一、房地產(chǎn)市場政策頻出

2015年我國房地產(chǎn)增加值占國民生產(chǎn)總值的6.05%，并且房地產(chǎn)行業(yè)上游帶動煤炭、鋼鐵、化工、采礦，下游帶動家電、家具、家裝等共同發(fā)展，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，1990年以后連續(xù)20多年，我國GDP保持高于6%的增速，在全世界都是罕見的奇跡，然而這種高度依賴房地產(chǎn)的高增長也帶來了一系列的隱患。

首先是房價高漲帶來的居民生活負擔加大。2015年至今我國住宅價格指數(shù)一路走高，尤其是一線城市16年以來同比增速都在20%以上。這種情況下居民房價收入比也居高不下，一線城市一直在20%左右波動，遠遠超出合理范圍的4%-6%，居民買房壓力大。

其次是我國房地產(chǎn)過熱、擠出實體經(jīng)濟。因為房地產(chǎn)投資收益高于實體，所以資金從實體經(jīng)濟涌入房地產(chǎn)。

再次，房價高漲帶來巨大的貧富差距。在其他投資方式的回報率都低于房產(chǎn)的情況下，擁有住房的居民享受房地產(chǎn)紅利，財富積累迅速與其他居民拉開差距，形成了以房產(chǎn)為條件的財富分化，加劇了國家貧富差距。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，從圖表【3】我們可以看到，我國成人人居財富基尼系數(shù)是81.9，低于印度（87.6），美國（86.2），中國香港（85.6）、印度尼西亞（84）和巴西（82.9），但是高于大部分國家，已經(jīng)達到警戒范圍。

最后，房價高度依賴金融，房地產(chǎn)過熱帶來金融風險隱患。部分居民為了追上房地產(chǎn)紅利的尾巴，高負債買房，導致居民部門杠桿率上升，如果杠桿超過居民所能承受的極限，房地產(chǎn)泡沫就會破裂，進而引發(fā)金融風險（詳見《中國杠桿全解析》）。

所以，穩(wěn)定房價，促進住房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立房地產(chǎn)長效機制成為管理層對房地產(chǎn)調(diào)控的當務(wù)之急。

從各個省市的反應(yīng)來看，政策已經(jīng)開始逐漸落地。

16年11月北京住建委發(fā)布“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知，最終首批競拍的三塊地均以開放商100%自持競得。

一向走在我國改革前沿的上海在7月24日推出兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。成交地塊的樓面單價分別是5569元和5950元每平米，均由國有企業(yè)競得。

廣州作為改革開放重要陣地的華南地區(qū)排頭兵，也緊跟上海退出第一個明文規(guī)定“租售同權(quán)”的政策文件，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》明確規(guī)定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)。

住建部于7月20日聯(lián)合其他八部門發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，再加上26日新華網(wǎng)報到的住建部有關(guān)負責人說將通過立法明確租賃當事人的權(quán)利和義務(wù)，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

政策信號頻出，各大城市都紛紛大力支持租賃市場健全發(fā)展，租房市場成為建立長效機制的先導。

二、房地產(chǎn)長效機制全解

2016年12月9日，中共中央政治局會議提出：“加快研究建立符合國情,適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。隨后在17日的中央經(jīng)濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

從這個意義上看，房地產(chǎn)長效機制主要是為了通過“穩(wěn)房價”來抑制房地產(chǎn)市場泡沫和泡沫帶來的金融風險。

房地產(chǎn)長效機制具體可以分為五個方面：土地制度和供地機制、房屋租賃市場、住房信息平臺、保障房供應(yīng)和財稅金融，下面分別進行闡述。

（一）房屋租賃市場

作為房地產(chǎn)長效機制的重要部分，租房市場建設(shè)成為長效機制的“先行者”是有原因的。

居民的自有性住房具有四大屬性：消費屬性（可以?。Y源屬性（就近享受教育資源等公共服務(wù)），穩(wěn)定屬性（可以長期穩(wěn)定居住，自主裝修），財富屬性（可以抵押，可以增值）。

