以及文化經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)，宏偉的產(chǎn)業(yè)布局前景可期。

對(duì)于擁有獨(dú)特經(jīng)營(yíng)壁壘壟斷環(huán)北京超2000km2土地委托開(kāi)發(fā)權(quán)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)的高增長(zhǎng)公司，受京津冀一體化提速推進(jìn)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)落地催化，其應(yīng)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值，估值中長(zhǎng)期應(yīng)和園區(qū)開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新性公司接近。我們?cè)诮咏撞堪l(fā)布深度報(bào)告持續(xù)推薦，10月以來(lái)公司股價(jià)穩(wěn)步走高，最高漲幅近27%，再融資過(guò)會(huì)提速公司價(jià)值釋放，長(zhǎng)期估值大幅提升值得期待。維持預(yù)測(cè)15-17年EPS1.87、2.41、3.14元，對(duì)應(yīng)PE14/11/8倍，6個(gè)月目標(biāo)價(jià)35元，對(duì)應(yīng)15年P(guān)E19倍，再次“強(qiáng)烈推薦”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：京津冀一體化不及預(yù)期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不確定性，模式的可復(fù)制性待檢驗(yàn)。

萬(wàn)科A:銷售形勢(shì)良好，土地投資大幅提升

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券股份有限公司 研究員：樂(lè)加棟，郭鎮(zhèn)，金山

核心觀點(diǎn)：

銷售形勢(shì)持續(xù)穩(wěn)健，均價(jià)整體繼續(xù)上升

2015年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額236.5億元(同比+7%，環(huán)比-3%)，不過(guò)從認(rèn)購(gòu)金額的角度來(lái)看，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的上升，金九銀十萬(wàn)科的銷售形勢(shì)基本穩(wěn)定。2015年1-10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2041億元(同比+19%)，已經(jīng)接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個(gè)月的新推貨都保持相對(duì)穩(wěn)健水平，全年銷售金額超過(guò)2500億元是比較確定的。10月銷售均價(jià)約12620元/平米(環(huán)比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力

2015年10月，萬(wàn)科共獲取19個(gè)項(xiàng)目資源，合計(jì)建筑面積約305.7萬(wàn)平米，總地價(jià)約150.74億元。月度拿地規(guī)模是近兩年來(lái)的高點(diǎn)，與銷售規(guī)模之比繼續(xù)提升，10月達(dá)到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時(shí)質(zhì)量相對(duì)較好的地塊(樓面價(jià)占周邊售價(jià)之比較低)的推出量也在增加，萬(wàn)科拿地的可選擇范圍加大。不過(guò)整體拿地價(jià)格囿于土地資源稀缺、優(yōu)勢(shì)地塊爭(zhēng)奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來(lái)看，公司10月獲取的項(xiàng)目大多是萬(wàn)科控股以及100%控股，少數(shù)股東權(quán)益占比未來(lái)將相對(duì)下降。10月，萬(wàn)科再次公告了獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目，杭州大江東香精廠項(xiàng)目，建筑面積10.2萬(wàn)平米，截至目前，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)項(xiàng)目上的儲(chǔ)備建面達(dá)到49.0萬(wàn)平米。未來(lái)發(fā)展提速可期。

預(yù)計(jì)公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買入”評(píng)級(jí)

萬(wàn)科的銷售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，前10月的銷售規(guī)模已經(jīng)接近去年全年水平。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)(如物流地產(chǎn))有序推進(jìn)。我們看好公司的長(zhǎng)期發(fā)展

風(fēng)險(xiǎn)提示：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)向波動(dòng)；轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期。

保利地產(chǎn)：10月銷售低于預(yù)期

類別：公司 研究機(jī)構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲

結(jié)論與建議：公司10月銷售情況：公司10月單月實(shí)現(xiàn)簽約面積100.7萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環(huán)比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷售情況低于預(yù)期。整體來(lái)看，公司2015年1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積958.3萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤節(jié)奏和結(jié)構(gòu)影響，10月銷售不及預(yù)期：公司10月單月銷售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，一方面是受推盤節(jié)奏的影響，公司10月推貨量較原計(jì)劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷售占比有所增加，拉低了公司的銷售均價(jià)，公司10月的銷售均價(jià)為11333元/平米，環(huán)比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產(chǎn)政策和貨幣政策持續(xù)寬松的背景下，我們認(rèn)為公司后續(xù)銷售仍將維持在相對(duì)高位，但由于公司9月和10月的銷售金額均略低于我們之前的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司全年銷售金額預(yù)測(cè)至1450億元(原預(yù)計(jì)1500億元)，同比增長(zhǎng)6.1%。

盈利預(yù)測(cè)與投資建議：公司作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，擁有出色的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品牌優(yōu)勢(shì)，銷售穩(wěn)健，融資成本低廉，未來(lái)將會(huì)在行業(yè)集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進(jìn)“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來(lái)在小區(qū)O2O 和養(yǎng)老地產(chǎn)方向的發(fā)展?jié)摿??？紤]到公司今年銷售將低于原來(lái)的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2015、2016年凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)12.0%、6.8%至137億元、146億元，對(duì)應(yīng)PE 分別為1.27元、1.36元，對(duì)應(yīng)目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業(yè)龍頭企業(yè)中估值較低，具有較大的吸引力，維持買入的投資建議。