對(duì)于2018年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤和瑞銀中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎持相對(duì)謹(jǐn)慎的立場(chǎng)。

在周二舉行的大中華研討會(huì)上，瑞銀汪濤表示，今年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)略微放緩，2017年經(jīng)濟(jì)增速或?yàn)?.8%，2018年將放緩至6.4%水平，2019年進(jìn)一步放緩至6.3%。

這個(gè)可能跟國(guó)內(nèi)很多券商的預(yù)測(cè)不太一樣，很多人預(yù)測(cè)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率跟去年差不多，甚至有的人說(shuō)可能會(huì)加速。

談及備受?chē)?guó)民關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，汪濤稱(chēng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)數(shù)年最大的“灰犀?！笔欠康禺a(chǎn)。

瑞銀李智穎表示，2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的亮點(diǎn)應(yīng)該是在一二線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在2017年出現(xiàn)了高增長(zhǎng)，但今年的增長(zhǎng)空間將有限。 

未來(lái)數(shù)年最大的“灰犀?！保悍康禺a(chǎn)

瑞銀汪濤稱(chēng)，房地產(chǎn)可能是未來(lái)三五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的一個(gè)灰犀牛。

她表示，配置資產(chǎn)就要求資產(chǎn)有回報(bào)。除了不斷的價(jià)格上漲以外，最后的回報(bào)是現(xiàn)金流。房子這個(gè)資產(chǎn)的回報(bào)是什么？從租房來(lái)說(shuō)，租金收益率是回報(bào)。如果沒(méi)有足夠回報(bào)率的支持，這樣的價(jià)格上漲若是信貸或者貨幣推動(dòng)或者預(yù)期推動(dòng)的，就很難長(zhǎng)久持續(xù)，所以“這是我比較擔(dān)心的”。

汪濤稱(chēng)，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在人們買(mǎi)房最大的原因是害怕錯(cuò)過(guò)房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)，并非真正的剛需，而且大家對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)繼續(xù)往上漲的預(yù)期空前強(qiáng)烈。這是大家最擔(dān)心的。這表明房地產(chǎn)越來(lái)越體現(xiàn)出資產(chǎn)屬性、投資屬性，這就會(huì)面臨壓力，比如說(shuō)房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)會(huì)不會(huì)有壓力，信貸收縮會(huì)不會(huì)有壓力，“這也是讓我擔(dān)心的”。 

她還表示，整個(gè)經(jīng)濟(jì)中20-25%的附加價(jià)值都是與房地產(chǎn)有關(guān)，大致估算整個(gè)金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口有50%都與房地產(chǎn)有關(guān)，所以這是擔(dān)心房地產(chǎn)的理由之一。

今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)減速

在瑞銀汪濤看來(lái)，未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將趨向下行。她作出的具體預(yù)測(cè)如下圖：

中國(guó)去年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很多都超出了市場(chǎng)之前的預(yù)期，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，這使得一些機(jī)構(gòu)和分析師提高了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）就在去年四次上調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速為6.8%，2018年加快至6.5%。

那么，為何汪濤給出了不一樣的觀點(diǎn)呢？

盡管汪濤認(rèn)為今年的中國(guó)出口預(yù)計(jì)保持不錯(cuò)勢(shì)頭，消費(fèi)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)健，工業(yè)投資也可能反彈，總體硬著陸風(fēng)險(xiǎn)較小，但她的顧慮主要集中在兩點(diǎn)，基建投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是過(guò)去多年間支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

汪濤稱(chēng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)活動(dòng)會(huì)繼續(xù)放緩，現(xiàn)在已經(jīng)看到銷(xiāo)售在減速，棚改的貨幣安置化對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)將減弱，同時(shí)，信貸出現(xiàn)邊際緊縮，因此房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)下行。

她還稱(chēng)，基建投資將會(huì)放緩，因在防控金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，財(cái)政部已經(jīng)出臺(tái)一系列加強(qiáng)地方政府債務(wù)控制的措施，今年這些可能會(huì)受到更加嚴(yán)格的管制，這就使得基建資金來(lái)源受到影響。

不過(guò)，汪濤還表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)下行會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有負(fù)面影響，但“我們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不是那么擔(dān)心，因?yàn)槿珖?guó)來(lái)說(shuō)庫(kù)存水平相對(duì)較低，因此房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動(dòng)下行可能不會(huì)像2014年、2015年那么大，這是一個(gè)很重要的不同。其實(shí)今年房地產(chǎn)的走勢(shì)相當(dāng)程度上面還是取決于政策?！?/p>

李智穎認(rèn)為，三四線城市土地出讓成本逐漸升高，土地平均成本漲了65%，高于一二線，房?jī)r(jià)漲幅也在歷史上都稱(chēng)得上罕見(jiàn)，很難想象去年的高增長(zhǎng)將在今年維持下去，預(yù)計(jì)三四線城市樓市將由高增長(zhǎng)變?yōu)榉€(wěn)定。

