5月17日，滬深交易所首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會注冊。據(jù)悉，該批項目估值規(guī)模約315億元，整體現(xiàn)金流分派率約4%至12%。

市場人士認(rèn)為，首批項目經(jīng)過層層選拔，運營成熟，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。當(dāng)前環(huán)境下，推進(jìn)公募REITs試點具有重要積極意義。首先，REITs可盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，為防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險提供新渠道；其次，REITs可為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提供新的權(quán)益融資渠道；第三，REITs有助于吸引長期資金參與資本市場。

具有三大特點

據(jù)記者了解，上述9單公募REITs中，涉及高速公路項目2個，工業(yè)園區(qū)項目3個，倉儲物流項目2個，綠色項目2個。從投資領(lǐng)域來看，募資基本投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目，主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等重點領(lǐng)域。

對于首批9單公募REITs，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為具有三大特點，第一，首批項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策，募集資金用途符合鼓勵支持方向，試點示范性較強(qiáng)；第二，在夯實基金管理人主體責(zé)任的同時，引入原始權(quán)益人適度參與內(nèi)部管理決策或咨詢，注重發(fā)揮原始權(quán)益人專業(yè)運營能力優(yōu)勢；第三，為防范關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭損害基金持有人利益，借鑒上市公司、公募基金和境外成熟市場監(jiān)管經(jīng)驗，監(jiān)管要求原始權(quán)益人完善關(guān)聯(lián)交易決策機(jī)制，健全同業(yè)競爭管理制度，保持運管機(jī)構(gòu)獨立性，切實保護(hù)投資人合法權(quán)益。

“總體上看，首批9單項目所選出的基礎(chǔ)設(shè)施運營成熟，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，項目也經(jīng)過了多層選拔，由地方發(fā)改委審核后推薦至國家發(fā)改委，再由國家發(fā)改委將符合條件的項目推薦給證監(jiān)會。”中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明表示，從首批項目來看，各家拿出了最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為REITs的底層資產(chǎn)上市。當(dāng)前公募REITs覆蓋的領(lǐng)域較多，底層資產(chǎn)、收益屬性、原始權(quán)益人背景、運營管理模式在各個鄰域都有所不同，未來的資產(chǎn)運營和上市表現(xiàn)可能會存在分化。

“通過REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)募資，不僅是以一種新的融資方式拓展融資范圍，還可以有效化解基礎(chǔ)設(shè)施中的一些風(fēng)險問題?！辈r基金首席宏觀策略分析師魏鳳春表示，從首批項目來看，投資領(lǐng)域主要是科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生，將先進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化，包裝成金融產(chǎn)品，更好地進(jìn)行籌資，也為投資者提供更加豐富的投資標(biāo)的。

“現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，可以填補(bǔ)國內(nèi)資產(chǎn)管理行業(yè)配置圖譜的空白，具有較高的現(xiàn)實意義?！奔螌嵒鸨硎荆环矫?，經(jīng)過多年發(fā)展，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以此類基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品具有穩(wěn)定可期的當(dāng)期分紅回報和長期增值潛力。同時，依托專業(yè)化資產(chǎn)管理和運營管理，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs能夠幫助投資者實現(xiàn)跨時期、跨地域、跨產(chǎn)業(yè)的分散化資產(chǎn)配置；另一方面，國內(nèi)資產(chǎn)管理行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模合計已超過100萬億元。作為基于底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有透明度高、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定和相當(dāng)?shù)氖袌隽鲃有缘奶攸c，能夠有效填補(bǔ)中國資產(chǎn)管理市場的空白，滿足長期投資者對低波動、穩(wěn)定收益的產(chǎn)品需求。

專家建議多方合力

注冊生效之后，9單公募REITs將步入發(fā)行上市環(huán)節(jié)。目前，滬深交易所、中國結(jié)算已整體完成技術(shù)系統(tǒng)的開發(fā)改造，部署上線了REITs電子申報系統(tǒng)、網(wǎng)下發(fā)行系統(tǒng)和信息披露網(wǎng)站。

但是，對于普通投資者而言，公募REITs屬于新產(chǎn)品。明明表示，首先，REITs歸根結(jié)底還是權(quán)益型產(chǎn)品，所以投資者不能僅盯著REITs的高分紅，更重要的是要分析底層資產(chǎn)的增值能力。其次，不同類型底層資產(chǎn)的評估方式有所不同?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)目前可以分為兩大類：以租金為主要收入來源的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)和與政府簽署的特殊經(jīng)營協(xié)議進(jìn)行收費的特許經(jīng)營類資產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)類REITs到期后仍有市場價值，這類項目估值的重點在于持有不動產(chǎn)的公允價值變動。所以產(chǎn)權(quán)類REITs的當(dāng)期分派率與特許經(jīng)營類REITs的當(dāng)期分派率不可比，可以選擇內(nèi)部收益率來進(jìn)行對比。

嘉實基金表示，從投資角度來看，我國首批試點的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有三大特點，第一，強(qiáng)調(diào)“權(quán)益型”“浮動收益”。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風(fēng)險收益屬性，能夠顯著降低投資組合波動率，并提升投資組合的收益，對于投資組合具有重要的配置價值和意義。第二，屬于具備“儲蓄特征”的流動性好、透明程度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。第三，立足于基礎(chǔ)設(shè)施等實物資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)長期運營管理。

魏鳳春認(rèn)為，對于投資者而言，REITs產(chǎn)品波動性相對比較低。相較而言，機(jī)構(gòu)投資者更加適合配置公募REITs。目前，公募REITs是新產(chǎn)品，需要穩(wěn)步推進(jìn)，未來可以進(jìn)一步培育更多機(jī)構(gòu)投資者參與。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國公募REITs市場潛在規(guī)模在萬億元級別以上。如北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。

對于如何進(jìn)一步推進(jìn)公募REITs發(fā)展，明明認(rèn)為需要從兩方面入手，首先，需要完善REITs的稅收制度。從海外經(jīng)驗來看，盡管各個國家和地區(qū)在REITs稅收架構(gòu)等方面存在一定的差異，但是對REITs都給予了一定的優(yōu)惠措施。我國尚未對REITs制定專門的征稅規(guī)定。其次，還要加強(qiáng)REITs的管理機(jī)制。當(dāng)前，我國公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券化”的交易結(jié)構(gòu)，較為復(fù)雜，存在多層次的交易結(jié)構(gòu)和管理模式。未來可進(jìn)一步明確各機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)利關(guān)系、建立內(nèi)外部協(xié)同治理機(jī)制、加強(qiáng)信息披露、讓投資者參與公募REITs的管理決策等措施來保障公募REITs的價值經(jīng)營。