想要形成真正“房地產(chǎn)長效機制”，解決房價屢調屢漲的問題，一方面改革現(xiàn)有的財政稅收制度、賦予地方權責相匹配的收入和事權，另一方面放松對土地的管制，讓市場決定土地的供給。

談樓市投資，繞不開一個人。

地產(chǎn)圈內，“歐神”大名無人不知。

歐神本名歐成效，出生在福建，生長于上海，在現(xiàn)代中國，這兩地歷來盛產(chǎn)精明商人和鐵腕政要。

靠投資房產(chǎn)起家的他，掌握極高的資金騰挪術，通過不斷推高面積倉位滾大財富，在地產(chǎn)圈被數(shù)十萬粉絲推崇備至，江湖人稱“歐十億”。

有趣的是，在他的觀念中，房產(chǎn)投資人應該是“中流砥柱，國之棟梁”，而鐘情于股市的投資者只能算末流，在投資圈的鄙視鏈中，和炒幣的“下九流、無褲漢”幾乎處于同一位置。

他說：“總體而言，股市是一種智商稅。炒股的人都是下九流，被人看不起。肉豬炮灰般一茬茬收割?！?/p>

關于股市，他幾乎沒有一句好話，我們將他的一些觀點摘取如下：

1、中國股市的合理估值，是600點，它能賣2400點，七成五的估值，來自于“博彩業(yè)”；

2、股票的本質，也是空氣幣，A股市場的真實回報率是負數(shù)，每年-20%；

3、A股正在重蹈郵票的覆轍，隨著技術的發(fā)展，賭場總是越來越多，老賭場沒人去玩的。

諸位諸位，還請按捺下你即將噴涌而出的反駁沖動，今天的話題是樓市與股市，我們不妨先看看歐神到底哪里來的蜜汁自信，將我大國股市貶到十八層地獄的。

1

2001年，歐成效從一家世界500強快消品公司辭職返滬。

那時，剛剛市場化的中國樓市，就像一張滿脹如月的弓箭，剛被射手輕輕松開，還沒有閃耀著日后那般奪目的金光。

為了幫初戀女友退掉500塊的定房意向金，歐成效兩赴上海莘莊，一路看過了諸多樓盤。

那年他23歲，還是位每天16:30必看《談股論金》盤后解析，19:00還要加看一場的鐵桿股民。

最后，退錢的事沒了下文，他對樓市的興趣倒是冒了出來。

經(jīng)過踩盤、分析，歐成效判斷，上海樓市蘊含著巨大套利機會——內外環(huán)樓盤價格體系混亂，廣大居民尚未對商品房的合理價值產(chǎn)生認知。

很快，他拿下了第一套——浦西江景房，成交價5700元/平，而同一緯度線上的“上海第一豪宅”——世貿濱江，掛牌價為18500元/平。

更為關鍵的是，歐成效發(fā)現(xiàn)樓市投資存在極高的“護城河”。

他說：“玩房子的門檻比股票高不是一點點，買一套房子都要幾百萬，很多人一輩子買一套就非常辛苦了?！?/p>

“如果要總結出買房子的手法技巧的話，至少得買個七八套才有一點點經(jīng)驗。”

