12月9日，孫宏斌出現(xiàn)在第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來住宅市場(chǎng)的政策形勢(shì)、價(jià)格走向、市場(chǎng)需求、風(fēng)險(xiǎn)等方面做出了預(yù)測(cè)。

他表示，現(xiàn)在政策短期看來是不會(huì)變的，長(zhǎng)期政策在路上，有多遠(yuǎn)也不知道，什么政策也不知道，不確定性比較大，最不確定的就是預(yù)期，把老百姓的預(yù)期給影響了。

對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)，孫宏斌的判斷是比2017年要好一點(diǎn)，盡管政策不會(huì)變化，但是會(huì)稍微放松一些，“很多的城市已經(jīng)挺難受的了，現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)稍微松一點(diǎn)?！?/p>

而未來行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)則是“地買貴了”。

“地買貴了誰也沒辦法了，地買便宜了傻子都能賺錢。融創(chuàng)的地比別人便宜，產(chǎn)品、品牌又比別人好，溢價(jià)能力強(qiáng)，銷售能力也強(qiáng)，就沒有那么高風(fēng)險(xiǎn)”。

另外，在此次論壇上孫宏斌再次向外界宣傳了自己的大文娛美好生活戰(zhàn)略，這幾乎成了目前孫宏斌演講的標(biāo)配。

以下是此次論壇孫宏斌演講實(shí)錄：

不確定市場(chǎng)環(huán)境下的選擇

我早上看這個(gè)題目的時(shí)候，覺得特別嚇人，我昨天喝多了，我一想為何用這個(gè)題目？原來想說其實(shí)沒什么選擇，不管市場(chǎng)怎么變化、市場(chǎng)怎么不確定，對(duì)開發(fā)商來說是要不要買地，要不要賣房子，原來房子賣多少錢還需要考慮，現(xiàn)在也不用考慮了，賣不賣吧。原來要考慮地的價(jià)錢，現(xiàn)在政府把起價(jià)弄得很高，起價(jià)拿到已經(jīng)很貴了，地價(jià)也不用考慮。就是買不買地，賣不賣房子，就這兩件事需要選擇。

如果只有這兩個(gè)選擇的話我想說四件事：

一是不確定性從哪兒來？有多不確定？二是我們對(duì)市場(chǎng)的兩個(gè)判斷；三是行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；四是選擇。

第一，市場(chǎng)本來就存在著很多的不確定性，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀的貨幣政策，所有的東西都有關(guān)系。現(xiàn)在更加不確定是政策，政策帶來了什么呢？第一，現(xiàn)在政策帶來的是去市場(chǎng)化，土地市場(chǎng)基本上不太市場(chǎng)化。第二，銷售的政策，銷售政策基本上是去流動(dòng)性，因?yàn)槟悴蛔屬u，或是賣了不讓備案，備不了案就貸不了款，貸不了款就投不了產(chǎn)，在去流動(dòng)性方面，我一直擁護(hù)政府，去年7月份也約談我們，當(dāng)時(shí)我提的建議是，得給北京、上海、深圳多分一點(diǎn)土地，容積率提高一點(diǎn)，現(xiàn)在的政策我們也支持，如果不這樣的話，房?jī)r(jià)漲得更高，地價(jià)漲得更高，所以大家的風(fēng)險(xiǎn)都大了，所以需要短期的政策。

現(xiàn)在政策短期看來是不會(huì)變的，長(zhǎng)期政策在路上，有多遠(yuǎn)也不知道，什么政策也不知道，這個(gè)不確定性確實(shí)是比較大。原來希望十九大政策以后能松一點(diǎn)，十九大以后看來更緊，后面寄希望在兩會(huì)以后，不過估計(jì)也不會(huì)太有希望。

如果真讓漲的時(shí)候有可能就真不漲了，為什么呢？最不確定的就是預(yù)期，你把老百姓的預(yù)期給影響了。租賃市場(chǎng)怎么發(fā)展也是原來的租賃，新增的租賃房不可能很多的，不可能有那么多的資金、資源，太多的增量在那里，其實(shí)還是影響預(yù)期了，預(yù)期影響了以后，放開了它也不漲了。

有兩個(gè)原因，很多城市漲了一倍或是一倍以上了，再讓它漲我覺得也挺難的，2009年房?jī)r(jià)漲到頭了，地價(jià)漲很高的，杭州的房?jī)r(jià)五六年沒漲了，這就是我一直說的杭州現(xiàn)象，杭州現(xiàn)象在很多城市都會(huì)出現(xiàn)。不確定性最大的問題是預(yù)期的不確定性，我對(duì)房地產(chǎn)很悲觀，房?jī)r(jià)一直不讓漲，變成大家的習(xí)慣了，這是第一件事。不確定性從哪兒來，從四面八方來，每個(gè)地方都帶來不確定性，最大的不確定性是預(yù)期。

第二，第一個(gè)判斷是市場(chǎng)的判斷，我覺得2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)，政策不會(huì)變，會(huì)稍微放松一點(diǎn)，很多的城市已經(jīng)挺難受的了，現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)稍微松一點(diǎn)。10月份的房?jī)r(jià)也許會(huì)漲一點(diǎn)，根據(jù)GDP的增長(zhǎng)，可能漲一點(diǎn)，備案也沒那么難了，這是一定的，2018年這方面可能會(huì)比2017年稍微好一點(diǎn)，2017年因?yàn)橛蟹€(wěn)定的問題，大會(huì)前是穩(wěn)定，大會(huì)后還是穩(wěn)定，我的判斷2018年會(huì)比2017年稍微好點(diǎn)?，F(xiàn)在很多的判斷覺得2018年會(huì)很差，價(jià)格到冰點(diǎn)，我覺得不太可能。

