租房時(shí)代或開(kāi)啟 萬(wàn)億市場(chǎng)尤可期

近年來(lái)，中大城市的新市民日益增加，在“高不可攀”的房?jī)r(jià)壓力下，住房租賃需求變得越來(lái)越旺盛。為了更好地解決大家的租房問(wèn)題，九部委發(fā)文要求各地要加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，并選取了廣州、深圳、武漢等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)巨大的發(fā)展空間。據(jù)鏈家研究院報(bào)告，2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)約在1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年和2025年將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。此外，在聯(lián)合發(fā)文的九部委中，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也在其中，這也說(shuō)明住房租賃產(chǎn)業(yè)將獲得資本市場(chǎng)的支持。

上周，廣州政府官網(wǎng)率先發(fā)布了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，新政內(nèi)容涉及之廣，政策力度之強(qiáng)，猶如一顆重磅炸彈，讓廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)炸開(kāi)了鍋，里面提到的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更是引發(fā)了市場(chǎng)熱議。此后，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的文件接連發(fā)布，該事件在迅速成為輿論焦點(diǎn)的同時(shí)，也給資本市場(chǎng)帶來(lái)了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。眾多“住房租賃概念股”均在該事件中受益，于短期內(nèi)出現(xiàn)較為明顯的拉升。

以世聯(lián)行（002285）為例，該股在自7月18日以來(lái)的7個(gè)交易日（7.18-7.26）里實(shí)現(xiàn)了超35%的漲幅。據(jù)悉，世聯(lián)行作為住房租賃概念股，旗下的長(zhǎng)租公寓品牌為紅璞公寓，目前主要在廣州、武漢、杭州等地開(kāi)展業(yè)務(wù)，這些城市恰好也位于上述12個(gè)試點(diǎn)城市之列，所以“住房租賃”事件對(duì)世聯(lián)行來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息。下面，筆者將從基本面的角度為大家分析一下世聯(lián)行這家公司的行業(yè)地位、經(jīng)營(yíng)狀況以及成長(zhǎng)性等各方面的情況，以幫助大家更好地了解該公司。

境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商

深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司成立于1993年，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢、代理銷售、資產(chǎn)服務(wù)和金融服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括：土地政策建議、土地競(jìng)投策略、土地出讓策略、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及促成租賃交易等。世聯(lián)行目前擁有71家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)遍布全球19個(gè)國(guó)家及中國(guó)172個(gè)城市。

資料來(lái)源：同花順

（一）公司股價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

筆者截取了世聯(lián)行2017年以來(lái)的K線走勢(shì)圖，在圖中我們可以看出今年以來(lái)世聯(lián)行的走勢(shì)大致處在震蕩區(qū)間，但在廣州市發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》次日（7月18日）受益于市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)始上漲并在后幾個(gè)交易日出現(xiàn)大幅拉升，短短七個(gè)交易日就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了36.03%的漲幅,7月26日更是強(qiáng)勢(shì)漲停【2017年7月17日（收盤價(jià)7.55元）-2017年7月26日（收盤價(jià)10.27元）】。

（二）行業(yè)地位

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

通過(guò)查詢同花順軟件中個(gè)股資料的行業(yè)排名，筆者得知世聯(lián)行在同行業(yè)的129家公司中，每股收益排名第49、每股凈資產(chǎn)排名第101、每股現(xiàn)金流排名第77且為負(fù)數(shù)、凈利潤(rùn)排名第48、營(yíng)業(yè)收入排名第35、總資產(chǎn)排名第88、凈資產(chǎn)收益率排名第37、股東權(quán)益比排名第13、銷售毛利率排名第91、總股本排名第38，總體來(lái)看處于行業(yè)中等水平。據(jù)了解，近三個(gè)月該公司股票受市場(chǎng)的關(guān)注度高于同行業(yè)其他近120家公司，排名第11。

（三）公司經(jīng)營(yíng)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

上圖為世聯(lián)行2016年度的主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成。通過(guò)閱讀世聯(lián)行2016年年度報(bào)表，我們可知該公司在去年實(shí)現(xiàn)了62.70億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)33.10%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為22.94億元，同比增長(zhǎng)409.17%；基本每股收益為0.37元，同比增長(zhǎng)37.04%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為19.47%，同比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)；公司年末總資產(chǎn)為77.84億元，較上年末增長(zhǎng)5.22%；歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為41.89億元，較上年末增長(zhǎng)18.00%。在上述數(shù)據(jù)中，就同期業(yè)績(jī)來(lái)看，世聯(lián)行2016年的業(yè)績(jī)相較于上一年有所增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。