有意思的是，他對樓市的價值判斷，卻源于基本的價值投資理念——“基于內在價值來選擇房產(chǎn)”。

王小波說：“人在年輕時，最頭疼的一件事就是決定自己這一生要做什么?！?/p>

初戰(zhàn)告捷的歐成效，就這樣找到他的人生目標，開始“All in”。

為了將家中所有閑錢投入樓市，不惜和執(zhí)著股市投資的國企高管父親拍桌大吵五個小時。

2009年，上海外環(huán)房價直逼兩萬，下半年，講述房奴和小三的都市劇《蝸居》火遍全國，引發(fā)了社會對高房價的空前關注。

那時的歐成效，有20+本上海房產(chǎn)證。

但劇情如果繼續(xù)單線發(fā)展下去，歐成效最多只可能是一個賭中地產(chǎn)紅利，心無旁騖積攢房本的“野生財務自由仁波切”。

不會日后站在聚光燈下，接受信眾的頂禮膜拜。

2

故事的轉折，發(fā)生在2012年。

作為一名名牌大學畢業(yè)、家學淵源的話癆，歐成效仿佛有著無窮的表達欲，熱衷于混跡各大樓市論壇，一來抒發(fā)買房見解；二來搜集情報。

但當時謝國忠、牛刀們的“樓市崩盤論”始終是市場主流，加之全社會對炒房行為極度蔑視鄙夷。

像他這樣的樓市多頭，遭到各路論壇打壓、刪帖、封號。

儂曉得伐，阿拉上海的模子，腦袋靈光、精明能干，他干脆另起爐灶，自建輿論陣地。

很快，由他主導的水庫論壇成立，奉行自由主義精神，置頂不刪帖，不封號的“水庫憲章”。

在這里，歐成效系統(tǒng)性闡述了其自創(chuàng)的一系列樓市投資體系——“水庫心法”。

彼時移動互聯(lián)網(wǎng)風起云涌，他也從BBS的水庫論壇寫到了微信公眾號。

隨著2016年開始的新一輪全國房價暴漲，加之公眾號無與倫比的傳播能力，“心法”開始從圈內溢出并廣為流傳，領悟到其中精髓的信眾，甚至將歐成效比作為其“盜火的普羅米修斯”。

而這套心法，揭示了樓市投資的本質、也從側面對我們理解股市投資有所啟發(fā)。

歐成效經(jīng)常掛在嘴邊的，是“體、用、術”。

簡單來說：

體：指底層思維框架——經(jīng)濟學的邏輯。

水庫心法的經(jīng)濟學，主要指奧派經(jīng)濟學；

用：即如何用思維框架對未來進行預判，將認知變現(xiàn)。

心法對樓市預判只有一個——上漲，理由是貨幣超發(fā)和宏觀調控；

術：乃操作手法。

一是從營銷的角度，解決選房的問題；二就是如何持續(xù)借到足夠的錢。

這套邏輯一層層演繹下來，水庫心法的終極目的就浮現(xiàn)出來，即“建立以房貸為中心的資產(chǎn)組合包”。

歐成效舉了王健林靠萬達廣場起家的例子：

作為重資產(chǎn)項目，萬達廣場的租金回報約8%，屬一般水平，遠不及輕資產(chǎn)BAT的斂財速度，萬達的瘋狂擴張，明顯不是靠經(jīng)營所得。

萬達廣場建時100億，建成200億。

房價升值，才是大頭。

如此般，王健林可以不停向銀行貸款，然后杠桿式開發(fā)。

2006年的萬達，不過4座萬達廣場，而現(xiàn)在有80座萬達廣場，還有70座在建。

這就是所謂的“杠桿式收購的債務”，操作的關鍵，就是上杠桿的能力。

在水庫心法里，占篇幅最大的“術”，就是如何融資，換言之，它最擅長的地方就是如何融資。

看到這里，聰明的投資者應該很清楚了，水庫心法成立的充分必要條件，有且只有一個：房價持續(xù)上漲，具體來說，就是“京滬永遠漲”。

問題來了，房價能持續(xù)上漲嗎？

您還別說，在現(xiàn)有的制度安排下，“京滬們”真的能永遠漲。

3

1994年的分稅制改革，是改革開放的一個重要歷史分界點。

之前，多數(shù)部委沒錢又沒權，餓的嗷嗷叫；

之后，財權上收，部委財權事權雙收，換地方餓的嗷嗷叫。

1998年，福利分房停止，房地產(chǎn)市場化改革啟動。

與此同時，同年修訂的《土地管理法》規(guī)定：

“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。

地方政府壟斷土地一級市場的時代，就這樣悄然來臨了。

撈到一根救命稻草的地方政府，一個猛子扎入史詩般的城市化歷史進程，在土地財政的康莊大道上一路狂奔。

也就在這一時期，“經(jīng)營城市”被地方政府奉為圭臬。

驅動這一切的，無非是背后的土地生意。

住宅用地換土地出讓金，工業(yè)用地換增值稅、所得稅，城投平臺搞基建貸款。

GDP掛帥的KPI下，資產(chǎn)負債表膨脹的越快的地方官，頂戴花翎換的越勤。

諷刺的是，作為財富之母，土地反而在改革開放二十周年之際，回到了計劃經(jīng)濟。

土地無法自由交易，既不能轉變用途，也不能抵押貸款。

造成的結果，只能是幾億農(nóng)民難以獲得“財產(chǎn)性收入”，只能靠唯一可售的體力，暫住城市勉強糊口。

2017年，城鎮(zhèn)居民（約占56%）的人均可支配收入約是農(nóng)村的2.7倍以上。

換句話說，中國還有5.7億人年人均可支配收入僅為13432元左右，每月差不多1千塊出頭。

1千塊，這年頭能買啥？

將產(chǎn)權和信貸局限在城市，只會造成數(shù)量龐大的農(nóng)村人口，既沒有承擔信貸的抵押物，也沒有什么消費能力，進而導致“產(chǎn)能過剩，需求不足”的偽命題。

