01

2019年一開年，樓市出現(xiàn)了一系列重大異動，讓國人的心七上八下，患得患失。

按照重要程度，咱們簡單列了一下：

1、21日，中國最有能量的一群人，常委們加上中央和國家各部委、地方各省級行政區(qū)、軍隊(duì)武警等等的一把手們搞了“……化解重大風(fēng)險(xiǎn)”專題研討班，把房地產(chǎn)上升到國家安全的高度，提出一定要“穩(wěn)”，還說下一步調(diào)控要“因城施策”。

2、還是21日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2018年大陸總?cè)丝跒?3.95億。沒有負(fù)增長！但由于新生人口創(chuàng)40年新低，意味著負(fù)增長會比想象中來得早。

3、前兩天，彭博說國家決定投放一批規(guī)模為2.15萬億的專項(xiàng)債，等待審議，民間認(rèn)為這又是大水漫灌的節(jié)奏，樓市又要火？

4、22日，武漢首創(chuàng)“涉穩(wěn)樓盤”概念，意思是過去買這些樓盤的，現(xiàn)在都可以無條件退。

5、北京市長在講北京財(cái)政有點(diǎn)吃緊時(shí)，特別點(diǎn)到樓市凍結(jié)的狀態(tài)；與此同時(shí)，很多城市都在一點(diǎn)一點(diǎn)地松動過去的調(diào)控。

6、以濟(jì)南合并萊蕪為先導(dǎo)，一批省會似乎有大動作。

……

這些消息直接涉及房產(chǎn)三要素：

資金——目前房地產(chǎn)行業(yè)最緊缺的，

人——未來的接盤者，

政策——房價(jià)的晴雨表，間接涉及宏觀環(huán)境。

樓市何去何從，人民群眾特別上心。畢竟中國人最重要的投資都在“房”上呢。不過，要弄明白那些看似千篇一律的文件語言，上下好些個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)背后的關(guān)系，以及各種相互矛盾的動態(tài)、放風(fēng)到底指向何方，對普通人來說是不太容易的。

所以，咱們今天就化繁為簡，只要看一個(gè)指標(biāo)就可以了，那就是——人。

02

房子不管是居住還是投資，最終都要有人來買。一個(gè)地方，人多了自然需求就多，價(jià)格就有支撐或溢價(jià)；人都跑掉了，房子再多也只能爛在手里。

嚴(yán)格說，看人口變化可以細(xì)致到一個(gè)樓盤、一個(gè)區(qū)域，這些都有辦法可以做到。但今天，我們只談城市。

中國所有動態(tài)都顯示：三線之外的機(jī)會不大，所以我們選了常住人口500萬以上的城市，以及人口不到500萬的省會（除拉薩）、計(jì)劃單列市、特區(qū)城市等等，正好100個(gè)。

具體要怎么看呢？簡單！用一個(gè)城市常住人口減去戶籍人口，或曰凈流入人口。

在中國，戶籍人口可以說非常準(zhǔn)確，有多少人落戶，警察叔叔們可是門兒清。

至于常住人口，情況比較復(fù)雜，統(tǒng)計(jì)起來本就不易，再加上有的地方因管控拼命往低了報(bào)，有的地方擔(dān)心政績，能多報(bào)一點(diǎn)是一點(diǎn)，所以誤差會比較大。

僅舉一例啊，下表是大連2014-2017年的常住人口，我是該佩服其統(tǒng)計(jì)精確呢，還是該充滿懷疑呢？

不過，中國每十年有一個(gè)大普查，每五年有一個(gè)千分之一人口抽樣，觀察少則5年多到10年的人口趨勢，也不會大差。

一般而言，常住人口多于戶籍人口，表示本地有人口凈流入，差值越大就表示流入的人口越多。

以上海為例，2017年上海常住人口2418.33萬，戶籍人口1445.65萬，多973萬，意思是有小一千萬外地人長期生活在上海。

還有一類城市要特別注意，就是凈流入人口絕對數(shù)量不大，但是和戶籍人口的比值卻很高的。比如三亞，2017年長期生活在三亞的外地人僅17萬，但這相當(dāng)于三亞戶籍人口的近30%，如果一個(gè)城市多出來30%的人，那么房價(jià)顯然也是有支撐的。

