經(jīng)濟(jì)學(xué)迄今為止無法回答和預(yù)測(cè)資產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候崩盤，那些吹噓自己預(yù)測(cè)對(duì)了某一次房地產(chǎn)崩盤的，不是瘋子就是騙子。

未來市場(chǎng)的分化不僅僅指城市的分化，還包括開發(fā)商以及樓盤和區(qū)域的分化。

事實(shí)上，傳統(tǒng)中國與現(xiàn)代中國兩者之間的斷裂如此干脆，以至于很難一眼看出，二者除了共用一個(gè)“中國”之名以外，相互之間還存在何種聯(lián)系？

每年這個(gè)時(shí)候，都是各種房地產(chǎn)報(bào)告密集出爐的時(shí)候，也是各路大神預(yù)測(cè)房價(jià)走勢(shì)的旺季。面對(duì)各種報(bào)告和預(yù)測(cè)，你如何安撫內(nèi)心的焦慮和恐慌？

關(guān)于今年房價(jià)的走勢(shì)，我不再多言。從現(xiàn)在的情況看，我所言的房地產(chǎn)市場(chǎng)“六月變天”已經(jīng)成為事實(shí)，市場(chǎng)的基本面、情緒、博弈的力量對(duì)比都在發(fā)生變化，這都是不爭的事實(shí)。但是，讓我感覺特別遺憾的是，一些人將我的“變天”理解成“暴跌”甚至崩盤，而且不斷有人在我的微博或者公號(hào)留言，問：為什么還沒有崩盤？這是非常令人遺憾的，因?yàn)槲覐膩頉]有貨判斷中國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期會(huì)出現(xiàn)崩盤。

談及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直流行的“崩盤論”，我一直是用“三個(gè)100%”來回答：第一，中國房價(jià)100%太高，不承認(rèn)房價(jià)太高不實(shí)事求是，但是，如果影響房價(jià)走高的因素仍然存在，房價(jià)還會(huì)更高；第二，中國房地產(chǎn)遲早有一天100%會(huì)崩盤，因?yàn)槿蛩械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷非理性上漲之后都會(huì)崩盤，我從來沒有見過沒有經(jīng)歷過崩盤的房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，中國房地產(chǎn)什么時(shí)候崩盤，我100%不知道，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)迄今為止無法回答和預(yù)測(cè)資產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候崩盤，那些吹噓自己預(yù)測(cè)對(duì)了某一次房地產(chǎn)崩盤的，不是瘋子就是騙子。那些將我歸類到“崩盤論者”，要么理解能力急需提高，要么是對(duì)我的刻意侮辱。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有那么幾個(gè)一直“堅(jiān)持”預(yù)測(cè)房價(jià)崩盤的，現(xiàn)在他們?nèi)匀辉趫?jiān)持，希望他們成功。但不要把我和他們歸為一類，我認(rèn)為是對(duì)我的侮辱。

當(dāng)然，我也不是那種堅(jiān)持“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的”。我自己認(rèn)為自己屬于實(shí)事求是派，對(duì)于房價(jià)的走勢(shì)，不管對(duì)錯(cuò)，完全遵從自己的判斷。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“變天”，這是我最后一次寫文章解釋。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是“分化”，市場(chǎng)的區(qū)域差異特別大。

我在我的所有文章里一再提醒這一點(diǎn)。這意味著什么，就是價(jià)格的走勢(shì)不可能是一致的。北京房價(jià)跌，不一定意味著江蘇鎮(zhèn)江的房價(jià)跌。這是個(gè)簡單常識(shí)，也是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最為顯著的特征。我所言的變天，指市場(chǎng)大氣候的變化，指預(yù)期的改變，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)大方向和總體溫度，不是指全國房價(jià)會(huì)統(tǒng)一如何如何，更不是指崩盤和暴跌。我分析房價(jià)的文章中總會(huì)提到安全的城市，價(jià)格仍然很低的城市，也會(huì)提到危險(xiǎn)的城市，會(huì)提到長期而言值得投資的城市。甚至在未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康的時(shí)候，一個(gè)城市的不同品質(zhì)的樓盤都會(huì)價(jià)格走勢(shì)迥異。