各路研究報告所稱某某行業(yè)和歐美差距大，但只能是“看得見卻摸不到”的差距，道理就在這里。

正如秘魯經(jīng)濟學家在那本著名的《資本的秘密》中提出的問題：

為什么資本主義經(jīng)濟模式在西方都取得了極大的成就，而它在很多發(fā)展中國家卻停滯不前？

原因是多數(shù)發(fā)展中國家沒有建立起把資產(chǎn)轉換成為資本的機制，所以他們缺乏資本。

不僅如此，03年換屆以來，有一句話開始流行：

中國，請停下你飛奔的腳步，等一等你的人民，等一等你的靈魂。

分餅的呼喊壓過了做餅的聲音。

煽情的話語夾雜在不同的利益訴求下，終于孵化出“宏觀調控”這一巨獸，市場化改革步伐放緩，也就是這一時期，土地管制開始層層加碼。

04年房地產(chǎn)首輪調控，06年磕磕絆絆出臺18億畝耕地紅線，控制大城市新增用地……

早已融入全球市場的中國經(jīng)濟，以制造業(yè)立國，更依賴最便利且最便宜的海運和內河航運。

同時，由于分工細化帶來的產(chǎn)業(yè)聚集效應，在市場調節(jié)下，無論產(chǎn)業(yè)還是人口，向沿海及內河中心城市聚集，是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。

制造業(yè)已大不如從前的美國，人口經(jīng)濟80%以上也位于沿海沿河100公里以內。

2016年美國人口按縣市分布圖

但宏觀調控并不講市場的邏輯。

2017年底，國土部一次媒體發(fā)布會上披露，2016年底，全國城鎮(zhèn)建設用地總面積1.4億畝。

這1.4億畝，東北占10%，中部和西部占了50%，東部沿海省市僅僅分到40%。

更糟的是，2009-2017年，城鎮(zhèn)建設用地增速越來越低，而且大半給了鎮(zhèn)一級。

這樣干的后果我們正在承受。

嚴厲控制特大城市擴張后的北京供地面積急劇萎縮

來源：統(tǒng)計局

中心城市房價如脫韁野馬，三四線鬼城不斷，庫存高企，居民房租房貸支出越來越高、消費和生育意愿越來越低，城鄉(xiāng)差別難以縮小。

微觀上，在競爭中脫穎而出的人群，無法像美國人那樣，在鄉(xiāng)野建別墅、辦莊園，甚至培育自己的強勢學區(qū)，撫育后代，實現(xiàn)真正的資本下鄉(xiāng)，人才下鄉(xiāng)。

那他們唯一的選擇，只能是移民，國內掙錢國外花，落得個人人喊打的囧境。

這一整套財政稅收、分權體制、土地制度以及層出不窮的“調控”，最后像組裝了一個單向財富抽水機。

由下而上的汲取，而沒有反哺。

這大體便是“京滬永遠漲”背后的邏輯。

2008年，歐成效將其一年一度對樓市判斷的三段論，矚目地改為“因為宏觀調控，所以房價飛漲”。

類似歐成效這樣的精明人，正是看清了其中門道，所以才會將“杠桿囤房”包裝為“建立以房貸為中心的資產(chǎn)組合包”，看似荒誕不經(jīng)，但實則有堅實的現(xiàn)實土壤。

