11月19日，房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、城投控股、市北高新、光大嘉寶等11只股票漲停，板塊內(nèi)90多只個(gè)股飄紅。究其原因，主要是受按揭利率有所寬松、房企融資改善等影響。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，近期市場(chǎng)對(duì)明年地產(chǎn)放松的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)。東吳證券指出，預(yù)計(jì)會(huì)有更多銀行進(jìn)行利率下調(diào)，這有利于緩和市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進(jìn)剛需人群入場(chǎng)。

房地產(chǎn)板塊掀漲停潮

11月19日，房地產(chǎn)板塊成為二級(jí)市場(chǎng)最大亮點(diǎn)。A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊高開(kāi)高走，盤(pán)中一度漲逾3%，成為兩市漲幅最大的板塊。個(gè)股方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、城投控股、市北高新、光大嘉寶、華夏幸福、順發(fā)恒業(yè)、榮豐控股等11只股票漲停，板塊內(nèi)90多只個(gè)股飄紅。

港股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊同樣走勢(shì)強(qiáng)勁。其中，萬(wàn)科企業(yè)漲逾5%，合景泰富集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)漲幅超過(guò)4%，龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)等皆有不同程度的上漲。

多地按揭利率出現(xiàn)松動(dòng)

按過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，銀行在臨近年底時(shí)往往會(huì)收緊銀根，然而今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個(gè)城市的按揭利率卻出現(xiàn)了一定松動(dòng)，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但放款速度出現(xiàn)加快。

以杭州為例，10月底，杭州工商銀行、中國(guó)銀行部分支行率先下調(diào)房貸利率。近期，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼出現(xiàn)回調(diào)。房貸利率的下調(diào)不僅針對(duì)剛需購(gòu)買(mǎi)的首套房，還包括了二套房。

在此之前，首套房整體維持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對(duì)較高，還有個(gè)別支行曾經(jīng)上浮30%甚至是40%。而下調(diào)后，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數(shù)銀行上浮20%。

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月首套利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家，較上月增加16家銀行。其中，武漢首套房、二套房貸款平均利率環(huán)比均下降；南京首套房貸利率平均值環(huán)比下降0.84%。

另外，北上廣深一線(xiàn)城市中，上海和深圳首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度都有所加快。

東吳證券研究所分析指出，為擴(kuò)大市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)后期將會(huì)有更多的銀行下調(diào)首套房貸利率，按揭有所寬松利于緩和市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進(jìn)剛需人群入場(chǎng)。

11月樓市成交重回正增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)顯示，9 月和10 月商品房銷(xiāo)售面積同比增速分別為-3.59%、-3.11%，連續(xù)2 個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度出現(xiàn)降溫。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份新建商品住宅中，上漲城市為65個(gè)，比上月增加1個(gè)，上漲城市數(shù)量打破上月下跌趨勢(shì)轉(zhuǎn)而增多，平均上漲1.02%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為54個(gè)，比上月減少5個(gè)，平均上漲0.49%，漲幅環(huán)比縮小0.43個(gè)百分點(diǎn)。

70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)(圖片來(lái)源：新時(shí)代證券)

不過(guò)，中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，11月樓市成交重回正增長(zhǎng)，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市環(huán)比均出現(xiàn)大增。

(圖片來(lái)源：中信建投證券)

房企融資壓力改善

值得關(guān)注的是，進(jìn)入11月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在資金面上有所緩解，行業(yè)資金面的邊際改善或是地產(chǎn)板塊的又一大動(dòng)力。

民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)后，各地在民營(yíng)企業(yè)融資上均有動(dòng)作，如上海銀保監(jiān)局籌備組提出“推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新”等八方面推動(dòng)民企貸款“敢貸、能貸、愿貸”；廣東銀保監(jiān)局籌備組表示同等條件下民營(yíng)企業(yè)信用貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不高于其他企業(yè)，信貸審批效率不低于平均水平，適當(dāng)提高民營(yíng)企業(yè)信用貸款、中長(zhǎng)期貸款比例，為民企“量體裁衣”“雪中送炭”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月來(lái)，全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額數(shù)百億。

例如，陽(yáng)光城發(fā)行11億元債券，票面利率7.5%，期限5年。萬(wàn)科A發(fā)行20億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第二期)，票面利率4.2%，期限5年；發(fā)行20億元中期票據(jù)，票面利率4.03%，期限3年。