以北京為例，未來北京的房價(jià)絕不會(huì)普漲或者普跌。北京的好房子、高品質(zhì)的房子實(shí)在太少了，只有稀缺的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，就是我講的一個(gè)城市“20%”的房子，真正有投資價(jià)值。北京低端的房子、品質(zhì)差的房子，長期走勢(shì)一定是下跌而不是上漲。所以，未來市場(chǎng)的分化不僅僅指城市的分化，還包括開發(fā)商以及樓盤和區(qū)域的分化。簡言之，未來真正的投資標(biāo)的，就是我之前講的三個(gè)“20%”：20%的開發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤。

一定要記住，沒有一個(gè)價(jià)格叫“中國房價(jià)”，每個(gè)城市房價(jià)的變動(dòng)也是不同的。

目前來看，環(huán)北京，我一直說很危險(xiǎn)的地段開始下跌，這是對(duì)的。因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域基本都是投資性購房，這些區(qū)域的房子不是“住的”，而是“炒的”。這里只有房子，沒有人，也沒有鬼。北京房價(jià)下半年開始出現(xiàn)下跌也是合理的，因?yàn)榻灰妆绘i定，價(jià)格被鎖定，流動(dòng)性被鎖定，市場(chǎng)不調(diào)整是不可能的?？傮w而言，去年的熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)屬于政策非常嚴(yán)厲的調(diào)控區(qū)域，如果政策堅(jiān)持到年底，這些區(qū)域房價(jià)降溫是必然的。

但是，我也不斷提醒，中國房地產(chǎn)就基本面和未來的價(jià)格走勢(shì)而言，更像美國的房地產(chǎn)，而不是日本。美國房價(jià)在過去近80多年的周期中，差不多每20年都會(huì)經(jīng)歷一次深度調(diào)整，但房價(jià)的總體趨勢(shì)是向上的。而且，大家必須記住：中國未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市為中心，形成最少10個(gè)以上的城市群，而不是重點(diǎn)發(fā)展小城市。這也意味著，優(yōu)質(zhì)的核心城市，在可預(yù)計(jì)的將來仍然是房價(jià)長期看漲的區(qū)域。中國的好城市實(shí)在太少了，大家如果和我一樣每個(gè)月至少會(huì)到10個(gè)不同的城市，一定對(duì)此有深刻感受。

所以，不要現(xiàn)在看到一些三四線的房價(jià)在漲，就跑到這些地方去投資。三四線城市今年上漲合理的有兩種情況：一種是緊靠核心熱點(diǎn)城市或者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，比如鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州等城市；一種是價(jià)格比較安全的城市，比如東北的大連、沈陽、長春、山西的太原、內(nèi)蒙的呼和浩特，這些城市總體房價(jià)偏低，在熱點(diǎn)被打壓的情況下，出現(xiàn)上漲是合理的。但是，一些庫存量很大的，甚至一些五六線的城市今年出現(xiàn)上漲，一定要警惕。這些城市庫存很大，不缺房子，盡管價(jià)格低，但只適合自主購買，并不適合投資購房。搶購這些地方的房子，實(shí)在是一個(gè)危險(xiǎn)的游戲，一個(gè)擊鼓傳花的游戲要繼續(xù)，必須有接盤者，這些城市的接盤者是誰呢？

我也多次講過安全的城市。

有一次在一篇文章中專門列舉了我認(rèn)為價(jià)格很安全的城市，包括廣州、重慶、西安、長沙、南寧、太原、沈陽、大連等等。你們可以去查我之前的文章。我認(rèn)為，不管全國房地產(chǎn)的天如何變化，至少在今年，這些城市的房價(jià)仍然處于安全區(qū)域，任何時(shí)候出手買房都是可以的。讓我遺憾的是，居然有這些城市的購房者也認(rèn)為我判斷他們所在的城市房價(jià)六月份以后要下跌，實(shí)在無語。盡管我們所處的時(shí)代是一個(gè)快餐時(shí)代，但我仍然希望大家在閱讀我的文章，理解我的觀點(diǎn)的時(shí)候能夠全面準(zhǔn)確一點(diǎn)。北京房價(jià)跌，不代表廣州的跌，這么一個(gè)簡單的常識(shí)為什么要反復(fù)澄清？前兩天去重慶，在我的講座現(xiàn)場(chǎng)，我明確講，重慶房價(jià)仍然會(huì)漲，仍然處于安全區(qū)域，出手買房沒有任何問題，我不知道現(xiàn)場(chǎng)是不是所有人都聽懂了。