而租的房子只有消費屬性，不改善租房的屬性，居民對購買住房的需求就不會下降，所以健全租房市場可以從賦予租房的資源屬性、穩(wěn)定屬性和財富屬性入手。

1、資源屬性

也就是當前很熱的租購同權(quán)，實質(zhì)上，“租購同權(quán)”并不是新詞，按照各省市的情況，很多地區(qū)已經(jīng)在實行，比如上海、深圳。

上海根據(jù)2013年頒布的《上海居住證管理辦法》和2015年頒布的《上海居住證積分管理辦法》規(guī)定持有上海居住證且積分達到標準的人可以享受子女統(tǒng)籌進入公立學校并且可以參加中高考的權(quán)利。

深圳也在2013年開始試行義務(wù)教育階段積分入學政策，積分的條件不同區(qū)的要求略有差異，但是基本上都是以戶籍、房產(chǎn)、租賃合同和社保為標準。

廣州的“租購同權(quán)”的享受條件除了積分，另外增加了本市戶籍和人才綠卡兩類人，并且要求在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案。

綜合上海、深圳和廣州優(yōu)質(zhì)教育資源的入學條件主要都是按照積分順位排序的，積分條件中權(quán)重最高的是戶籍和學區(qū)房，正常情況下有戶有房>有戶租房>無戶有房>無戶租房>無戶無房。

戶口和房子的順序也有差異，比如深圳福田區(qū)有房無戶（75分）>有戶租房（戶籍+租房62分），在相同條件下入籍（入戶）年限長的優(yōu)先。

權(quán)重第二重要的是社保、個稅等繳納年限。

并且政策中都明文規(guī)定租戶申請入學都是由當?shù)亟逃块T“統(tǒng)籌安排”。優(yōu)質(zhì)的教育資源供不應(yīng)求，正常情況下不會有空余的學位被安排。

所以，這種租購同權(quán)是有條件的“同權(quán)”，租戶有權(quán)享受，沒權(quán)選擇。

保證就近受教育權(quán)，但是不保證享受高品質(zhì)的教育。可以讓部分原本必須回原籍的孩子可以在父母身邊就近讀書，但是這個制度想要解決學區(qū)房問題是不可能的，實質(zhì)上是“門打開了，但是門檻依然在”。

因為優(yōu)質(zhì)的教育資源永遠是緊缺的，所以總要有標準對所有想享受最優(yōu)質(zhì)教育資源的家庭進行篩選，目前的篩選標準主要有三種：

1）戶籍和住房。這是我國一線城市中基礎(chǔ)教育入學的篩選標準。從上述上海、深圳和廣州的積分條件來看，戶籍和住房是排在第一位的。

2）稅收或者教育資源直接收費。從我國上述積分條件來看，稅收和社保的年限也是排序的重要標準。

教育資源直接收費也是一種標準，優(yōu)質(zhì)的私立學校就是采取這種標準，比如美國，私立學校收費一般是公立的5倍以上。能夠支付高昂學費家長的子女優(yōu)先享受這些優(yōu)質(zhì)教育資源，同時家長對學校進行捐助也能讓子女在錄用中獲得優(yōu)勢，支付和捐助的這些費用可以讓學校有資本吸引更多優(yōu)質(zhì)教育資源，相當于直接為教育付費。

3）家庭成員與學校的關(guān)聯(lián)性。比如新加坡，初級教育招生的標準是孩子與這所學校的關(guān)聯(lián)性，如果家庭中的哥哥姐姐或者家長是校友會成員，則被錄取的可能性較大，在沒有這種關(guān)聯(lián)性的情況下，優(yōu)先新加坡公民，其次永久居民，最后是外國人。

校友會成員子女或親屬>新加坡居民>永久居民>外國人>住房與學校的距離

所以，新加坡學校招生是以親屬的校友資源為標準的，所以新加坡就有一種與中國截然不同的現(xiàn)象：望子成龍的家長為讓孩子進入名校會帶著子女到學校附近租房，并在周邊社區(qū)做義工等志愿活動，積極地在校友會爭取表現(xiàn)。這種情況下，新加坡名校周邊的房價也比較高，但是幾乎沒有“學區(qū)房”的概念。

4）考試。這是高等教育的選拔標準，部分國家和地區(qū)的基礎(chǔ)教育也采用這種方式，比如香港的很多名校學校會對學生和家長進行面試，弘立書院錄取采取兩輪面試，第一輪面試孩子，第二輪面試家長，綜合考慮錄用。

