十九大報告強調(diào)指出，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。為實現(xiàn)這一目標(biāo)定位，需要在房地產(chǎn)調(diào)控政策長效機制推進過程中，及時分析房地產(chǎn)形勢變化，加強防范一些重要的風(fēng)險點，利用市場短期趨穩(wěn)的時間窗口加快完善長效機制，主動適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展階段需要。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的總體變化

2015年4月至2016年9月短短一年半的時間，一線城市房價上漲了50%。為了抑制房價過快上漲，防范資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險，全國主要城市先后于2016年底和2017年上半年出臺了兩輪緊縮性調(diào)控政策，加大限購限貸力度，更于2017年下半年大幅增加了土地供給，尤其是一線城市力度最大。在供需兩方面調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列新的變化特征。

第一，房價快速上漲的勢頭得到了有效控制。在限購限貸和增加土地供應(yīng)兩方面調(diào)控政策的共同作用下，始于2015年中的本輪房價上漲終于在2017年得到了有效控制。2017年11月份，70個大中城市新建住宅價格同比上漲5.5%，相比2016年同期的增速峰值（10.8%）下降了近一半；尤其是一線城市和部分熱點二線城市，房價同比基本實現(xiàn)零增長。這表明，始于2015年中的本輪房價上漲，在2017年得到了有效控制。

圖1 本輪房地產(chǎn)周期中房價指數(shù)變化情況（2010年底為100）

第二，房地產(chǎn)銷售和投資增速雙雙趨緩。在緊縮性調(diào)控政策作用下，2017年商品房銷售增速明顯放緩。1-11月份，商品房銷售面積同比增長7.9%，增速比2016年增速回落14.6個百分點；商品房銷售額增長12.7%，增速比2016年回落22.1個百分點。在銷售增速持續(xù)放緩的同時，投資增速也出現(xiàn)持續(xù)回落。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.5%，比4月份增速下降了1.8個百分點。剔除價格因素，實際房地產(chǎn)投資增速在2017年持續(xù)下滑至2.8%，特別是第3季度僅增長0.8%，帶動實際固定資產(chǎn)投資負(fù)增長1.1%。

第三，房地產(chǎn)庫存持續(xù)下降。2017年11月末，商品房待售面積下降至5.96億平方米，同比下降13.7%，回到2014年11月的庫存水平。其中，商品住宅去庫存效果更加明顯。2017年11月末，商品房待售面積下降至3.08億平方米，同比下降23.8%，回到2013年11月的庫存水平。

第四，土地供給力度加大帶動溢價率下降。2017年全國300個城市土地供給面積增加8%，扭轉(zhuǎn)了近年來持續(xù)下降的趨勢（2016年為負(fù)增長13.1%）；土地成交面積增長了8%，樓面均價增長26%，溢價率為29%，較2016年下降了14個百分點。尤其是下半年和一線城市土地供給力度顯著加大，溢價率降幅更為明顯。

3季度全國土地供給面積和成交面積分別增長25%和19%，土地溢價率較2016年同期下降了28個百分點；一線城市2017年土地供給面積和成交面積分別增加了48%和46%，溢價率降至14%，較2016年下降了30個百分點，樓面均價甚至下降了4%。

第五，房地產(chǎn)先行指標(biāo)出現(xiàn)回落。受房地產(chǎn)銷售增速下滑影響，房屋新開工面積和竣工面積增速均出現(xiàn)一定的回落。2017年1-11月份，房屋新開工面積增長6.9%，增速比上半年回落3.7個百分點；房屋竣工面積下降1.0%，增速比上半年回落6.0個百分點。

二、未來需要重點防范的風(fēng)險點

當(dāng)前房地產(chǎn)形勢呈現(xiàn)出的一系列新特征表明，經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場進入到一個關(guān)鍵性的新階段。在房地產(chǎn)調(diào)控政策長效機制推進過程中，一方面要處理好短期控房價、穩(wěn)增長和防風(fēng)險的關(guān)系，另一方面要解決好供需失衡和供需錯配等不平衡不充分的發(fā)展問題，尤其需要重點關(guān)注以下風(fēng)險。

