鏈家的一份數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達(dá)88%。海南省統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2016年末海南省候鳥人口達(dá)到121.42萬人，其中，常住型候鳥49.58萬人、流動型候鳥人口71.84萬人，相對于此，總?cè)丝跒?02萬人。投資客和候鳥人群也成為了海南樓市獨(dú)特的風(fēng)景線。

不要總羨慕來海南投資買房的人，真正賺到錢的沒幾個(gè)。在海南，買到房子不算本事，能成功變現(xiàn)落袋為安才是能耐。這兩句話，是濤子經(jīng)常掛在嘴邊的，三年前，濤子因工作的關(guān)系，在海南呆了半年，最近的一波熱炒，正好被他趕上。

理性投機(jī)者的選擇：抗風(fēng)險(xiǎn)能力排首位

轉(zhuǎn)了一圈之后，三亞太貴，博鰲有價(jià)無市，西線開發(fā)難度大，把自己定位為理性投資者的濤子，最終在?？诟浇某芜~出手。

“我買澄邁的房子理由很簡單，至少這兒還有點(diǎn)剛需，有點(diǎn)本地需求，雖然少，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力就比其他地方強(qiáng)?！背酥?，持有成本較低、利于出租也是濤子選擇這兒的原因。

濤子第一個(gè)出手的小區(qū)，位于澄邁的開發(fā)區(qū)，單價(jià)4000多元/平方米購入，和海南很多小戶型項(xiàng)目一樣，60多平方米的兩居室看上去跟北京90平方米的差不多。因?yàn)樵陂_發(fā)區(qū)里，這里聚集了大量的“新海南人”，也有不少工作在?？冢谶@里或租或買的過渡性需求者。

“別的地方自住型需求最多30%，這里能到50%，最關(guān)鍵的是，二手房賣得出去?！?房子好租、轉(zhuǎn)讓方便，讓濤子直到今天，依然持有這個(gè)項(xiàng)目?！拔蚁脒^，現(xiàn)在附近項(xiàng)目的均價(jià)大概是1.4萬-1.5萬元，即便是暴跌也能賣到7000-8000元/平方米，除去精裝修我還是賺的?！?/p>

投資者的共同難題

難賣的二手房

限購之前，在海南買新房容易，想要賺錢變現(xiàn)卻不是件容易的事，這是濤子這三年來感受最深的，這一點(diǎn)倒很像現(xiàn)在的環(huán)京樓市。

新房存量太大，是濤子總結(jié)二手房難賣的原因。

“有人說本輪海南限購之后， 被冰封在海南的炒房資金大概有5000億元，新房的貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)?！痹跐涌磥恚@5000億元中，即便套路深的、能夠通過改底單成功變?yōu)樾路康?，最多不過1/3，更多的是以二手房的形式入市廝殺。

二手房交易成本高，是每一個(gè)購房者都清楚的，加上海南特殊的氣候?qū)Ψ课莸母g，加上時(shí)不時(shí)被收購盤活的爛尾樓，如果沒有很大幅度的讓利，二手房很難與新房競爭。

給濤子曾經(jīng)深深上了一課的清水灣雅居樂項(xiàng)目就是其中之一。

“清水灣在很多海南人眼里都是好地方，海灘好、環(huán)境好，距離301醫(yī)院也近，清水灣的雅居樂盤子也大，相對配套也可以，更重要的是，就這么一個(gè)項(xiàng)目，拿了八年的海南省銷冠，我就壓根兒沒想到會賣不出去。”濤子總結(jié)，清水灣項(xiàng)目自己賣不出去的原因完全符合上述特征：區(qū)域內(nèi)新盤太多，各種各樣產(chǎn)品特別豐富，有高端獨(dú)棟融創(chuàng)的鉆石海岸，也有瞄準(zhǔn)剛需的碧桂園珊瑚宮殿，更有雅居樂本身的新房?！胺叛弁^去全是房子，但基本沒有本地需求，全是候鳥?！痹谶@樣的環(huán)境下，二手房交易變得難上加難?！拔疫M(jìn)海南就買了這，去年下半年覺得不對勁，開始掛，半年的時(shí)間，壓根兒沒人問?！奔庇谧儸F(xiàn)的濤子，最終折價(jià)3000元/平方米，快速出手了這套房子?！昂芏嗳苏f，這個(gè)項(xiàng)目拿著長期看好，可是當(dāng)時(shí)調(diào)控的風(fēng)聲已經(jīng)很近，我手里一共還有三個(gè)房子在海南，一旦禁售，資金壓力太大?！?/p>

離場

一年之后再說

直到現(xiàn)在，在投資者為未能及時(shí)在全島限購之前抄得一套海南新房遺憾的時(shí)候，濤子依然不后悔自己出掉手中的貨值，畢竟外人看到的都是海南房價(jià)年前200萬，年后400萬，但真要有人出400萬元接你的房子才算賺。

談到是否還會再一次投資海南房地產(chǎn)的時(shí)候，濤子坦言，一年以后再說?！耙粊磉@波調(diào)控看上去不像短期行為，市場肯定要冷一冷，那些挺不住的開發(fā)商是要倒一批的，但價(jià)格是不是能下去，就難說了?！?/p>

資料顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個(gè)項(xiàng)目，土地原值為161.7億元，總土地面積高達(dá)1709萬平方米；富力地產(chǎn)在海南區(qū)域的權(quán)益總建筑面積為317.1萬平方米，權(quán)益可售總建筑面積為305.6萬平方米。雅居樂在海南擁有6個(gè)項(xiàng)目，占地總面積為1163萬平方米。碧桂園在海南區(qū)域的總可售建筑面積為512萬平方米。融創(chuàng)中國在海南區(qū)域的總建筑面積為401.66萬平方米。排名前二十的地產(chǎn)商一大半均已布局海南，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂、富力等上市房企均坐擁可觀的土地儲備。其中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)與雅居樂堪稱海南地主。

在海南建設(shè)國際旅游島政策刺激下，開發(fā)商簇?fù)磉M(jìn)入海南市場，房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目不斷增加。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全省有工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)545家，比2009年增加140家。全省房地產(chǎn)開工項(xiàng)目580個(gè)，比2009年增加155個(gè)。

在總體供應(yīng)量不再增加的當(dāng)下，一旦調(diào)控持續(xù)，開發(fā)商進(jìn)入兼并周期，市場的調(diào)整才算徹底開始。