每個國家或地區(qū)選拔學生的標準會有所不同，有些地區(qū)還是多種標準的組合，比如美國和香港除了通過學費、考試選拔，也看重親屬是否是校友等。

這四種選拔標準究竟是看什么，條件1）戶籍和住房主要是看家長的祖籍、能力（獲得戶籍）和財富；條件2）稅收或者教育資源直接收費主要是看家長對當?shù)鼗蛘咴搶W校的貢獻；條件3）家庭成員與學校的關(guān)聯(lián)性主要是看家長或其他家族成員的教育背景；條件4）考試主要是看父母的學前教育投入和孩子的資質(zhì)。

哪種標準更加公平？

條件1）2）3）都是以父母的條件為標準，我國主要是采用條件1）。

條件2）中父母的付出與孩子享受的教育資源存在最直接的相關(guān)關(guān)系，但是也會導致富有階層可以享受優(yōu)質(zhì)教育資源，令教育資源分配以效率（父母的財富）為標準，有失公平。

其次，條件3）是以家族教育傳承為條件，是最“不庸俗”的標準，但是也加劇了家族成員教育資源之間的路徑依賴，同時由于家族成員的教育背景不容易像財富、房子甚至稅收學費一樣量化，所以校方存在“酌情”的空間，就為尋租創(chuàng)造了條件。

從原則上看，初級教育一般不采取條件4）考試的做法，因為考試會將孩子的學習期延長到學前，增加學前負擔，也可能會讓成績不理想的孩子受到打擊，并且在我國義務(wù)教育是通識教育，而非選拔性的精英教育，令所有孩子都平等的享受義務(wù)教育是適齡兒童的權(quán)利和義務(wù)。

所以，只要教育資源是不均等的，稀缺的優(yōu)質(zhì)資源就是供不應(yīng)求的，無論采取什么標準篩選都很難保證公平，從理論上來說，搖號入學、隨機派位是最公平的，但是實行阻力較大，近期落實的可能性較小。

2、穩(wěn)定屬性

目前我國租房市場中租戶的權(quán)益沒有明顯的保障，出租者可以隨意提高房租，中止租賃合約，不履行租賃物業(yè)的相關(guān)義務(wù)。所以，保障長租租戶的權(quán)利是房地產(chǎn)長效機制的重要方面。

這就需要從幾個方面來完善：

一是政策支持租賃住房土地供給，增加租賃住房。比如北京和上海的租賃住房土地供給。

二是法律保護居民長期租約。法律保護居民的租房協(xié)議，保證被違約漲租、違約中止合約的租戶得到合理的補償。

三是市場手段形成高品質(zhì)的租賃服務(wù)。具有信譽的大企業(yè)運營的長租公寓，可以保障長租合約的穩(wěn)定。比如世聯(lián)行主營的集中式公寓，通過簽訂長期房源和公司的信譽保障長租租戶的權(quán)益，這種集中式公寓便于形成標準化的規(guī)范，管理難度小，有易于管理和復制的特點，未來發(fā)展空間較大。

3、財富屬性

房價穩(wěn)定后住房增值的能力下降，購買住房的財富屬性就會減弱，租賃住房的吸引力就會增加。

（二）土地制度和供地機制

2015年，我國國有建設(shè)用地供應(yīng)51.80萬公頃，其中住宅用地7.29萬公頃占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的14.1%。

其中住宅類土地供給，從一線城市，二線城市再到三線城市，供給量逐漸增加，但是成交價格逐漸降低。反向的人口流向與土地供給是我國土地供給的主要矛盾，也是造成一二線城市房價高漲，三四線城市卻急需去庫存的“冰火兩重天”現(xiàn)象的根源。

為解決這個問題，今年1月國新辦就《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》舉行發(fā)布會，核心要點是重啟跨省占補平衡，使耕地不足的東部沿海省份通過“購買”外省耕地占補平衡指標，增加經(jīng)濟發(fā)展所需的建設(shè)用地和住宅用地供給。

土地供給是房地產(chǎn)長效機制的基礎(chǔ)。增加土地供給不僅包括商品房土地，也包括保障房和租賃住宅土地的供給，這是緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾，促進租賃市場、保障房建設(shè)的重要保證。

