近年來，民企在房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)頭正勁，但分析認(rèn)為，最利于民企發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)結(jié)束，國企將在下半年起獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

中國指數(shù)研究院日前發(fā)布報告，碧桂園、萬科、恒大三家企業(yè)在今年上半年的銷售額突破兩千億大關(guān)，保利、綠地、中海、融創(chuàng)的同期銷售額則突破千億大關(guān)，這七家企業(yè)均被列為“超級陣營”，該陣營平均銷售額增長39.26%，達(dá)1848億元，為銷售額同比增長率最高陣營。其中，位居銷售榜首的碧桂園業(yè)績暴漲140%。

（圖片來自中國指數(shù)研究院房企銷售報告）

據(jù)中信證券分析師陳聰、張全國統(tǒng)計，2015年以來，地產(chǎn)公司中一些民營企業(yè)銷售成長較快。2016年初開始的18個月，即本輪周期中市場運(yùn)行最佳的階段，民營龍頭公司銷售額比2014年起的18個月要上漲了139%。但國企龍頭公司則只增長了73%。

中信證券補(bǔ)充稱，統(tǒng)計中的民企包括碧桂園，中國恒大，龍湖地產(chǎn)，華夏幸福，萬達(dá)，金科，融創(chuàng)，新城控股，榮盛發(fā)展，雅居樂，世茂房地產(chǎn)，綠城中國，富力地產(chǎn)，旭輝集團(tuán)，藍(lán)光實業(yè)，陽光城，復(fù)地集團(tuán)，融僑，佳兆業(yè)，合景泰富；混合所有制企業(yè)含：萬科，綠地控股，金地集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)；國有企業(yè)則包括保利地產(chǎn)，招商蛇口，華潤置地，中國海外發(fā)展，中國鐵建。

（圖片來自中信證券研報）

中信總結(jié)稱，上述現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然，原因如下：

第一、全社會資金充裕。房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本普遍較低，且境內(nèi)的債券市場向房地產(chǎn)公司敞開。國有企業(yè)的融資成本優(yōu)勢因此不太明顯，一些規(guī)模較大的民營企業(yè)同樣享受了極低的資金成本。

第二、 三四線城市熱銷，熱點(diǎn)城市面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。一二線城市項目盈利的關(guān)鍵是控制土地成本，但三四線城市盈利的關(guān)鍵則是控制建安成本。相對來說，民企的流程控制能力往往更強(qiáng)，非地價成本控制可能更為得力。

第三、 房價整體向上，基本沒有波動。在房價持續(xù)上升的背景下，企業(yè)積極拿地拓展更加重要。民企一般來說決策流程更短，對地方授權(quán)更加充分，也更有可能積極拓展土地儲備。

國企下半年起再領(lǐng)風(fēng)騷？

但是，在中信證券看來，民企銷售成長較快的情形在下半年開始并不能持續(xù)，最利于民企發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)結(jié)束，而更加適合國企成長壯大的環(huán)境開始出現(xiàn)：

第一、 全社會資金成本開始上升。資金成本的上升，一般都會伴隨著大國有企業(yè)資金成本優(yōu)勢更加突出。同時，這也意味著民企很可能再次遇到融資難，融資貴的情況。

第二、 隨著資金成本的上升，三四線城市盡管還能維持熱銷局面，但畢竟很難持續(xù)超預(yù)期。一二線城市存在預(yù)售管制，新房價格低于二手價格，因此雖然市場狀況不佳，但只要企業(yè)推盤積極，銷售去化可能沒有問題。

第三、 價格已經(jīng)不再是土地市場唯一的決定因素，龍頭房地產(chǎn)公司在新的土地市場競爭中更占優(yōu)勢。

第四、 房價開始結(jié)構(gòu)性分化和波動。一味加高杠桿，高舉高打，可能也意味著風(fēng)險。相對而言，維持較低的杠桿率的企業(yè)可能更加有利。