上半年中國經(jīng)濟的強勁表現(xiàn)主要應歸功于內(nèi)需，消費和投資增速都保持穩(wěn)定。從消費來看，上半年食品服裝等非耐用品增速逐月下滑，而家具、裝潢、家電等耐用品增速逐月回升，而后者主要是地產(chǎn)相關(guān)的消費。

綜合看來，經(jīng)濟表現(xiàn)強勁是因為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的表現(xiàn)遠超預期，而這主要歸功于三四線城市地產(chǎn)的亮麗表現(xiàn)。

本輪經(jīng)濟超預期的原因與過去沒有本質(zhì)的差別，依然是來自于房地產(chǎn)的強勁支撐，唯一的問題在于，中國地產(chǎn)的紅利還能吃多久？

經(jīng)濟短期依然穩(wěn)定。2季度GDP增速穩(wěn)定在6.9%，6月份工業(yè)增速跳升至7.6%，從6月單月的投資、消費和出口數(shù)據(jù)看均有改善，而6月的發(fā)電量增速也從5%小幅回升至5.2%，從各個指標來看6月經(jīng)濟比4、5月明顯改善，而2季度經(jīng)濟的穩(wěn)定性要遠好于我們此前的悲觀預期。

外貿(mào)貢獻并未上升。分析經(jīng)濟短期超預期的原因，一個重要解釋就是出口改善。今年以來歐洲經(jīng)濟持續(xù)超預期，而美國經(jīng)濟也保持穩(wěn)定，6月份中國對美、歐出口全面回升。但外貿(mào)部門的貢獻應該綜合考慮進出口，而今年上半年我國出口增速為8.5%，但進口增速高達18.9%，這意味著中國經(jīng)濟對全球的貢獻要遠高于全球經(jīng)濟對中國的貢獻，所以統(tǒng)計局的結(jié)論是上半年凈出口對經(jīng)濟的貢獻并未增加。

地產(chǎn)仍是中流砥柱。因此，上半年中國經(jīng)濟的強勁表現(xiàn)主要應歸功于內(nèi)需，消費和投資增速都保持穩(wěn)定。從消費來看，上半年食品服裝等非耐用品增速逐月下滑，而家具、裝潢、家電等耐用品增速逐月回升，而后者主要是地產(chǎn)相關(guān)的消費。從投資來看，今年以來制造業(yè)投資增速保持低位，基建投資增速緩慢走低，而地產(chǎn)投資和開工增速保持在10%左右高位，地產(chǎn)銷售增速保持在兩位數(shù)以上。綜合看來，依然是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的表現(xiàn)遠超預期。

三四線地產(chǎn)超預期。上半年的一二線城市地產(chǎn)銷售全面下滑，但三四線城市地產(chǎn)銷售極其強勁。而從70城新房價格走勢來看，一線城市已經(jīng)止?jié)q，二線城市漲幅回落，而三線城市漲幅仍高，6月70個城市中所有三線城市房價同比漲幅已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正。因此，今年以來的地產(chǎn)銷售超預期，主要歸功于三四線城市地產(chǎn)的亮麗表現(xiàn)。而深耕三四線城市的碧桂園成為上半年地產(chǎn)銷售冠軍，引領(lǐng)內(nèi)房股在今年上演上佳表現(xiàn)。

地產(chǎn)泡沫高潮已過。從全球城市化的發(fā)展經(jīng)驗來看，人口會持續(xù)向大中城市集中，因此過去一二線城市房價上漲，其背后有著人口流入、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療和教育資源等的支撐。但本輪三四線城市房價的大幅上漲，其實已與城市化的歷史規(guī)律相悖，其實質(zhì)是歸功于地產(chǎn)去庫存政策，通過棚戶區(qū)貨幣化安置在當?shù)卮罅坎鸱?、發(fā)放房票，在短期人為制造出大量需求，這一行為確實有助于三四線城市房價的短期上漲，但由于缺乏經(jīng)濟因素的支撐，長期來看其實是比一二線城市房價更大的泡沫。而對照股市5000點的過程，當前三四線房價的普漲類似于牛市末期的雞犬升天，其實意味著房價上漲的高潮已過、接近尾聲。

貨幣政策回歸穩(wěn)健。6月份經(jīng)濟短期改善，股市、債市、商品價格齊漲，一個不可忽視的原因是央行短期放松了貨幣政策，讓金融機構(gòu)平穩(wěn)度過年中考核。但央行貨幣政策的短期放松，帶來的是銀行同業(yè)存單凈發(fā)行再創(chuàng)新高，銀行對非銀機構(gòu)投資大幅回升，金融加杠桿卷土重來。而按照金融工作會議精神，要繼續(xù)去杠桿，堅定穩(wěn)健的貨幣政策。而在過去兩周貨幣利率中樞再度回升，反映的是央行貨幣政策在短期放松之后回歸穩(wěn)健，其投放貨幣未完全對沖財政繳款等因素的沖擊。

地產(chǎn)紅利還能吃多久？總結(jié)來說，本輪經(jīng)濟超預期的原因與過去沒有本質(zhì)的差別，依然是來自于房地產(chǎn)的強勁支撐，唯一的問題在于，中國地產(chǎn)的紅利還能吃多久？我們在13年曾經(jīng)做過測算，按照中國14億左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增進城人口1800萬，假定3口一家，對應600萬套住房需求；而在城市中每年達到25歲的人口數(shù)大約1400萬，假定2人一對，對應700萬套住房需求，因而1300萬套應是中國地產(chǎn)需求的頂峰。但16年全國商品房銷售面積已經(jīng)接近16億平米，對應1600萬套，按照今年上半年16%的銷售增速，對應全年1800萬套住房。

問題是，我們每年蓋那么多房子干嘛呢？這一輪三四線地產(chǎn)庫存去化以后，是不是也該全面落實“房子是用來住的、不是用來炒的”思想，跟進一二線的限購限售政策、全面發(fā)展住房租賃市場？所以，我們對當前依靠地產(chǎn)銷售穩(wěn)定的經(jīng)濟走勢心存疑慮，只有哪一天不靠房地產(chǎn)了，經(jīng)濟才算是真正見底！