2019年下半年，最焦慮的無(wú)疑是，房地產(chǎn)。

近兩日，房地產(chǎn)行業(yè)突然遭受2記重錘：

7月30日，中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”；

昨日（7月31日）晚間，央行直接“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴(lài)，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)重挫下跌，截止今日收盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)（882509）近2個(gè)交易日累計(jì)暴跌超4%。

其中，嘉凱城（000918）、金地集團(tuán)（600383）、華夏幸福（600340）跌幅均超過(guò)6%。

2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)量TOP15均未能逃過(guò)大跌的厄運(yùn)，銷(xiāo)量冠軍---碧桂園（02007.HK）2日蒸發(fā)市值超100億元，7月以來(lái)跌幅超13%。

中國(guó)房企銷(xiāo)量排名前列的15家上市公司，近2個(gè)交易日合計(jì)蒸發(fā)市值超900億元人民幣，而整個(gè)房地產(chǎn)板塊蒸發(fā)市值已超1000億元。其中，萬(wàn)科總市值跌掉158億元，最為慘烈。

第1記重錘：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。再次著重“點(diǎn)名”房地產(chǎn)，政治局會(huì)議對(duì)樓市給出了明確的定調(diào)：

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

而距離上一次提及“房住不炒”是在4月份的重要會(huì)議上，不到半年時(shí)間里，高層連續(xù)2次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，政策信號(hào)的意義，自然不言而喻。

值得一提的是，這一次的會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，態(tài)度極其清晰，對(duì)于短期樓市走勢(shì)可謂一錘定音。

近期，有部分城市的房地產(chǎn)政策略有松動(dòng)，但最后都被叫停。此次中央政治局會(huì)議的定調(diào)說(shuō)明，單純因經(jīng)濟(jì)下行壓力大而盲目松綁樓市，以刺激的手段來(lái)對(duì)待房地產(chǎn)，基本上是行不通的。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可以預(yù)見(jiàn)的是，2019年三季度各地方城市對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策松綁的可能性，幾乎為零。

而，有人卻開(kāi)始憧憬貨幣政策寬松，將對(duì)沖政策調(diào)控給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響。

因?yàn)?，剛剛召開(kāi)的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)貨幣政策要“保持流動(dòng)性合理充?！?，與此同時(shí)，今日凌晨美國(guó)宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，且全球已有22個(gè)國(guó)家都已開(kāi)啟降息周期，這無(wú)疑給中國(guó)央行的貨幣政策提供了空間。

但，央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的另一記重錘，直接將這一預(yù)期澆滅了。

第2記重錘，更致命

就在政治局會(huì)議為房地產(chǎn)定調(diào)的第一時(shí)間，央行便迅速“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴(lài)，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

同時(shí)，央行明確對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出以下幾點(diǎn)要求：

1、保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房；

2、加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；

3、加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

在政治局定調(diào)之下，央行拿出了房地產(chǎn)最害怕的“大殺器”：控制房地產(chǎn)貸款的投放。

眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點(diǎn)。一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將會(huì)遭遇生存困境。

而房企融資的最重要渠道，正是商業(yè)銀行信用貸款。

跟據(jù)上市銀行披露的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行的涉房貸款合計(jì)達(dá)27.3萬(wàn)億元，較2018年的23.85萬(wàn)億元增長(zhǎng)了3.45萬(wàn)億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)14.47%。

上市銀行的27萬(wàn)億涉房貸款主要是兩個(gè)方面：

一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款等；

二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包擴(kuò)地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。

其中，上市銀行年報(bào)披露的房企直接貸款數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行對(duì)房地產(chǎn)公司類(lèi)貸款余額為5.59萬(wàn)億元，系首次突破5萬(wàn)億元，較2018年初增幅達(dá)25.62%。

同時(shí)，2019年6月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾在公開(kāi)場(chǎng)合指出，居民家庭的新增儲(chǔ)蓄資源50%左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度融資，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的信貸資源。

以信托資金流向?yàn)槔?，?jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，信托募資總規(guī)模為1.28萬(wàn)億，而僅僅房地產(chǎn)領(lǐng)域的募資規(guī)模便達(dá)5359.27億元，占總金額的42%。

因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，在央行的明確指示下，房企從銀行的貸款規(guī)模已逼近極限，未來(lái)的增長(zhǎng)大概率將放緩，甚至有所下滑。

房企們的寒冬，真的來(lái)了？

接連2記重錘，地產(chǎn)商們最害怕的寒冬，可能真的要來(lái)了。一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現(xiàn)有規(guī)模重要？還是活下去重要？當(dāng)然是活下去！”。

而嗅覺(jué)敏感的房企，已率先選擇“防守”。據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》報(bào)道，7月26日，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)的通知》，明確表示2019年下半年原則上暫停拿地工作，并在文件中多次提及要“促銷(xiāo)售、抓回款”。

而剛剛公布的2019年前7個(gè)月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，情況并不樂(lè)觀(guān)，富力地產(chǎn)的總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約707.2億元，僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)1600億元的44%。

而“促銷(xiāo)售、抓回款”的背后，也是對(duì)資金的渴求。截至2019年6月30日，富力地產(chǎn)借款余額約為1952.34億元，較2018年末增加319.95億元，累計(jì)新增借款已超過(guò)2018年末公司凈資產(chǎn)的40%。

調(diào)控政策愈來(lái)愈嚴(yán)，貸款、發(fā)債融資越來(lái)越難，不排除一些杠桿率高的房企抗不過(guò)這個(gè)“冬天”。

2019年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的案例。通過(guò)人民法院公告網(wǎng)查詢(xún)，截至7月21日， 2019年全國(guó)已有多達(dá)272家中小房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。

另一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，房企賬面上的天量債務(wù)即將到期。

據(jù)恒大研究院統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，全國(guó)所有房企的有息負(fù)債余額共計(jì)為20.3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)將在2019~2021年為第一個(gè)到期高峰期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬(wàn)億。

其中，到期負(fù)債中債券占據(jù)著重要比例。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2021年，房企債券合計(jì)到期金額超過(guò)1萬(wàn)億元。

而且，2019年、2020、2021年的債券到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

在負(fù)債高企、房貸政策趨緊的背景下，大部分上市房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流，卻不容樂(lè)觀(guān)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)的上市房企數(shù)量達(dá)65家，占比超過(guò)一半，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)的上市房企數(shù)量亦多達(dá)72家。

在政策預(yù)期收緊的情況之下，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

房企受政策、資金的影響非常大。如果政策不會(huì)松綁，考慮到資金壓力、庫(kù)存壓力、銷(xiāo)售壓力3大壓力，房企會(huì)主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，其他地產(chǎn)指標(biāo)也會(huì)有所變動(dòng)，總結(jié)起來(lái)就是降價(jià)促銷(xiāo)成營(yíng)銷(xiāo)策略、開(kāi)發(fā)投資將迎來(lái)拐點(diǎn)。