（三）保障房供應(yīng)

根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2014年我國實際執(zhí)行的保障性住房480萬套，與此同時，我國城鎮(zhèn)存量住房200億平方米，2.6億戶，戶均住宅超一套，假設(shè)為3億套，則保障性住房占城鎮(zhèn)居民住房的1.6%。

保障房的建設(shè)比較完善的是新加坡，全島共有120萬套組屋，容納了80%的新加坡居民。家庭或者單身人士首次購買時只需要10000美元，當家庭新增加了小孩或者單身人士結(jié)婚以后，再付10000美元就可以申請組屋，剩下的可以向HDB或者商業(yè)銀行貸款。

貸款的條件也很優(yōu)厚，HDB會評價申請人年齡，收入，財務(wù)狀況等一些列信息以決定貸款發(fā)放的數(shù)額。貸款利率是CPF（Central Provident Fund Board）公積金普通賬戶利率加0.1%。

當購買者收入超過上限或購買者不滿足申請HDB貸款條件，抑或需要購買豪華型組屋時，可以申請商業(yè)銀行貸款。申請了商業(yè)銀行貸款后不準再從HDB貸款，而且只能從金融監(jiān)管委員會MAS授權(quán)的商業(yè)銀行進行貸款。

（四）財稅金融：調(diào)控信貸、健全稅收

1、調(diào)控信貸

房地產(chǎn)周期與信貸周期存在明顯的協(xié)同相關(guān)性，在我國信貸是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的重要手段，信貸調(diào)節(jié)主要有兩種方法，一是提高首付的比例，二是提高貸款的利率。

16年9月以來共有48個城市紛紛出臺限貸政策，提高首付比例，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

近來我國各大銀行紛紛提高住房抵押貸款利率，基本都上調(diào)到基準利率的1.1倍。貸款利率上調(diào)就意味著消費者還貸的成本大大增加，比如向銀行貸款200萬，用基準利率（4.9%）的8.5折還款，總共還322.36萬，基準利率還347.27萬，基準利率的1.1倍還364.52萬，比基準利率高17.25萬，比8.5折高42.16萬。

2、健全稅收

稅收是各項政策的輔助手段，房地產(chǎn)長效機制中的稅收政策主要包括租房稅收、買房稅收、持有房產(chǎn)的稅收（房產(chǎn)稅）。

租房稅收。一般住房的稅收主要是向出租人征收，包括房產(chǎn)稅（租金的4%）、營業(yè)稅（3%稅率的基礎(chǔ)上減半計算繳納）、城市維護建設(shè)稅及教育費附加（以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%）、個人所得稅（出租住房取得的所得暫減按10%的稅率）等，這些稅收都是收取租金的一定比例，不設(shè)累進稅率。

買房稅收。我國購買新房主要需要交納契稅和印花稅，契稅采取累進稅制，按照房子的面積征收，大房子、高房價的房子征收的稅收相應(yīng)較多。印花稅是總房款的0.05‰

房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是對持有房產(chǎn)的居民征稅，征稅的標準按照房產(chǎn)的面積或者市場價值，房產(chǎn)稅可以增加居民持有房產(chǎn)的成本，使房產(chǎn)增值的部分通過稅收實現(xiàn)公有化，我國還沒有實行房產(chǎn)稅，從現(xiàn)實情況來看，征收房產(chǎn)稅的阻力較大，短時間內(nèi)實現(xiàn)的可能性不大。

根據(jù)目前的政策情況，政府培育和健全租房市場可以增加對租房市場的補貼和減少稅收。

一是，增加租房市場的支持和補貼。比如本次的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》就明確提出加大公積金對租賃住房的支持力度。職工可憑房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，并且提取限額從月平均工資2倍的30%提高到40%。

二是，減少租房稅收。還是《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》提出對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（五）完善信息平臺

完善信息平臺主要包括不動產(chǎn)登記平臺、住房租賃平臺。加強完善住房購買和租賃平臺的建立有利于信息透明和交易公平，防止掌握優(yōu)勢信息的中介利用出租人和承租人的信息不對稱牟取暴力，擾亂市場。