用上讓人心驚肉跳的超高杠桿，卡位中心城市，房價翻一倍，“水庫們”的本金就翻了十倍。

4

可惜的是，水庫心法多數(shù)人學不來。

根據(jù)歐成效《樓市秘籍》速成篇中對全職炒房的步驟描述，其核心技術有三：

信用卡套現(xiàn)、假流水騙貸、代持術屯房。

在水庫論壇上，養(yǎng)POS機的、打房產(chǎn)官司的、搞看房團接待的、辦理流水證明的、賣炒樓秘籍的、傳授筍盤訣竅的、開P2P現(xiàn)金貸的……

花樣比戒賭吧的“竊格瓦拉們”豐富多了。

且不說其中的具體操作難度，就說其中打法律擦邊球的各種手法就存在極大的風險。

上海電視臺《法制特勤組》欄目不就報道過“黃曉婷事件”么？

大體是用極低的定金買大爺大媽的房子，在合同中?；樱瑢⑦`約條款的約定一邊倒向買方。

比如買方不付錢要超過600天，賣方才可以解除合同；

比如買方不付錢每天只付萬分之0.3的違約金。

對，這就是現(xiàn)實中的空手套白狼，幾乎用零成本套住了賣方房屋，賺取期間房價升值差價。

這是個設計精巧的圈套，只要房子不過戶，簽購房協(xié)議是不受任何限制的。

這個黃曉婷，就是歐成效的徒子徒孫，東窗事發(fā)后，上海法院判決黃曉婷解除合同，并沒收其定金。

但就法理來說，這種行為不僅涉嫌觸犯民法，而且已涉嫌詐騙。

芒格有一句口頭禪：

“如果我知道我會在哪死去，我就一定不會去那個地方”。

聰明的投資者，不能丟失本金，更不能冒著丟失自由的風險去掙錢。

這世界上有很多站著掙錢的法子，價值投資就是其中之一。

歐成效對股市的認知，很明顯還停留在上世紀90年代的莊股橫行時代，他的觀點雖有失偏頗，但他指出很多人假裝在投資，實則在投機，無疑值得警醒。

不過，A股的回報，相對于“杠桿囤房”來說，也許就是“-20%”；

但從絕對收益上看，滬深300的十年年化收益是8.15%，而一些優(yōu)質行業(yè)的年化收益更高。

換言之，不需要費盡心機坑蒙拐騙，就能獲得不錯的收益。

更進一步，如果有基本的分析能力，選中其中的龍頭公司，那回報率又是另一番風景。

比如在地產(chǎn)行業(yè)，買個龍頭萬科A。

2016年7月寶能第一次舉牌萬科時，萬科早已是路人皆知的大白馬，如果當時買入萬科，到如今兩年多時間，股價已接近翻倍。

這就是A股龍頭公司的超額收益，和“京滬永遠漲”一脈相承。

5

很多人研究企業(yè)，重點會考察其所屬行業(yè)的成長性。

這沒毛病。

但具體行業(yè)要具體分析，有些行業(yè)，光看成長性完全不夠。

上文中“京滬永遠漲”的基礎，便是城市間在競爭中逐漸形成的集中度提升，形成穩(wěn)固的城市格局。

正反饋下，核心城市會源源不斷吸引人口和產(chǎn)業(yè)流入。

所謂一線放不下肉體，三四線無處安放靈魂，說的就是這個。

同理，在有些行業(yè)，市場份額也會慢慢向少數(shù)幾家公司集中，同樣形成穩(wěn)固的行業(yè)競爭格局，而且這個格局很難被打破。

假如行業(yè)高速發(fā)展，行業(yè)的龍頭公司會獲得更快的發(fā)展速度和更高的利潤。

就算行業(yè)低速甚至停止發(fā)展，龍頭公司靠吞噬弱小對手的市場，同樣會獲得可觀的利潤。

格力就是典型，十多年股價上漲了上百倍，但空調行業(yè)不可能成長百倍，格力的超額收益，正是來自市場集中，規(guī)模效應疊加龍頭溢價，利潤率不斷上升。

這樣的公司會大幅超越行業(yè)漲幅。

所以，在君臨的分析框架中，行業(yè)格局有時遠比行業(yè)成長更有研究價值。

地產(chǎn)行業(yè)，正在上演行業(yè)快速集中的主旋律。

15-18年，TOP10房企市占率從16.9%大幅提升至28.3%，年增幅分別為0.1、1.7、5.4、4.2個百分點。

16年開始加速提升的集中度，伴隨著同期地價快速上漲、出讓門檻提高、限制條件增加，中小房企獨立拿地并開發(fā)獲利的難度大幅提升。

11-18年房企市占率

來源：克爾瑞

回顧11年以來的房地產(chǎn)市場：