地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一點(diǎn)事，我覺得會(huì)好一點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)格完全不一樣，現(xiàn)在很多城市已經(jīng)很松動(dòng)了，上半年日光盤、秒光盤，一分鐘就賣完了，現(xiàn)在肯定賣60%、70%，已經(jīng)出現(xiàn)這種情況。價(jià)格政府該控制還是控制，但三四線城市價(jià)格已經(jīng)開始松動(dòng)了，包括一些限購、限貸政策也會(huì)稍微松動(dòng)一些。這些可能改一改，最差的也就這樣，會(huì)比今年好一點(diǎn)，這是我們的態(tài)度，基本的基調(diào)不會(huì)變，會(huì)稍微松一點(diǎn)，這是一定的。

第二個(gè)判斷，兩位教授提到市場(chǎng)化的集中，兩年前我說了一個(gè)觀點(diǎn)，前十名要占到40%的份額，前一百名占到80%的市場(chǎng)份額，大家覺得不太可能。中國房地產(chǎn)前四名會(huì)占到30%的份額，前十名會(huì)占到50%的市場(chǎng)份額，比原來想象的要快，這個(gè)是改不了的，不管手上是什么地，小公司都沒法干了。就像深圳，深圳有300多家房地產(chǎn)企業(yè)，為什么？小公司根本沒法干，一塊地很便宜，花了五個(gè)億，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了也賣不了房子，房?jī)r(jià)漲的好處是拆遷費(fèi)漲了，原來十個(gè)億能拆的，現(xiàn)在二十億也拆不掉。這種趨勢(shì)不用說了。

對(duì)于大公司、對(duì)于我們來說有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，任何一個(gè)行業(yè)的并購，兼并收購都是在價(jià)值鏈最高端、成功率是比較低的。在兼并、收購行業(yè)有好的口碑是非常難的，我們有一個(gè)好口碑，總成功不可能有好的口碑，因?yàn)槭∷钥诒鰜砹耍院芏嗵澆拍芙⑵鹂诒?，我們已?jīng)吃了很多虧了，這就是我們現(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)。

我們每天有幾十條線索，要求合作，有的公司一年沒有一個(gè)線索。我想這是特別大的趨勢(shì)，去年我在浙江大學(xué)招聘，我每年去一個(gè)學(xué)校招聘，我說中型企業(yè)并購機(jī)會(huì)，我說的是中型企業(yè)被并購的機(jī)會(huì)，弄錯(cuò)了，所以很多中型企業(yè)在并購。中型企業(yè)被并購的機(jī)會(huì)明年、后年會(huì)出現(xiàn)。2018年的市場(chǎng)會(huì)比2017年好一點(diǎn)，兼并收購的份額向大公司集中，大公司的增速還是比較快的，50%都擋不住。這是判斷。

第三，風(fēng)險(xiǎn)，地買貴了誰也沒辦法了，地買便宜了傻子都能賺錢。實(shí)在不行你可以賣給我，這個(gè)行業(yè)唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是地買貴了。融創(chuàng)買地特別簡(jiǎn)單，我說地必須比別人便宜，我們的產(chǎn)品、品牌又比別人好，風(fēng)險(xiǎn)在哪兒呢？地便宜，產(chǎn)品比別人好，溢價(jià)能力強(qiáng)，我們銷售能力也強(qiáng)。

包括在廣深，我們做了一年多，不可能哪個(gè)房子單價(jià)降到一萬，一定在一萬以上，降到五千還賠不了錢，去年我們買了很多一千多的地，今年說兩千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就買。地買便宜了你怎么都行，地買貴了什么產(chǎn)品都賺不了錢，這就是我們控制風(fēng)險(xiǎn)的邏輯。這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？就一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是地買貴了，地買便宜了就沒風(fēng)險(xiǎn)。

第四，選擇，剛才我說了，對(duì)行業(yè)來說沒什么可選擇的，你買不買地，你賣不賣房，手上沒錢也不存在買地的事，就是賣不賣房。地還沒出來就不存在賣房的事，就是買不買地。選擇還是很簡(jiǎn)單，要么買不買地，賣地的話賣不賣給我，賣不賣房，就這三個(gè)事。

這個(gè)行業(yè)未來怎么弄？我前年說是大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)槟憧焖俚脑鲩L(zhǎng)，我在2003年、2004年的時(shí)候說銷售額要做到100億，他們都說我瘋了。幾年以后怎么辦？比較穩(wěn)定了，前三十名、前二十名、前五十名，比較穩(wěn)定了以后怎么弄？選擇什么、怎么辦？要為五年以后、十年以后轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型物業(yè)公司能不能賺錢，轉(zhuǎn)型裝修公司能不能賺錢？投資美好生活，去年我們說投資消費(fèi)升級(jí)，今年學(xué)習(xí)了十九大文件改成投資美好生活，投資美好生活是什么？你們都知道了，買樂視電視，看樂視拍的電影，去萬達(dá)城玩。