下面我們就用凈流入人口絕對值，以及凈流入人口相當(dāng)于戶籍人口的百分比來看一下中國最值得關(guān)注的城市。

03

由于2018年的地方人口數(shù)據(jù)一般要到2019年7月才能大體公布完，所以此次就先以2017年的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

截止2017年底，凈流入人口最多的城市是上海，其它三個(gè)一線也都躋身前五，唯一讓人有點(diǎn)意外的是東莞，搶了省會的風(fēng)頭，把廣州硬生生擠到了第5。

為了便于觀察，我們以凈流入人口300萬、100萬、50萬、10萬為節(jié)點(diǎn)，把城市劃分為4檔——

第一檔，大于300萬的城市，有8個(gè)：

上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、蘇州、佛山

第二檔，小于300萬大于100萬的，15個(gè)：

武漢、寧波、杭州、廈門、成都、無錫、南京、哈爾濱、青島、泉州、昆明、石家莊、大連、烏魯木齊

第三檔，小于100萬大于50萬的，13個(gè)：

溫州、沈陽、濟(jì)南、長沙、福州、貴陽、金華、太原、呼和浩特、珠海、海口、煙臺、合肥

第四檔，小于50萬大于10萬的，9個(gè)：

西安、蘭州、銀川、長春、西寧、濰坊、唐山、南昌、三亞

分檔完畢，先說結(jié)論：

結(jié)論一：從絕對值來看，人口向中國頭部城市、區(qū)域中心城市集中的趨勢非常明顯，它們是房產(chǎn)投資最穩(wěn)的地方。

結(jié)論二：一些強(qiáng)二線城市追趕的步伐非常迅速，可以重點(diǎn)關(guān)注。

結(jié)論三：只要地方經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大麻煩，從中長期投資的角度，上述45個(gè)城市的絕大部分投資房產(chǎn)整體上是有保證的。

結(jié)論四：個(gè)別特色城市值得特別關(guān)注，尤其是常住人口在300萬-500萬之間的。

下面我們就結(jié)合更多的數(shù)據(jù)對這幾個(gè)結(jié)論做進(jìn)一步的分析解釋。

04

結(jié)論一：從絕對值來看，人口向中國頭部城市、區(qū)域中心城市集中的趨勢非常明顯。

100個(gè)城市，49個(gè)人口在流入，51個(gè)人口在流出。前49個(gè)城市總共吸引多少外來人口常住呢？答案是超過8500萬。而且，越是靠前的城市吸引的人越多。

第一檔的8個(gè)城市里，前3名“北上深”凈流入人口都超過800萬，隨后的東莞、廣州、天津也超過500萬，它們之間以及它們和后面的城市都有一道深深的鴻溝。

比如，第一檔的最后一名佛山和第二檔的第一名武漢之間的距離是約110萬。

結(jié)果就是，上海一地的常住外來人口，相當(dāng)于第三檔全部13城市的常住外來人口的總和；第一檔的任何一個(gè)城市，其常住外來人口都比第四檔全部9個(gè)城市的總和還多。

拿2017年的數(shù)據(jù)和2010年時(shí)的數(shù)據(jù)做一個(gè)比較，其結(jié)果也支持結(jié)論一。

如果采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，2010年的第一檔城市是8個(gè)，第二檔城市11個(gè)，第三檔15個(gè)，第四檔10個(gè)。

除了第二檔明顯少了4個(gè)之外，第一檔的質(zhì)量也差別巨大。2010年時(shí)，常住外來人口超過500萬的只有4個(gè)，比2017年少了2個(gè)；超過800萬的只有1個(gè)，也比2017年少了2個(gè)。

