因為住建部的一句表態(tài)，市場預(yù)測，明年三四線城市房價會漲。

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住建部強(qiáng)調(diào)三四線和縣城樓市去庫存

12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。

談及明年的樓市調(diào)控，住建部部長王蒙徽強(qiáng)調(diào)，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

與此同時，去庫存依然是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工作之一。王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

值得注意的是，會議提出的棚改要求超出了市場預(yù)期——會議強(qiáng)調(diào)扎實推進(jìn)新一輪棚改工作，提出2018年棚改目標(biāo)580萬套，較此前市場預(yù)期多了16%。

對此，多位分析師認(rèn)為，依照這次會議關(guān)于棚改和三四線城市房產(chǎn)庫存的表述，不必對明年的房地產(chǎn)市場過于悲觀。

“縣城去庫存概念是一個重要內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將樓市去庫存分為三個階段：2015年前基本是一二線重點城市郊區(qū)市場去庫存；2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。

考慮到縣城經(jīng)濟(jì)在全國城市經(jīng)濟(jì)中的比重仍較大，嚴(yán)躍進(jìn)稱，縣城去庫存對全國房地產(chǎn)市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風(fēng)險。

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棚改目標(biāo)超預(yù)期，明年三四線房價還會漲？

本次會議關(guān)于棚改的表述著實令人意外：

今年5 月，國務(wù)院曾計劃未來三年開展1500萬套棚改。以此推算，市場對于2018-2020 年的年均棚改預(yù)期是 500 萬套。

由于棚改貨幣安置在 2017 年對三、四線城市商品房銷售數(shù)據(jù)拉動效應(yīng)顯著，考慮到未來三年棚改規(guī)模下降，市場普遍預(yù)期三、四線城市商品房銷售會出現(xiàn)大幅回落。

然而，本次住建部公布 2018 年棚改套數(shù)580萬套，較市場預(yù)期足足高出了16%。同時再次強(qiáng)調(diào) 2018 年“部分三四線城市和縣城繼續(xù)去庫存”。

對此，東北證券分析師高建團(tuán)隊認(rèn)為，棚改的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場起到“托底”的作用。2018 年的房地產(chǎn)市場仍將是“穩(wěn)”字當(dāng)先，市場對明年房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性的擔(dān)憂會逐漸平復(fù)。

平安證券分析師楊侃表示，棚改計劃超出市場預(yù)期提振三四線樓市信心，預(yù)計將小幅提振明年三四線房產(chǎn)銷售。疊加本次會議相對緩和的表述，該團(tuán)隊上調(diào)2018年商品房銷售面積增速至-5%（+2%）， 上調(diào) 2018 年新開工增速至 2%（+2%）。

川財證券分析師宋紅欣團(tuán)隊認(rèn)為，此番會議表態(tài)將推動市場對于棚改貨幣化比例的過度悲觀預(yù)期向上修正，2018年三、四線城市的銷售數(shù)據(jù)依然有較強(qiáng)支撐。預(yù)計后續(xù)政策將從全面調(diào)控轉(zhuǎn)向分類調(diào)控，政策風(fēng)向改變后，后續(xù)地產(chǎn)板塊也有望迎來估值修復(fù)。

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未來哪些三四線城市人口將回流？

“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家”任澤平曾多次表示，房地產(chǎn)周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。

按這個邏輯，短期內(nèi)，那些有大量棚改貨幣化安置的地區(qū)和省市，樓市的銷售和價格將得到大幅度提振。那么，從長期來看，又有哪些三四線城市的人口將回流？

華創(chuàng)證券副所長、首席宏觀分析師牛播坤指出，勞務(wù)輸出省份三四線城市人口回流的規(guī)模和范圍將擴(kuò)大。由于跨省勞動力的主要去向是大城市，落戶難度較大，戶籍改革同時將驅(qū)動人口回流，人口大省更大范圍的人口回流在2020年之前將不斷加快。

牛播坤預(yù)計，未來三年人口回流的邏輯不會變，人口回流仍然會出現(xiàn)在大量人口外流的城市和人口大省的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，可能會出現(xiàn)回流的城市為：

需要提醒的是，牛播坤認(rèn)為，三四線城市房價的增長是普遍的，而人口回流是局部的，人口回流自然不可能是驅(qū)動三四線地產(chǎn)銷售的主要因素，人口回流對房價是毫無解釋力的。

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