資產(chǎn)價(jià)格很復(fù)雜，特別是中國房價(jià)。

我一直強(qiáng)調(diào)，中國房價(jià)是我研究的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中最復(fù)雜的現(xiàn)象。沒有人是神仙，能夠完全精準(zhǔn)地預(yù)測(cè)到價(jià)格的走勢(shì)。我這幾年一直沉迷于房價(jià)走勢(shì)的各種預(yù)測(cè)模型和各種權(quán)威指數(shù)中不能自拔，但是，包括全球很多大牌經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)，在資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)上經(jīng)常被打臉。包括發(fā)明了“凱斯-希勒”指數(shù)的諾獎(jiǎng)得主希勒，在2003年就一直說中國房價(jià)有泡沫，2011年多次提及中國房價(jià)的嚴(yán)重泡沫問題，也被打臉。

我從2014年“9.30”后一直鼓勵(lì)大家買房子，2015年年底在一篇文章中預(yù)測(cè)三大類城市房價(jià)會(huì)大漲。最近兩年，我很多關(guān)于房地產(chǎn)的語錄被熱傳，“如果這個(gè)世界上只有一種愛是真愛，那一定是中國政府對(duì)房地產(chǎn)的愛”；“如果政府喪心病狂地救市，你一定要同樣喪心病狂地出手買房”等等。但是，面對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，我經(jīng)常感覺力不從心，在做每一個(gè)判斷的時(shí)候，壓力都很大。面對(duì)這么一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，我癡迷其中，但我無法完全駕馭。我的預(yù)判能夠有一半正確，已經(jīng)很滿足，出現(xiàn)錯(cuò)誤的判斷太正常了，而且必須承認(rèn)，錯(cuò)誤的判斷不少。

比如，在去年“9.30”之后，我就預(yù)判包括上海、深圳在內(nèi)的房價(jià)不會(huì)再漲了，結(jié)果仍然漲到年底；在去年年底預(yù)測(cè)北京的房價(jià)見頂，一季度又經(jīng)歷了恐慌性上漲；我一直說的很危險(xiǎn)的“環(huán)北京”地帶的房價(jià)甚至在一季度到了極其瘋狂的程度。我都沒有預(yù)料到。今年一些五六線的城市出現(xiàn)的搶房的情況，我也沒有預(yù)測(cè)到。所以有人質(zhì)疑我預(yù)判的結(jié)果，實(shí)在太正常了。我從來沒有說自己“百分百”正確，我沒有到那么不要臉的地步。資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)中，“動(dòng)物精神”是難以預(yù)測(cè)的，非理性的因素是沒有特定的演化模式的，這就是每一次資產(chǎn)價(jià)格泡沫難以被精準(zhǔn)預(yù)測(cè)的主要原因。

中國人還沒有經(jīng)歷一次完整的房地產(chǎn)周期，中國房地產(chǎn)也沒有走完一次完整的周期。作為一個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究者，我不會(huì)像某些人一樣每天唱空，每天預(yù)言房價(jià)崩盤，更不會(huì)像一些偏執(zhí)狂一樣認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)漲。我沉迷于這個(gè)有意思，在智商、學(xué)識(shí)、專業(yè)性甚至操守方面都極具挑戰(zhàn)的領(lǐng)域。面對(duì)威脅或者誘惑，我有幸能夠做到獨(dú)立和客觀。不為權(quán)貴唱贊歌，只為探索真理和房價(jià)的真實(shí)邏輯，毀譽(yù)對(duì)我如云煙。有生之年，如果真能窺得中國經(jīng)濟(jì)和房價(jià)邏輯之真諦，則人生何其圓滿，夫復(fù)何求？