一句話，一線城市的吸引力無以匹敵。

05

結(jié)論二：一些強(qiáng)二線城市和特色明顯的城市追趕的步伐非常迅速。

第二、第三兩檔集中了28個(gè)城市，它們代表了中國城市崛起的主流力量，其中二線城市占四分之三，更有18個(gè)省會城市。相信在今天這個(gè)強(qiáng)調(diào)“省會擔(dān)當(dāng)”的時(shí)代，它們會越來越風(fēng)生水起的。

當(dāng)然，也有個(gè)別出現(xiàn)人口外流的省會城市，比如南寧。這樣的城市只有期待重大政策傾斜了。

現(xiàn)在重點(diǎn)來說說“特色”。

可能不少人留意到了東莞、佛山、蘇州。它們憑什么位列第一檔？

它們憑的就是中國“世界工廠”的最靚麗名片，這三個(gè)城市都是靠實(shí)業(yè)立城的。但如果只有這個(gè)還不足，因?yàn)橐坏┙?jīng)濟(jì)下滑，就將意味著打工者的大量撤離，事實(shí)上若干年前的東莞就曾出現(xiàn)過常住人口下降。

不過，這三個(gè)城市還有其它的優(yōu)勢，蘇州早就凌駕于省會南京之上，發(fā)展自成一格；至于東莞、佛山，則分別處于深圳、廣州兩個(gè)一線城市的直接輻射圈，這就給他們提供了新的可能。

另外，如果使用常住外來人口與戶籍人口的比值排序，就會發(fā)現(xiàn)廈門、珠海位列排行榜前十。此外，三亞這一排序上的排名也超過了諸多明星二線城市。這三個(gè)城市都屬于特色明顯的城市。

這提醒我們，一些特色城市也許比“人口大城市”更值得投資。這一類城市的特點(diǎn)是體量不大，但是一定有極為吸引人之處。隨便掃了一眼，發(fā)現(xiàn)這樣的城市大多集中于長三角和珠三角。

這里可以提一個(gè)略顯冷門的目標(biāo)城市：柳州，一個(gè)實(shí)業(yè)立城的樣本。廣西唯一常住人口大于戶籍人口的城市。

06

結(jié)論三：只要經(jīng)濟(jì)不出大麻煩，投資上述45個(gè)城市的房產(chǎn)基本上是有保證的。

這個(gè)結(jié)論基本上就是一句正確的廢話了，不做更多展開。

那么除了這46個(gè)城市還有沒有跳出上述簡單結(jié)論外的特例呢？有。

比如重慶從2010年至2017年雖然人口凈流出一直高居第一，但重慶作為“城市”本就是個(gè)怪胎，說它象“省”更合適。它的中心城區(qū)人口不但沒降，反而基本保持了增長。而且，2017年的數(shù)據(jù)相比2010年顯示，重慶凈流出人口收縮了100萬，這可能意味著有大量的人口回流，而回流當(dāng)然也是購買力。

更何況重慶的常住人口基本都處于正增長狀態(tài)。

還有一類比如東北的哈爾濱和長春，也可以給予一定關(guān)注。它們的特色是過去這7、8年雖然戶籍人口在下降，但是常住人口卻在增長，這種情況意味著，原來的戶籍人口跑了，而大量的周邊群眾又補(bǔ)充了進(jìn)來。在偌大的東北，可以凝聚人的核心城市是在不多。

所以，如果只看最近8年的常住人口與戶籍人口數(shù)據(jù)，我們可以把值得投資的中國城市范圍縮減到小50個(gè)。

當(dāng)然，這個(gè)結(jié)論還稍顯粗枝大葉。如果再增加一個(gè)條件——過去五年常住人口平均每年凈增8萬以上，做一個(gè)交集，可以鎖定的范圍會更加明確。

我們希望中國所有的城市都是值得投資的，當(dāng)然更希望所有的城市都是適合生活的。