近期，在一線城市政策限制依然較緊的情況下，二三線地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些分化和矛盾。二線城市，限購(gòu)政策和人才吸引政策并行。全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)下降，從統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70大城市房屋價(jià)格上看，今年地產(chǎn)價(jià)格并未出現(xiàn)大幅度上升，總體趨穩(wěn)。人口流動(dòng)和棚改依然對(duì)二三線城市房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。

01

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的分化

兩會(huì)過(guò)后房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。兩會(huì)明確今年房地產(chǎn)調(diào)控政策后，包括大連、安徽阜陽(yáng)、昆明、杭州海南、成都、南京等城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策。包括差別化購(gòu)房措施和實(shí)行差別化信貸政策等。新樓盤(pán)采取搖號(hào)的城市也在增多，繼2017年上海、南京、長(zhǎng)沙、成都四個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房搖號(hào)政策后。3月30日和4月4日西安和杭州也出臺(tái)了搖號(hào)購(gòu)房政策。成都則在31日調(diào)整搖號(hào)政策，向首次購(gòu)房者傾斜，保障剛需者的購(gòu)房需求。

人才吸引政策仍在持續(xù)。我們之前的報(bào)告曾提到2017年以來(lái)，西安、成都、南京和武漢等二線城市相繼出臺(tái)人才吸引政策，包括落戶便利、住房補(bǔ)貼等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一定的支撐。但看似矛盾的是西安、成都和南京等城市在人才吸引政策的同時(shí)，兩會(huì)后發(fā)布或者加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控措施。

地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)減少，高頻數(shù)據(jù)顯示成交略有下降。房地產(chǎn)去庫(kù)存政策實(shí)施后，地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)減少。但從2017年3月開(kāi)始，房地產(chǎn)庫(kù)存下降幅度加快，進(jìn)入2018年后降幅所有減少，但庫(kù)存保持在低位。統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)價(jià)格情況來(lái)看，庫(kù)存的減少并未帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲。而從30大中城市商品房成交面積看，成交量較去年同期有所下降，與春節(jié)后市場(chǎng)對(duì)比也出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。有分析由此判斷2018年我國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已至，房屋價(jià)格和投資都將下降。

02

消費(fèi)屬性支撐地產(chǎn)價(jià)格，二線城市房?jī)r(jià)難跌

近期地產(chǎn)庫(kù)存明顯下降而價(jià)格未明顯上升，有觀點(diǎn)認(rèn)為是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資品屬性，售出的房屋并未完全消耗掉，所以房屋的“實(shí)際庫(kù)存”并未降低，庫(kù)存下降難以阻止地產(chǎn)降溫，且對(duì)比美國(guó)次貸危機(jī)，庫(kù)存降低發(fā)生在房地產(chǎn)泡沫破裂前，從而得出今年地產(chǎn)將進(jìn)一步降溫的結(jié)論。

但是，我們認(rèn)為我國(guó)與美國(guó)次貸危機(jī)前至少存在兩點(diǎn)差別，顯示我國(guó)地產(chǎn)的消費(fèi)屬性并不弱，投資屬性得到有效遏制。一是美國(guó)次貸危機(jī)前沒(méi)有地產(chǎn)限購(gòu)措施，次級(jí)貸款、資產(chǎn)證券化創(chuàng)新和高杠桿，導(dǎo)致地產(chǎn)投資收益放大，房地產(chǎn)的投資屬性較強(qiáng)。當(dāng)前我國(guó)購(gòu)房不但有戶籍、社保繳費(fèi)年限的限制，貨幣政策也并未寬松，房貸貸款利率上浮，房地產(chǎn)漲幅回落，短期投資“炒房”動(dòng)機(jī)已經(jīng)得到有效遏制。二是我國(guó)與美國(guó)發(fā)展階段不同，城市化進(jìn)程仍在進(jìn)行，除了農(nóng)村人口入城，還有三四線城市向二線城市流動(dòng)。同時(shí)，在人才吸引的政策下，二線城市依然在吸引人才的流入在我們之前的文章中提到，人才吸引政策導(dǎo)致西安落戶人才的迅速增加，也促進(jìn)了地產(chǎn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。顯然，即使存在部分投資屬性，也是以人口的持續(xù)流入和地產(chǎn)需求為基礎(chǔ)。

