過年回鄉(xiāng)見聞似乎已經(jīng)成了各大機構(gòu)的一項新傳統(tǒng)，在一線城市忙了一年的分析師們回到了家鄉(xiāng)，展開一年一度的返鄉(xiāng)草根調(diào)研，在節(jié)后紛紛推出了萬字調(diào)研報告，其中房地產(chǎn)和消費升級成為焦點。

01

三四線地產(chǎn)：拆遷、棚改和去庫存

拆遷、棚改、去庫存是三四線城市甚至偏遠(yuǎn)農(nóng)村房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。

據(jù)家鄉(xiāng)在山西太原北郊一個山村的申萬農(nóng)業(yè)組分析師王海亮稱，拆遷已成了過年家人聊天最熱門的話題：

好幾個親戚家住市郊，院子已經(jīng)成為一片瓦礫，不過大家都喜氣洋洋的，租住在附近的樓房里，等待著好幾套回遷房、門面房。

村里有人家的兒女給父母買了院子，正好趕上拆遷，院子拆了，拿到幾百萬補貼，回我們村把老院子翻修一番，富麗堂皇，彩旗飄飄。

以前村子離拆遷的“垂青”一直較遠(yuǎn)，如今路已經(jīng)修上來，如何在自家附近多圈幾畝地，蓋一片倉庫出租，成為了家人討論的重點。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊陳慎、劉璐等調(diào)研發(fā)現(xiàn)，東部浙江的部分三四線城市，棚改的力度和補貼的力度都相當(dāng)驚人，溫州市2017年中提出的棚改補貼新政策下補償款比原先提升了30%-50%，也帶來了2017年一批高購買能力的增量需求。

來自山東西南某四五線城市的廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊認(rèn)為，貨幣化棚改無疑是推動和他家鄉(xiāng)類似的城市這輪房價上行的主要背景。一是拆了房子總要買，二是拆房子的補償足夠買。

總結(jié)分析師們的觀察可以發(fā)現(xiàn)，三四五線城市的房地產(chǎn)市場邏輯基本上是貨幣化棚改帶來的增量需求刺激了去庫存效果，帶動了成交量和價格走高。

但郭磊指出，棚改本身不是永動機，棚改力量減弱可能在兩三年之后：

一旦未來棚改減速，或者貨幣化比例沒那么高了，房價上漲動力就又消失了，未來肯定會經(jīng)歷這樣一個過程；

但從另一方面來說，過去幾年內(nèi)類似這樣的縣城的城市基礎(chǔ)設(shè)施確實在發(fā)生變化（商品房配套設(shè)施、購物、消費環(huán)境），房子本身也有一個基于基本面的再定價，未必完全是供求失衡驅(qū)動，向下空間也不會太大。

郭磊認(rèn)為，棚改和縣城發(fā)展一樣，甚至和中國的發(fā)展一樣，是一個粗糙但又確實在帶來劇烈改變的過程。有些事情讓人憂慮，但有些細(xì)節(jié)又顯示出80年代改革開放初縣城才有的那種新鮮和活躍的味道。很難簡單評判。很多人在類似問題的認(rèn)識上有點偏公知化，一談就是舉債開發(fā)很嚴(yán)重，后果怎么怎么樣。他覺得更好的一個姿態(tài)是大家跳開先見，去各地看看和感受感受。

此外，中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)認(rèn)為，去庫存已經(jīng)收效，2018年三四線城市房地產(chǎn)下一步最重要的就是補庫存：

除了沈陽等部分庫存本身就比較高的城市，我們調(diào)研的大部分城市土地市場都同比大幅增長，部分城市誕生新地王。

很多三四線城市尤其東部區(qū)域在去庫存后，供應(yīng)量有點跟不上，2018年在新增土地的供應(yīng)下，二級市場能否進(jìn)入一個新的平衡是一個關(guān)鍵點，預(yù)計這些城市2018年的新開工不會差。

02

農(nóng)村土改甜頭初顯

2018年的中央一號文件提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。文件還提出，全面開展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資、集體成員身份確認(rèn),加快推進(jìn)集體經(jīng)營性資產(chǎn)股份合作制改革。

申萬農(nóng)業(yè)組分析師王海亮認(rèn)為，農(nóng)村發(fā)展要激活各種要素，最重要的要素還是土地。他觀察到宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體資產(chǎn)（特別是土地資產(chǎn)）的改革，可能是村里人已經(jīng)開始品嘗的大蛋糕：

