9月22日-23日，重慶、南昌、長沙、南寧、武漢、西安、石家莊、貴陽等8城先后出臺樓市新政，其中，限售成為本輪政策的主要特征。

從限售政策發(fā)展軌跡來看，自今年3月份廈門開啟樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續(xù)加入這一限售隊伍，開啟了第一輪樓市限售。比如，北京（企業(yè)產(chǎn)證滿3年）、承德、青島、保定白溝、保定徐水、濟(jì)南、西安、杭州、福建閩侯、福建長樂、福州、杭州、南京、啟東、無錫、嘉興、揚(yáng)州、常州、蕪湖、成都、長沙、廣州、珠海、惠州、東莞、海南、白沙、張家口、鄭州、開封、南寧、南通等。今年9月底，又有南寧、重慶、石家莊、貴陽等城市加入限售，開啟第二輪樓市限售。

截止9月24日為止，全國累計已經(jīng)至少44個城市樓市加入到限售隊伍行列。在限購限貸之后，“限售”也成為了樓市新一輪調(diào)控升級的必要手段。

從各城市樓市“限售”內(nèi)容來看，以3月30日廣州出臺新政規(guī)定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

再比如3月24日，在住房限購政策基礎(chǔ)上，廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易；5月20日，長沙“限售”政策提出，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。

9月底第二輪限售的城市中，重慶、南昌、南寧要求住宅取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年之后才被允許上市交易。貴陽限售表示新建商品住房3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。石家莊則要求新購買的住房以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

而最為嚴(yán)厲的限售則來自保定和珠海的地塊限售條件。以保定為例，2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30號土地備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。在該地塊“出讓須知”中看到，競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。

“限售”政策作為一個新的樓市調(diào)控政策，雖然只是普普通通的“限售”兩個字，但意義非凡，那么應(yīng)該怎么理解？“限售”能夠發(fā)揮哪些作用？“限售”背后的“大真相”是什么？我們先看兩個大家最常見的問題：

1、廈門等44個城市樓市“限售”政策政策后，其他城市尤其是上海、深圳等還沒有出臺限售的城市會不會效仿？

筆者認(rèn)為，會，如果去年10月份集中出臺調(diào)控的20個核心一二線城市當(dāng)中今年市場仍然存在反彈情況，那么，“限售”極有可能成為這些城市的“補(bǔ)丁”政策，發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用，為樓市降溫，上海、深圳等這些核心城市也不例外。

從9月底政策發(fā)布情況來看，重慶、南昌、長沙、南寧、武漢、西安、石家莊、貴陽等8城先后出臺樓市新政。據(jù)說至少14個城市被相關(guān)部門約談，按這個速度，至少還有6個城市會出臺新政！再加幾個被帶暈的城市，至少20個城市會節(jié)前出臺樓市調(diào)控政策！這些政策內(nèi)容包括限售、打擊消費(fèi)貸等等措施。

2、為什么樓市“限售”政策中時間上定為“須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”？

筆者認(rèn)為，有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫；二是，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等等。

但是，如果大家對于“限售”政策理解僅僅局限于上述兩點(diǎn)，那么就有些狹隘了。因為“限售”的背后還有更多考量，下面筆者盡可能用最簡單的語言分析分享給大家。

從樓市“限售”政策核心來看，在于對于房產(chǎn)買賣時間的限定，上面雖然分析了“限售”對于時間上的界定的解釋，但是，還不夠深入。那么，為什么樓市“限售”政策中時間上定為“須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”？

樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。

從調(diào)控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場調(diào)整周期也至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險就是個人投資投機(jī)者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

從個人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，房價上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機(jī)客將退場：

第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。毫無疑問，這個階段的樓市已經(jīng)瘋狂至極，“散戶”是高位入市。而當(dāng)2017年下半年市場調(diào)整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，今年年下半年剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時去年上半年以來加杠桿入市的“散戶”開始面臨資產(chǎn)貶值的壓力，下半年之后勢必會出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

第二類，運(yùn)營狀況不佳的私營企業(yè)主。由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業(yè)主的企業(yè)運(yùn)營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運(yùn)營壓力。

第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場調(diào)整期到來時可能通過拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。盡管當(dāng)前外匯管制仍然較為嚴(yán)格，但是這個大趨勢并不會改變。

而對于銀行來講，當(dāng)今年下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時，房價必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2016年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什么？答：個人按揭貸款。

那么，在個人按揭貸款方面怎么收？個人按揭貸款收緊的傳統(tǒng)做法就是強(qiáng)化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等等措施，但這并不能防止“加杠桿”投資投機(jī)客的買賣“拋盤”行為。如今，樓市“限售”政策出臺，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”，在樓市下行周期它的作用在于：

第一、鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位；

第二，美國進(jìn)入加息通道，9月20日美聯(lián)儲相關(guān)決議預(yù)計2017年還將加息一次，2018年將加息三次，2019年加息兩次，2020年將加息一次。同時，美聯(lián)儲也開始“縮表”計劃，這樣會導(dǎo)致國內(nèi)資本外流明顯，盡管近期有了一些限制性措施，短期內(nèi)國內(nèi)也出現(xiàn)外匯企穩(wěn)、人民幣升值的狀況，但是，這更多是政策干預(yù)的結(jié)果，未來在美國加息與“縮表”的趨勢下中國仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出臺后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因為“限售”留在了國內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長時間的窗口期；

第三，上述“加杠桿”投資投機(jī)客來講，即使遭遇資產(chǎn)縮水的狀況也不能用“快進(jìn)快出”的方法解決資金需求問題，房產(chǎn)成為真正意義“不動產(chǎn)”。待樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施，比如不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法等在未來2-3年（限售期限基本匹配）完成之際，對于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策也會來臨，屆時，如果誰還繼續(xù)在樓市興風(fēng)作浪投資投機(jī)，那么配套的稅收措施就會來臨！

說到這里，大家應(yīng)該明白當(dāng)前“限售”等樓市調(diào)控政策的作用了。希望對大家有所幫助。

(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)