另外，房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)并非因?yàn)樾枨蟮南陆?，供給依然影響價(jià)格。二線房地產(chǎn)的價(jià)格平穩(wěn)來(lái)自于限售、政府對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的預(yù)售定價(jià)設(shè)置紅線和搖號(hào)政策，而搖號(hào)本身來(lái)自于新樓盤(pán)申購(gòu)人數(shù)的多于可售住宅。在此輪搖號(hào)政策前，由于政府對(duì)新售樓盤(pán)限價(jià)，多地出現(xiàn)了要求購(gòu)房者全款支付、收取其他費(fèi)用的行為。地產(chǎn)庫(kù)存下降，新建住宅供不應(yīng)求，顯然與需求下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)企穩(wěn)相悖。二線城市近年將持續(xù)保持對(duì)青年人口的吸引力，支撐地產(chǎn)需求。目前來(lái)看，薪金收入水平和城市基礎(chǔ)設(shè)施，一二線城市都高于三、四線城市，在一線城市嚴(yán)控人口和二線城市戶籍放松的情況下，二線城市將保持對(duì)大學(xué)生等青年人口的吸引力。

03

棚改因素將支撐三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)，城市化拐點(diǎn)未至

棚改貨幣貨幣化程度或更高，對(duì)樓市構(gòu)成支持。政府工作報(bào)告指出，2018年啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，數(shù)量目標(biāo)較去年目標(biāo)600萬(wàn)套和實(shí)際完成609萬(wàn)套有小幅下降，但對(duì)棚改的資金供給將得到充分保障。“寬財(cái)政”不變，加之結(jié)構(gòu)性去杠桿并未限制對(duì)地方政府合理融資需求的供給。PSL前三個(gè)月投放呈現(xiàn)加量，去年1-3月累計(jì)投放1632億元，而今年同期累計(jì)投放3632億元，為去年的兩倍。

加之近期推出的“棚改”專(zhuān)項(xiàng)債，和兩會(huì)披露的專(zhuān)項(xiàng)債預(yù)計(jì)1.35萬(wàn)億元，比去年增加5500億元，為地方政府棚改資金更加充足。近日，西安、四川自貢等各城市近期也召開(kāi)棚改推進(jìn)會(huì)，透露出用棚改帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市規(guī)劃的意圖。從而今年棚改或迎來(lái)“量跌價(jià)升”，棚改貨幣化程度可能更高，對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

城鎮(zhèn)化仍將對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成重要支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口81347萬(wàn)人，比上年末增加2049萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化率）為58.52％，比上年末提高1.17個(gè)百分點(diǎn)。從總量看，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率在80%左右，我國(guó)仍有很大差距，仍處于快速城鎮(zhèn)化階段，一般只有城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，城鎮(zhèn)化率才有明顯的減緩。政府工作報(bào)告指出，2018年要達(dá)到再進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人，同時(shí)加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。此外，根據(jù)威廉姆森(J．G．Williamson)倒U型理論，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平的提高，區(qū)域間不平等程度大體上呈現(xiàn)先擴(kuò)大后縮小的倒“U”型變化，城鎮(zhèn)化也成類(lèi)似效應(yīng)。城鎮(zhèn)化過(guò)程會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)收入差距先增大再縮小。而從人均可支配收入看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入和農(nóng)村居民的差距仍在拉大。顯然還處在城鎮(zhèn)化的上升階段，未到拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)化會(huì)繼續(xù)進(jìn)行。

另外，從歷史數(shù)據(jù)看，我國(guó)常住人口和戶籍人口差額一直在增大，常住人口中非戶籍人口例如學(xué)生和進(jìn)城務(wù)工人員，從常住人口看我國(guó)的城鎮(zhèn)化率或有一定的高估。而非戶籍城鎮(zhèn)人口往往沒(méi)有自有住房，也形成一定的購(gòu)房需求。新出生人口的減少對(duì)房地產(chǎn)的影響是長(zhǎng)期的，短期影響較小。另外，三線城市由于生活成本和傳統(tǒng)文化等因素影響，婚育年齡可能小于二三線城市，生育率或?qū)⒋笥谝痪€城市，即使人口的增長(zhǎng)率小于二線城市，對(duì)地產(chǎn)的需求仍然有基礎(chǔ)。

2018年地產(chǎn)投資或仍將有小幅上升，支撐實(shí)體需求。結(jié)合上文的分析，在二三線消費(fèi)性需求仍然旺盛支撐房?jī)r(jià)，且?guī)齑姹３值臀坏那闆r下，房企有增加投資補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)機(jī)。且2018年房地產(chǎn)稅大概率不會(huì)全面落地的，非標(biāo)融資受到擠壓，地方政府出讓土地獲得財(cái)政收入的動(dòng)機(jī)仍然存在。政府工作報(bào)告提出支持居民自住購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)住宅用地將得到支持。另外，房地長(zhǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是要建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。2018年或?qū)⑹情L(zhǎng)效機(jī)制各項(xiàng)措施全面落地的一年，長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性的建設(shè)加量有望帶動(dòng)地產(chǎn)投資。地產(chǎn)投資的上升將對(duì)債市產(chǎn)生一定壓力。