13-14年，市場不景氣，TOP10房企市占率增幅分別為2.8和3.2個百分點；

15-16年，房價逼空式上漲，市場景氣，而大家都賺錢，則說明市場集中度提升困難，這兩年TOP10房企市占率才提升1.8個百分點。

隨后，更嚴厲的調控出臺后，行業(yè)集中度又開始加速。

當市場價量齊跌時，銷售停滯、回款放緩，加上政策調控和融資收緊，讓地產(chǎn)龍頭拿地便利、融資渠道、資本成本、產(chǎn)品溢價、多城市布局、周轉快的優(yōu)勢開始凸顯出來。

尤其是地價上漲，土地調控升級，拿地門檻提升以及融資收緊。

16年以來的核心城市房價大幅上漲，刺激房企擴張，這讓土地市場競爭激烈，地價暴漲，同時“去杠桿”背景下融資收緊，讓中小房企拿地難度大增。

調控多年的主管部門，實戰(zhàn)中積累了豐富的調控經(jīng)驗，核心城市出臺的新一輪土地調控，無論是土地出讓方式，還是資金來源限制，提高的保證金比例、更短的付款期限，都大大有利于綜合實力更強的房企。

來源：克爾瑞

作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)高度依賴融資，2018上半年啟動的去杠桿、防風險，讓房企融資渠道全面收緊，審批和監(jiān)管趨嚴。

但大房企，無論從融資獲取難度、利息成本、項目抵押物多寡上都比中小房企好太多。

寒冬中，龍頭公司吞并了大量倒下的中小房企。

從后視鏡看，過往地產(chǎn)行業(yè)集中度提升存在明顯的周期性，但君臨認為：

從16年以來的持續(xù)加速提升，是趨勢性的，還有提升空間。

目前，我國龍頭房企市占率和美國差不多。

但兩國國情明顯不一樣。

其一、美國聯(lián)邦制，弱干強枝，各州房地政策獨立性強，而且土地私有、自由交易，消費者住House，對房屋個性化要求高，房企難以像我國一樣標準化復制；

其二、美國已進入存量房市場，增量空間有限，我國城鎮(zhèn)化尚在進行，還存在較大增量空間；

其三，我國地產(chǎn)黃金歲月催生大量中小房企，數(shù)量遠超美國。

其四、“供給側改革”下，“京滬永遠漲”類似地區(qū)的土地資源持續(xù)流向大房企，2018年TOP10、11-20、21-50房企拿地占比，較2016年提升56%、92%和94%。

強者恒強，未來行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，這正是萬科敢提出萬億營收計劃的底氣所在。

所以具體選擇投資標的，也應該從龍頭企業(yè)中考慮。

6

4月19日，面對一季度天量社融，房價又有蠢蠢欲動態(tài)勢，連續(xù)兩次未聊樓市的政治局會議指出：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

“房地產(chǎn)長效機制”難產(chǎn)，調控難以放松，君臨關于地產(chǎn)行業(yè)未來競爭格局的判斷就不會出現(xiàn)偏差。

大家知道，成功的經(jīng)濟體都是相似的：

市場開放、土地流通、遷徙自由、企業(yè)私有、貨幣穩(wěn)定……

而失敗的經(jīng)濟體，則不是缺這個，就是缺那個，還通常補丁套補丁，調控完這個調那個。

經(jīng)濟制度不像文藝創(chuàng)作那樣推崇參差百態(tài)，他更像一架嚴絲合縫，經(jīng)歷過成千上萬次試錯的精密機器。

而想要形成真正“房地產(chǎn)長效機制”，根子上解決房價屢調屢漲的問題，并沒有什么中國特色。

無非是一方面改革現(xiàn)有的財政稅收制度、賦予地方權責相匹配的收入和事權，另一方面放松對土地的管制，讓市場決定土地的供給。

但這樣的改革，范圍廣、影響深，還要面對根深蒂固的錯誤觀念阻礙，改革難度之大超乎想象，遠不是單設立個科創(chuàng)板這樣的增量改革能比的。

7

投資充滿著風險，我們不能拍拍腦袋就輕易做出決定。

波譎云詭的投資市場上，信息繁雜，雷區(qū)遍布，則需要更縝密的分析。