政策環(huán)境有望改善

從政策角度看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)一步收緊的概率及空間都不大。

華創(chuàng)證券指出，短期來(lái)看，近期住宅和土地成交市場(chǎng)有所走弱，政策更嚴(yán)已無(wú)必要、甚至穩(wěn)市場(chǎng)或更為關(guān)鍵，比如近期各類(lèi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施頻出，同時(shí)土地市場(chǎng)正在加速降溫，流拍率和溢價(jià)率或?qū)⑦M(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)地方政府財(cái)政壓力將大幅加劇，緊隨其后的投資也料將逐步開(kāi)始走弱，從近期政治局會(huì)議表態(tài)來(lái)看，目前行業(yè)積極因素正在醞釀、預(yù)計(jì)后續(xù)政策環(huán)境有望逐步改善。

新時(shí)代證券認(rèn)為，從近期調(diào)控政策來(lái)看，限制性政策出臺(tái)次數(shù)不多，主要以政策補(bǔ)丁、規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳎w來(lái)看，調(diào)控趨于平穩(wěn)，年內(nèi)限制性調(diào)控政策出臺(tái)的可能性不大。未來(lái)調(diào)控全面放松的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性放松存在可能。

東方證券表示，10月政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)，調(diào)控政策邊際收緊的可能性降低，政策環(huán)境將趨于友好。

估值抬升行情值得期待

從業(yè)績(jī)與估值的匹配度來(lái)看，龍頭房企性?xún)r(jià)比進(jìn)一步提升，業(yè)內(nèi)普遍看好房地產(chǎn)行業(yè)估值抬升帶來(lái)的行情。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，從市盈率指標(biāo)看，在28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)板塊的市盈率為9.54倍，位列第三，僅高于銀行、鋼鐵板塊；從市凈率指標(biāo)看，房地產(chǎn)板塊市凈率為1.44倍，只比銀行、鋼鐵、建筑裝飾、采掘、綜合這5個(gè)行業(yè)高。

值得關(guān)注的是，從個(gè)股層面看，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊中，萬(wàn)科A等市值最大的20家公司，除了陸家嘴(PE為14.77倍)、金科股份(PE為10.22倍)、中華企業(yè)(PE為30.97倍)等7只個(gè)股外，其余13只股票的市盈率已經(jīng)低于10倍。其中，金地集團(tuán)市盈率僅4.58倍，榮盛發(fā)展、華僑城A的市盈率均低于6倍。

西南證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)指出，房地產(chǎn)行業(yè)在2016-2017年發(fā)生大面積價(jià)值重估之后，居民加杠桿已經(jīng)趨于飽和。2018年7月底政治局會(huì)議明確提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”，房地產(chǎn)賺錢(qián)效應(yīng)將逐步萎縮，購(gòu)房預(yù)期受到長(zhǎng)效機(jī)制影響加大，部分房企將遭遇融資、回款和還債的三重壓力。但房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依然很大，而且定價(jià)體系堅(jiān)實(shí)，資產(chǎn)包的流動(dòng)性及估值彈性更大，行業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2019年上半年能看到行業(yè)基本面下行、下半年看到資源整合和政策寬松，地產(chǎn)行業(yè)洗牌后估值壓制否極泰來(lái)，之后看好地產(chǎn)板塊的估值抬升行情。

該團(tuán)隊(duì)表示，在基本面下行期，推薦現(xiàn)金流充裕、融資成本低、防御性強(qiáng)的頭部個(gè)股；在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化階段，相對(duì)看好貨值充裕、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的頭部房企或一二線(xiàn)占比高的二線(xiàn)房企；在行業(yè)資源整合高峰過(guò)后，地產(chǎn)出清將帶來(lái)明顯的投資機(jī)會(huì)，大部分中小房企可能退出行業(yè)謀求轉(zhuǎn)型，估值有望迎來(lái)顯著切換。

東方證券表示，從業(yè)績(jī)與估值的匹配度來(lái)看，龍頭房企性?xún)r(jià)比進(jìn)一步提升。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，我們看好一線(xiàn)龍頭低估值修復(fù)和快速成長(zhǎng)的二線(xiàn)龍頭。

瑞銀證券中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈指出，A股房地產(chǎn)行業(yè)2019年平均預(yù)期市盈率為6.2倍，對(duì)應(yīng)54%凈資產(chǎn)折讓?zhuān)乐稻幱跉v史估值低端，這反映了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策和未來(lái)增長(zhǎng)前景不確定性的擔(dān)憂(yōu)。瑞銀證券看好未來(lái)十年中國(guó)核心城市群的住宅市場(chǎng)及改善性需求，尤其是京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大傳統(tǒng)城市群及四大新興城市群。

諶戈表示，“短期看，我們認(rèn)為信貸政策及行政調(diào)控是近年地產(chǎn)小周期的重要影響因素，且目前政策組合仍會(huì)得到維持。此情景下，杠桿水平可控、土儲(chǔ)合理且二線(xiàn)城市占比高的國(guó)企開(kāi)發(fā)商將更具優(yōu)勢(shì)?！?/p>