2017年上市房企銷(xiāo)售排名出爐，前三名房企集體高開(kāi)。

內(nèi)房股集體爆發(fā)，2017年房企銷(xiāo)售冠軍碧桂園大漲9%，亞軍萬(wàn)科企業(yè)漲5.3%，季軍中國(guó)恒大漲4.7%。

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A股方面，房地產(chǎn)板塊同樣延續(xù)上周五的漲勢(shì)。泰禾集團(tuán)、榮安地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)不久就漲停。華夏幸福一度漲停，蘇寧環(huán)球、綠地控股漲逾5%。

萬(wàn)科A再次刷新歷史新高，最高報(bào)36.4元，目前漲超4%。上周，萬(wàn)科A累計(jì)上漲近12%。

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《上海證券報(bào)》報(bào)道，截止上周五，已有22家上市房企公布2017年全年業(yè)績(jī)，總銷(xiāo)售額達(dá)2.92萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)52.54%。

上市房企銷(xiāo)售排名中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大分列2017年房企銷(xiāo)售額前三甲，銷(xiāo)售額齊破5000億元。其中，碧桂園2017年全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約5508億元，同比增長(zhǎng)78.37%。

萬(wàn)科2017年完成5300億的銷(xiāo)售額，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3595.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)強(qiáng)勁。上周，華創(chuàng)證券已將萬(wàn)科A目標(biāo)價(jià)上調(diào)至40元，對(duì)應(yīng)2018年P(guān)E為12.2倍。

融創(chuàng)在2017年完成銷(xiāo)售額3652億元，同比增長(zhǎng)150%，邁入3000億元大關(guān)，并依靠121.75%的業(yè)績(jī)完成率名列前茅。

房地產(chǎn)政策正在起變化？

上周還有一條關(guān)于樓市的消息攪動(dòng)了市場(chǎng)的神經(jīng)。

蘭州房管局上周五發(fā)布通知，對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，仍實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域不再提供社保證明和納稅證明。蘭州也被稱(chēng)為此輪調(diào)控來(lái)首個(gè)松綁的限購(gòu)城市。

這條消息引發(fā)媒體和業(yè)界熱議：是否經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控政策的房地產(chǎn)市場(chǎng)要變天了？

對(duì)此，分析普遍認(rèn)為全面寬松概率不大，結(jié)構(gòu)性寬松是趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2018整個(gè)房地產(chǎn)政策基調(diào)難以改變，但邊際放松的措施可能會(huì)增多。

華泰證券賈亞童認(rèn)為，地方政策寬松的真實(shí)動(dòng)力或來(lái)自于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的微調(diào)，結(jié)合湖北省房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的修改以及周末合肥對(duì)房?jī)r(jià)管控的非正式表態(tài)，目前確實(shí)在部分地方有出現(xiàn)放松房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的勢(shì)頭。

不過(guò)他指出，目前雖然處于分類(lèi)調(diào)控階，但是因城施策的核心目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定。后續(xù)的政策走勢(shì)還有待進(jìn)一步觀察。

天風(fēng)地產(chǎn)首席陳天誠(chéng)則認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單理解為全面寬松，全面寬松概率不大，結(jié)構(gòu)性寬松是趨勢(shì)。限購(gòu)限貸限售限價(jià)的四限措施明顯不可持續(xù)，未來(lái)有望做一定程度的寬松。

房地產(chǎn)板塊上漲邏輯

房地產(chǎn)板塊開(kāi)年漲勢(shì)強(qiáng)勁，對(duì)于房地產(chǎn)板塊上漲的根本邏輯，招商房地產(chǎn)趙可、劉義團(tuán)隊(duì)明確強(qiáng)調(diào)“基本面轉(zhuǎn)折年是引導(dǎo)房地產(chǎn)板塊超額收益的首因”。他們強(qiáng)調(diào)：

一是政策是滯后變量，政策的出臺(tái)能進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)期，應(yīng)該動(dòng)態(tài)觀察政策的邊際效用，政策對(duì)銷(xiāo)量的抑制同時(shí)也是積累和蓄客；

二是在周期底部前1-2個(gè)季度，地產(chǎn)股開(kāi)始出現(xiàn)超額收益機(jī)會(huì)，此時(shí)對(duì)應(yīng)于行業(yè)量穩(wěn)價(jià)跌區(qū)間，是最佳進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)。目前板塊估值處于僅高于08年底部的歷史第二底部，為板塊上漲提供了支撐。

他們認(rèn)為，龍頭房企在周期調(diào)整和底部階段較板塊而言上漲相對(duì)更明顯，本質(zhì)上和公司模式有關(guān)，而不都受益于集中度提高。

以萬(wàn)科為例，類(lèi)似于股票市場(chǎng)中量化對(duì)沖的產(chǎn)品，通過(guò)合適杠桿率+高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)的空頭，資金的管控能力+上下游的溢價(jià)能力+整體系統(tǒng)的協(xié)調(diào)能力維持較高毛利率和凈利率，17年萬(wàn)科上漲不錯(cuò)的區(qū)間剛好對(duì)應(yīng)于行業(yè)總量調(diào)整的時(shí)間，所以，并不是所有的龍頭房企都受益于集中度提高，更偏向于萬(wàn)科的這類(lèi)公司更加受益。

對(duì)于本輪上漲持續(xù)的時(shí)間，他們認(rèn)為起碼今年前3季度都是具備較好超額收益區(qū)間。

但因?yàn)楣善睆椥员容^大，短期上漲或有過(guò)猛，這意味著在超額收益區(qū)間內(nèi)，股票出現(xiàn)調(diào)整反而是較好的布局點(diǎn)。