說到土地，不得不提村里有人建的養(yǎng)雞場、養(yǎng)豬場。養(yǎng)雞場養(yǎng)了2萬只蛋雞，我粗算了一下，一年營業(yè)額有兩三百萬。為啥這么關(guān)注養(yǎng)雞場，因為是流轉(zhuǎn)了我家的幾畝地，一年一畝地一千五百元的流轉(zhuǎn)費。養(yǎng)豬場是村里“能人”建的，估計研究過農(nóng)業(yè)的朋友，對村里的“能人”比較熟悉，無非是與村干部沾親帶故的。一些集體性質(zhì)的荒地，已經(jīng)搖身一變成了某某家的產(chǎn)業(yè)。

03

消費升級進(jìn)行中

消費升級正在三四線城市如火如荼地進(jìn)行中。

郭磊認(rèn)為，到了后棚改時代，縣城是“高鐵網(wǎng)絡(luò)+商品房小區(qū)+購物廣場下沉”，城市半徑的改變可能是過去10年最集中的一次，消費習(xí)慣的改變可能是更值得關(guān)注的。他在縣城看到很多品牌和商業(yè)模式，都是這兩年才從一二線城市過渡過來的。

家鄉(xiāng)地處浙江北部和安徽、江蘇三省交界處的申萬分析師范張翔觀察到，85-90后開始念完大學(xué)回家工作，組建家庭，消費能力強。逐漸形成2-3個商圈，以八佰伴進(jìn)入帶動的核心商圈最為火爆，最直觀的感受是縣城消費未來幾年會持續(xù)升級，一線品牌渠道下沉將獲得巨大的商機，星巴克、滿記甜品、肯德基、必勝客、一點點等品牌均已引進(jìn)，且生意明顯好于山寨品牌，核心邏輯只有一個：那些在大城市讀過書見過世面的年輕人，開始回家花錢了。

春節(jié)期間的食品飲料消費可以說是消費升級的縮影。

華創(chuàng)食品分析師龔源月、符蓉、曹巖等調(diào)研發(fā)現(xiàn)，酒類送禮方面，一線城市多以茅臺（45%）、五糧液（17%）為主，二線城市多以五糧液、洋河、郎酒以及地方品牌為主，但在二三線及以下城市中，亦有消費者選擇茅臺作為禮品。

升級也體現(xiàn)在汽車消費方面。申萬分析師范張翔用“車滿為患”來形容家鄉(xiāng)的情況：

城市家庭基本1臺車已經(jīng)普及，擁有2臺甚至更多的家庭也很多，這幾年每年置換升級比例應(yīng)該不低，縣城里德系三強壓根沒有裝逼的資本，不乏冒出幾輛炸街的超跑，新能源車和國產(chǎn)品牌占比不高。

農(nóng)村家庭基本上都是第一臺車，轎車最多，10-15萬合資品牌為主，SUV 20-30萬為主，印象中2012年之后每年回去都有很多掛著彩帶的新車，如今每家一臺普及率也很高了，新農(nóng)村規(guī)劃尚可，老村莊規(guī)劃脫節(jié)，院子里、馬路上都是車。

在濟南，申萬分析師呂昌發(fā)現(xiàn)消費升級趨勢明顯。在購物娛樂方面，萬達(dá)廣場、恒隆廣場近年來紛紛開業(yè)，替代了原來的銀座、泉城廣場，成為現(xiàn)在濟南人特別是年輕人的首選，大年初三去萬達(dá)廣場看電影，里面人頭攢動，夜場座無虛席。

在餐飲方面，如今濟南已經(jīng)有了如城南往事、高第街56號等多家本地連鎖，而像西貝、海底撈這樣的全國連鎖已隨處可見，高檔餐飲落幕后，大眾餐飲如雨后春筍般快速成長，人均消費在50-150元，餐飲店的酒水價格在100-400元區(qū)間。

申萬分析師周緣在回鄉(xiāng)見聞中寫道，消費升級并不是簡單空洞的四個字，而是發(fā)生在我們身邊實實在在的變化，人們的生活越來越好，消費理念在向“更優(yōu)質(zhì)更健康“發(fā)展。

申萬分析師張喆感嘆道，如果不是回鄉(xiāng)所見，不敢設(shè)想三四線以及縣鄉(xiāng)級城市的消費升級正以前所未有的速度進(jìn)行中。