據(jù)悉，2016年為公司祥云戰(zhàn)略落地的第三年，經(jīng)過(guò)前兩年的成長(zhǎng)，其互聯(lián)網(wǎng)+等新業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成熟進(jìn)入了快速增長(zhǎng)的階段，長(zhǎng)租公寓、社區(qū)管家等新業(yè)務(wù)也落地開(kāi)始展開(kāi)工作。不僅如此，新業(yè)務(wù)的發(fā)展勢(shì)頭還十分迅猛，營(yíng)收占比從三年前的27%提升至現(xiàn)在的50%左右，這說(shuō)明公司在夯實(shí)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)也不忘順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)，開(kāi)拓創(chuàng)新，發(fā)展戰(zhàn)略明確。此外，筆者前面提到的紅璞公寓在2016年簽約超2萬(wàn)間，2017年公司則將目標(biāo)提升至10萬(wàn)間。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在談及長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)也表示，當(dāng)前仍處于區(qū)域探索期和碎片整合期。在這個(gè)未來(lái)的“萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)”，紅璞的目標(biāo)是簽約100萬(wàn)間。筆者相信，在現(xiàn)在的政策利好下，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是可以期待的。

（四）成長(zhǎng)性分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

截止2017年7月26日，在最近的6個(gè)月內(nèi)共有15家機(jī)構(gòu)對(duì)世聯(lián)行進(jìn)行了2017年度業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)且態(tài)度樂(lè)觀，預(yù)測(cè)其在后兩年能繼續(xù)維持逐年上升的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，成長(zhǎng)性可期。在近6個(gè)月的評(píng)級(jí)報(bào)告中，世聯(lián)行19次被評(píng)為“買入”，5次被評(píng)為“增持”，也可見(jiàn)行業(yè)內(nèi)對(duì)其還是較為看好的。

近年來(lái)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間日漸擴(kuò)大，世聯(lián)行作為一家地產(chǎn)顧問(wèn)代理公司，有著較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，加上公司這兩年致力于創(chuàng)新業(yè)務(wù)且效果顯著，在行業(yè)內(nèi)還是具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的。此外，本次廣州政策對(duì)租賃行業(yè)的定位大大提升，鼓勵(lì)了租賃行業(yè)的發(fā)展，世聯(lián)行及其旗下的紅璞公寓將充分受益，新政下孕育著巨大的機(jī)遇，世聯(lián)行未來(lái)成長(zhǎng)可期。

當(dāng)前租賃板塊對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有限

通過(guò)對(duì)該公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的梳理，筆者發(fā)現(xiàn)其股價(jià)上漲更多是由于資金對(duì)未來(lái)的預(yù)期，當(dāng)前住房租賃版塊對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)額度還是相對(duì)有限的。據(jù)公司7月15日發(fā)布的2017年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告顯示，世聯(lián)行將今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)增幅度由原來(lái)的0%-30%上調(diào)為30%-50%，預(yù)計(jì)盈利由原來(lái)的20274.10萬(wàn)元-26356.33萬(wàn)元上調(diào)到26356.33萬(wàn)元-30411.15萬(wàn)元。公司方面表示導(dǎo)致業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)發(fā)生變動(dòng)的主要原因是公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)好于預(yù)期。

由于近期世聯(lián)行的股票在資金方面受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，加上長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)正在迎來(lái)一個(gè)良好的政策環(huán)境，多頭勢(shì)力目前占據(jù)了較為明顯的優(yōu)勢(shì)。此外，該公司經(jīng)營(yíng)狀況較為優(yōu)異，多數(shù)機(jī)構(gòu)均認(rèn)為其具有較高的投資價(jià)值。不過(guò)在筆者看來(lái)，盡管近期該公司股票處在連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)中，但是我們要謹(jǐn)記物極必反，概念股的熱度可能來(lái)得快去得也快，短期內(nèi)要小心回調(diào)，切不可盲目追高。綜上，筆者給予深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司“正四星”評(píng)級(jí)。（備注：七禾網(wǎng)研究中心關(guān)于某事件對(duì)某上市公司影響的評(píng)級(jí)分為“正五星-負(fù)五星”，并不代表對(duì)股票漲跌的預(yù)測(cè)。）

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