三、如何保障加快建立房地產(chǎn)長效機制

（一）解決土地財政問題

供給端的核心矛盾是供地，無論是增加土地供給還是保障房，在一定程度上都需要犧牲政府投放的商業(yè)用地或者商品房土地供給量。

對政府來說，保障房和租賃住宅供地的轉(zhuǎn)讓價格低，且不像商業(yè)用地一樣創(chuàng)造GDP，所以政府主動增加租賃住宅土地供給的動力不足。對開發(fā)商來說，租賃住宅土地回款周期長，經(jīng)營風險大，但是如果能夠經(jīng)營好也可以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

所以解決這個問題有兩個辦法：

第一是治標，改善保障房和租賃住宅用地的商業(yè)模式，比如開發(fā)商探索出持續(xù)盈利并且高回報的租賃住宅用地的運營方式，就會有更多開發(fā)商去高價拍地，讓政府獲得與商業(yè)住房一樣的高價轉(zhuǎn)讓收入，政府就有持續(xù)的動力增加保障房和租賃住宅用地的供給。

第二是治本，改善我國土地財政的現(xiàn)狀，逐步緩解地方政府對土地和房地產(chǎn)的依賴，或者政績考核的標準更加豐富和多樣化，降低GDP，加大保障性住房和租賃住房的權(quán)重。

（二）保障租購同權(quán)的核心是保障教育資源均等化

優(yōu)質(zhì)教育資源是稀缺的，需求端永遠旺盛，當資源不夠分配的時候，怎么分配都是有所偏頗的，公平的搖號入學、隨機派位推行的難度又大，可以怎么解決呢？實現(xiàn)教育資源均能化，讓優(yōu)質(zhì)的教育資源從供給端流動起來。

國外曾經(jīng)流行一種教育券，政府的補貼不是直接劃給學校，而是用教育券的形式將補貼的分配權(quán)交給學生，學校按照學生上交的教育券向政府領(lǐng)取補貼和經(jīng)費。

如果一個學校獲得的教育券多，政府部門就會增加補貼和經(jīng)費，一方面支持擴張，一方面學?？梢云刚埜玫睦蠋?、購置更好的設(shè)備，教育券就是家長給學校的投票。在教育券的制度下，學校之間是競爭的，學校之間的教育資源是流動的，學校為獲得家長的認可有更大的動力提高教育質(zhì)量。

教育券實行至今，爭議也存在很多，但是這只是一種思路和可能的手段，從供給端令學校之間展開競爭，一個可能的結(jié)果就是優(yōu)質(zhì)的教育資源會被分散，學校之間固化的層級就會被打破，避免了資源固定，催高附近房價的同時也增加尋租的空間。

當然，除了在供給端讓教育資源流動起來，開拓新的優(yōu)質(zhì)教育資源也是一種方式，即大力發(fā)展私立教育，有經(jīng)濟實力的家長捐資成立新學校，用優(yōu)質(zhì)的待遇吸引優(yōu)質(zhì)的教育資源，與公立教育展開競爭。

目前部分房地產(chǎn)商用這樣的做法來提高房子的價值，比如捐資給在建的學?；蛘咦约航▽W校，從而令自己的小區(qū)成為該學校的學區(qū)，高出周邊地區(qū)的房價很大部分是家長對學校的捐助。

土地是有限的，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)運營方式是“建房——賣掉——建房”循環(huán)，這種方式是不可持續(xù)的，未來我國房地產(chǎn)市場會從“高負債、快運轉(zhuǎn)”的模式向“輕資產(chǎn)，重經(jīng)營”的模式發(fā)展，實現(xiàn)長久經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展。

（三）規(guī)范租房市場的法律執(zhí)行

本次廣州的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》還有一個很重要的點被反復提到——“房屋租賃合同登記備案”，包括子女享受就近入學的權(quán)益、加大公積金對租賃住房支持力度和落實稅收優(yōu)惠三個方面，并且強調(diào)只有經(jīng)過登記備案的租賃合同才可以享受這些政策優(yōu)惠。

我國租賃市場分散，居民主動進行租賃合同登記備案的比例較低，這一方面是為了規(guī)避稅收和各種流程成本，另一方面也為出租人和承租人的維權(quán)帶來了困難。解決這個問題需要政府給出更多稅收優(yōu)惠和流程便利，降低居民的登記成本。