這兩天，我收到最多的信息是大家希望我談?wù)剬V州新出臺的“租售同權(quán)”政策的看法，以及這個政策對未來樓市的影響。

從內(nèi)心而言，我并不愿意談這個話題，因為，我即使不看政策的具體內(nèi)容，我也知道這只是一個看上去很美，而真正操作起來根本不可能實現(xiàn)的政策。原因只有一個，那就是優(yōu)質(zhì)教育資源的供應(yīng)相對于需求，將長期處于稀缺的狀況，在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，要實現(xiàn)真正的租售同權(quán)，操作難度之大，超乎想象，這是一個基本常識，根本無需我去做太多的論證。然而，當(dāng)我看到諸如一些“樓市重磅炸彈來了”等吸引眼球的標題的時候，我覺得我有義務(wù)告訴大家：所有說得太美好的事物，短期內(nèi)都是很難實現(xiàn)的。

那些將“租售同權(quán)”視為“重磅炸彈”的人，一定沒有認真讀過廣州出臺的文件是怎么說的，更遑論追究政策的細節(jié)了。其實，這個政策加上標點符合只有33個字：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)?！睕]有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在細節(jié)里。文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細化了，也和當(dāng)初的規(guī)定會面目全非。坦率而言，這樣的政策在沒有優(yōu)質(zhì)教育資源的地區(qū)好辦，但一旦某個片區(qū)有優(yōu)質(zhì)教育資源，幾乎不可能實行。如果真的一體對待推行，最后只有通過抓鬮來決定誰能上學(xué)了。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個政策不一定使得學(xué)區(qū)房房價下跌，倒很有可能使得優(yōu)質(zhì)教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

當(dāng)然，必須強調(diào)，我一直是盡快啟動中國的租賃市場的。就市場的結(jié)構(gòu)而言，中國房地產(chǎn)市場最大對的短板就是政策過度關(guān)注銷售市場，而忽略租房市場，租房市場無論是政策環(huán)境，還是市場本身的發(fā)展，都和目前中國房地產(chǎn)市場的體量不匹配。去年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達3.5萬億。就租房市場的未來發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴重失衡，租房遠比買房合算的情況下，為什么沒有人選擇租房，因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡單住的。至于其他的原因，比如，房價上漲的預(yù)期，國人的習(xí)慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨特的不可比擬的優(yōu)勢。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。就此而言，廣州的“租售同權(quán)”就是個夸大的偽“同權(quán)”，因為他只說了孩子入學(xué)的權(quán)利，但附著在房子上的，還有其他福利。中國房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因為政府在其中無利可圖。鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。如果租賃政策真正要落地，起碼要在三個方面有突破，比如，把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格，如果規(guī)定租房有入學(xué)資格，這是廣州的“租售同權(quán)”被大家熱議的原因。但因為操作上的原因，基本是不可能落實，所以學(xué)區(qū)房的價格仍然是堅挺的。

在政策細節(jié)難以落實的情況下，任何看起來很美的政策背后都有種種的陷阱。我很少鼓勵年輕人在當(dāng)前情況下租房子，因為在房價上漲的情況下，這種選擇很害人。最近，住建部等九部委有發(fā)文《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并且選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。撬動租賃市場，彌補租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的，但仔細研讀了政策本身，仍然很難看到力度非常大的鼓勵措施，租房的好處在政策里面體現(xiàn)的不多。

而且，應(yīng)該明白，未來解決租賃住房的問題，一定要主要靠市場，而不是政府。美國租賃市場發(fā)展，主要是很多大的市場化的機構(gòu)參與租賃市場。目前機構(gòu)在租房市場所占的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%，通過市場化的手段，通過政策的扶持，培育大的機構(gòu)參與租賃市場非常有必要。然而，我們現(xiàn)在開出的藥方居然要求開發(fā)商拿了地建了房不許賣自持，而在租售比失衡的情況下，這種政策對開發(fā)商沒有任何吸引力。還有，新的政策要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。坦率而言，國企在這個市場上真的沒有任何有事可言，政府可以鼓勵國企從事公租房等政府提供的產(chǎn)品的供給，但大量的租賃房肯定是通過市場解決的，把這一塊的希望寄托在國企上連國企自己都會覺得很奇怪。

中國大多數(shù)沒房子的人仍然愿意聽你預(yù)測房價要跌，凡是聽到“暴跌”的詞匯，他們就會莫名的興奮。我們承認房價已經(jīng)太高，但美好的愿望不能掩蓋殘酷的事實。我支持真正的“租售同權(quán)”，但我知道這很難，這需要大量的配套政策，這需要有真正操作性的細則，這需要打破很多利益格局，不要動輒把房價的下跌寄托在這些口惠而實不至的政策上。把房子和孩子的未來掛鉤，這無疑很缺德。但我們需要的不是動人的口號，而是真正具有破局性質(zhì)的有操作性的舉措。