她表示，一二線城市調(diào)控政策可能會(huì)有某種程度的松動(dòng)，去年政府的管控非常嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證管控上。整體來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存存量已經(jīng)不是問(wèn)題，需求也不是主要問(wèn)題，預(yù)計(jì)今年政府在對(duì)于開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證管控方面會(huì)有比較明顯的松動(dòng)。

李智穎認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)股票價(jià)格處于“合理偏高水平”，預(yù)計(jì)龍頭股市場(chǎng)占有率會(huì)進(jìn)一步增加。內(nèi)房股去年漲幅驚人，銷(xiāo)售是支持股價(jià)的最大動(dòng)力，今年如果從銷(xiāo)售高增幅到比較穩(wěn)定的增幅，應(yīng)該會(huì)反應(yīng)到股價(jià)上。 

中國(guó)金融體系在重新洗牌

汪濤表示，雖然大資管方案現(xiàn)在還沒(méi)落地，但這個(gè)過(guò)程的方向非常明確。在這個(gè)過(guò)程中，“我們覺(jué)得整個(gè)金融體系是重新洗牌的過(guò)程”，大體來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年影子信貸、銀行間所謂的同業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)快，未來(lái)的幾年會(huì)有一些調(diào)整。

在這個(gè)過(guò)程中，那些有自己的存款機(jī)制、覆蓋范圍比較廣、存款比較多的銀行受的沖擊會(huì)比較小，而那些依靠同業(yè)、依靠通道拼命在過(guò)去擴(kuò)張自己的資產(chǎn)負(fù)債表的那些銀行就會(huì)面臨比較痛苦的調(diào)整，而小銀行當(dāng)中也有分化，要看銀行過(guò)去經(jīng)營(yíng)的情況是怎么樣的。整個(gè)大資管行業(yè)中如果靠通道來(lái)做資管可能就會(huì)被打回原形。如果是公募基金或者你是做傳統(tǒng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，可能反而有一個(gè)新的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)更強(qiáng)。所以這是一個(gè)重新洗牌的過(guò)程。

她認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，去杠桿、降低影子信貸對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)是利好的，因?yàn)槭墙档惋L(fēng)險(xiǎn)的。市場(chǎng)其實(shí)也有這個(gè)反映，過(guò)去一年多海外市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)大盤(pán)銀行股可以說(shuō)是有支撐的，大家對(duì)銀行有一個(gè)重新的認(rèn)識(shí)。

去杠桿是未來(lái)數(shù)年的主題

汪濤稱(chēng)，“去杠桿”這個(gè)詞是未來(lái)數(shù)年的主題。

她表示，“我們認(rèn)為，去杠桿最大的目的實(shí)際上是化解風(fēng)險(xiǎn)，因此在執(zhí)行過(guò)程中各個(gè)部門(mén)可能會(huì)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)執(zhí)行過(guò)程中引發(fā)的信用事件或者引發(fā)踩踏事件。”

但好事有時(shí)會(huì)不會(huì)帶來(lái)一些意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，就是大家都向一個(gè)方向使勁，使得過(guò)大了一點(diǎn)，會(huì)不會(huì)引發(fā)信用市場(chǎng)的動(dòng)蕩。對(duì)此，汪濤表示，其基準(zhǔn)預(yù)測(cè)是不會(huì)，因?yàn)橹醒霑?huì)考慮到這一點(diǎn)，而且央行會(huì)時(shí)不時(shí)在必要的時(shí)候釋放一點(diǎn)流動(dòng)性，積極地管理流動(dòng)性。

這樣的結(jié)果就會(huì)造成利率維持高位。汪濤表示，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在在去杠桿、加強(qiáng)監(jiān)管、排查影子信貸風(fēng)險(xiǎn)，海外方面美國(guó)還在繼續(xù)加息，在這樣一個(gè)大背景下，債券市場(chǎng)的流動(dòng)性肯定會(huì)保持緊張，利率會(huì)保持在高位。他們對(duì)今年十年期國(guó)債收益率的預(yù)測(cè)是4.1%，比現(xiàn)在的水平要稍微高一點(diǎn)。利率既不太可能出現(xiàn)大幅下降，也不太可能大幅上行的情況。 

中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)“明斯基時(shí)刻”

在回答如何看待周小川行長(zhǎng)關(guān)于謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”的觀點(diǎn)時(shí)，汪濤表示，在中國(guó)，明斯基時(shí)刻不會(huì)到來(lái)。因?yàn)橹袊?guó)債務(wù)是靠高儲(chǔ)蓄率支撐的，而不是外債。而且不會(huì)出現(xiàn)金融系統(tǒng)抽出資金的情況。中國(guó)的金融體系結(jié)構(gòu)、政府的主導(dǎo)能力和大量高儲(chǔ)蓄，都使得明斯基時(shí)刻不會(huì)到來(lái)。債務(wù)問(wèn)題更可能是長(zhǎng)期慢慢化解的過(guò)程，而不是突然的資產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)的過(guò)程。