第一，房價波動風(fēng)險加大，三四線城市房地產(chǎn)泡沫加劇。目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣程度仍在持續(xù)上揚。11月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.63，景氣指數(shù)達到高點。居民的房價上漲預(yù)期仍然較強，房價自我強化的循環(huán)還沒有打破。根據(jù)央行對居民調(diào)查結(jié)果，在政策調(diào)控力度加大的情況下，預(yù)期房價上漲的居民占比還在進一步上升，2017年4季度達到32%的近年高位。但本輪房價上漲幅度之大，已經(jīng)透支了部分城市短期上漲潛力。特別值得關(guān)注的是，三四線城市的房價上漲和過快補庫存正在加劇房價泡沫風(fēng)險。2017年三四線城市房價繼續(xù)保持較高增速，直至下半年才達到峰值。11月份三線城市房價同比上漲6.7%，較2016年同期增速上升了1.1個百分點。在此情況下，三四線城市土地市場交易活躍。2017年三四線城市土地成交面積增長了13%，土地出讓金增長了78%，樓面均價上漲了56%，溢價率達到39%，比2016年上升了14個百分點。

第二，房地產(chǎn)庫存可能卷土重來，集中在三四線城市，加劇供需結(jié)構(gòu)錯配。1）盡管以待售面積衡量的房地產(chǎn)庫存持續(xù)下降，但是11月份房屋施工面積與房屋竣工面積的比值達到了10.1倍，為近年來同期水平的歷史高點，這意味著更多房屋可能在以“延遲竣工”的方式“去庫存”，實際庫存壓力比統(tǒng)計數(shù)據(jù)要大。2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加購置土地。2017年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長16.3%，增速比2016年大幅回升19.7個百分點；土地購置費同比增長21.9%，增速比2016年大幅提高15.7個百分點；土地成交價款增長47.0%，增速比2016年大幅提高27.2個百分點。3）尤其值得注意的是，三四線城市開始加快補庫存。2017年三四線城市土地供給面積達到6.8萬億平方米，比2016年增加了10%，成交面積達到5.8萬億平方米，比2016年增長了13%。

第三，基于以上兩點分析，未來城市間的分化形勢可能非常嚴(yán)重，供需結(jié)構(gòu)錯配的問題加劇，進一步加大了政策調(diào)控的難度。截至2017年11月份，一線城市房價同比上漲0.7%，二線城市房價同比上漲4.1%，均已基本停止上漲趨勢，而三線城市房價同比上漲6.7%，漲幅依然較高。這種分化受到諸多調(diào)控政策的影響和一二線城市政策的外溢效應(yīng)?？紤]到三四線城市的體量、未來人口流出的事實、以及居民的承受能力和社會影響，三四線城市房價短期過快上漲和過快補庫存的問題值得高度關(guān)注。

第四，房地產(chǎn)相關(guān)金融風(fēng)險，尤其是家庭部門債務(wù)快速上升，既擠壓了消費基金，又加劇了家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表的脆弱性。2017年信貸資金流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)貸款余額同比增長22.8%，占比繼續(xù)攀升至26.4%，比去年同期上升2.1個百分點。值得關(guān)注地是，在本輪房價上漲中，家庭部門債務(wù)率快速攀升，是本輪房地產(chǎn)周期中出現(xiàn)的新現(xiàn)象。

據(jù)陳彥斌教授團隊測算，2017年上半年末，家庭部門債務(wù)/GDP已經(jīng)達到46.8%，比2015年上升了11.1個百分點，家庭部門債務(wù)/居民可支配收入已經(jīng)高達103.8%，接近于美國的水平。再考慮到中國家庭常以向親戚朋友借錢等民間借貸買房以及通過“消費貸”等新途徑變相融資購房，從而存在大規(guī)模隱性債務(wù)，加上債務(wù)分布嚴(yán)重失衡，進一步加劇了家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表的脆弱性和房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

第五，房地產(chǎn)銷售和投資增速雙雙下滑，增長拉動效應(yīng)減弱帶來的宏觀經(jīng)濟下行壓力。從2017年的情況看，房地產(chǎn)對投資和經(jīng)濟增長的拉動作用已經(jīng)在減弱。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用在2016年和2017年上半年創(chuàng)下了近十年來的歷史新高，但是隨著房地產(chǎn)銷售和投資增速的逐步下滑，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用開始逐步減弱，對GDP累計同比的拉動從2016年的0.6個百分點下降到2017年3季度的0.4個百分點，貢獻率則從8.4%下降到5.6%。按照目前的趨勢，房地產(chǎn)對2018年經(jīng)濟的拉動作用還會進一步減弱，“穩(wěn)增長”的壓力加大。