力度空前的調(diào)控之后，明年房地產(chǎn)市場動向如何，備受關(guān)注。

12月8日，中央召開了中共中央政治局工作會議，分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作。此次會議將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的重點(diǎn)工作之一，并強(qiáng)調(diào)要“力爭取得明顯成效”。

這意味著明年我國在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

從文件的表述中，明顯可以感到，2017年的調(diào)控達(dá)到一定的目標(biāo)，但是調(diào)控成果并不牢固，調(diào)控手段并不長期，需要在保持調(diào)控穩(wěn)定基礎(chǔ)上，更換手段，變短效為長效。從各方解讀中，我們觀察到幾個重要信號：

1、這里說的長效機(jī)制，與幾年前有所不同，住房+制度+改革，這三個詞組合在一起，是近年來罕見的；

2、加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，重點(diǎn)在于“加快建設(shè)”而不再是“加快研究”， 要玩真的啦；

3、時隔二十年，“第二次房改”或?qū)㈤_啟！房產(chǎn)稅可能是影響2018年房地產(chǎn)市場的重要政策變量。

中央相隔2天重要活動，特殊時刻亮出新意

按照黨和國家的慣例，每年的12月，國家都會召開一次“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”，對下一年經(jīng)濟(jì)工作做出指導(dǎo)性的安排。

在“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”之前，會召開一次專題經(jīng)濟(jì)的“中央政治局會議”來定調(diào)，該會議參會人數(shù)不會很多，但是層次較高，為下一步的中央經(jīng)濟(jì)會議定調(diào)子和把方向。

所以一般發(fā)布的公告和通稿，內(nèi)容不多，但極為重要，預(yù)示了整個經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的國家層面的管理綱領(lǐng)，從其中的只言片語中可以窺見整個國家對于經(jīng)濟(jì)下一步的領(lǐng)導(dǎo)動態(tài)。

值得注意的一個細(xì)節(jié)是，昨天（12月8日）《新聞聯(lián)播》接連播發(fā)的兩條重磅新聞，其實(shí)并不是發(fā)生在同一天。中央政治局會議是8日舉行，當(dāng)天晚上在聯(lián)播頭條報道了；黨外人士座談會是6日舉行，兩天后上的聯(lián)播二條。

每年年底，中央圍繞經(jīng)濟(jì)工作有“老三篇”：黨外人士座談會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議。無論是兩天前的座談會，還是8日當(dāng)天的政治局會議，經(jīng)濟(jì)都是關(guān)鍵詞。

如果說十九大是給未來經(jīng)濟(jì)等方面定方向、定盤子，那么之后的一連串動作，都是將戰(zhàn)略落到實(shí)處，把大方案細(xì)化。

例如，黨外人士向中共中央提出了相當(dāng)多的意見和建議，包括：

實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、提高金融監(jiān)管效率、加快稅收體制改革、激發(fā)民間投資活力、推動綠色發(fā)展、堅(jiān)決打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)、重視住房管理、落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、發(fā)揮民營企業(yè)在脫貧攻堅(jiān)中的積極作用等。

不論是座談會，還是之后的政治局會議，對未來經(jīng)濟(jì)工作也有了很明確的方向。

從大的方面來說，一個層面是要全面加強(qiáng)和改善黨對經(jīng)濟(jì)工作的領(lǐng)導(dǎo)；另一個層面是要抓好“高質(zhì)量發(fā)展”。

從細(xì)化的角度看，涉及的方面包括防范風(fēng)險、脫貧、污染防治、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，等等。換句話說，兩天前黨外人士提出的關(guān)切，在政治局會議的新聞稿里多有體現(xiàn)。

重磅信號！從“加快研究”到“加快建設(shè)”

對比2016年的政策“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”和2017年“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”，我們可以發(fā)現(xiàn)：

為什么2016年中央的措辭是“加快研究”？

2016年對于長效機(jī)制，更多的是研究性質(zhì)而非落地性質(zhì)和推廣性質(zhì)。這也就可以解釋為什么在今年會那么多城市出臺那么多的政策，而且這些政策雖然都對房地產(chǎn)具有調(diào)控作用，但是五花八門，因?yàn)槠渲卸喽嗌偕贂в小皩?shí)驗(yàn)性質(zhì)”。

為什么2017年中央的措辭是“加快建設(shè)”？

今年的任務(wù)是研究，明年的任務(wù)是建立和落實(shí)。所以，對于整個國家，明年極大概率：

1、長效機(jī)制在某一次大會上要完整公布，而不是像今年一樣，一會兒一個政策，一地一個政策的讓人摸不著頭腦。

2、長效政策一定是一個包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面的政策包，而不是一個單一方面的政策。

3、明年極大概率，會出臺長效政策包的各項(xiàng)時間表，以對應(yīng)政治局會議上“加快建設(shè)”的表述。

4、 明年這個長效機(jī)制，會怎樣的鋪開，是先一線城市還是全國統(tǒng)一，這還不能確定，很可能是先一線城市而后推廣到二線、乃至三線，畢竟現(xiàn)在北上廣深市場已經(jīng)基本上冷了，是具有推廣的條件了。

“第二次房改”或?qū)㈤_啟！

對了，還有12月8日被媒體拎出來當(dāng)標(biāo)題的“住房改革”。當(dāng)天的政治局會議提出：加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。

住房+制度+改革，這三個詞組合在一起，是近年來少有的。

我們盤點(diǎn)了一下，十八屆中央政治局，至少有13次研究經(jīng)濟(jì)工作，其中有9次提到房地產(chǎn)。

五年間大致可以分成兩個階段，2012年、2013年，主要提的是“房地產(chǎn)市場調(diào)控”、“住房保障”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”。

2014年兩次研究經(jīng)濟(jì)問題，都沒點(diǎn)到房地產(chǎn)。按照咱們“問題導(dǎo)向”的思路，沒有特地提，說明從中央全盤來看，房地產(chǎn)市場的狀況還比較理想。

從2015年起至今，就明確提出要建立“長效機(jī)制”。不同的是，2015年到今年7月份，中央提的“長效機(jī)制”大多針對的是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在這條路上，有過兩個階段：

前一階段是“化解庫存”，2015年4月提出要“盤活存量資產(chǎn)”，8個月后說要“化解房地產(chǎn)庫存”，再過4個月又提“有序消化房地產(chǎn)庫存”。

好了，到2016年10月，不再說去庫存了，這次會議連房地產(chǎn)都沒提到。一年前的政治局會議，開始提出，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

這個基調(diào)一直延續(xù)到十九大召開前。直到十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

這次在此基礎(chǔ)上，點(diǎn)名要“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。按照我們的理解，這里說的長效機(jī)制，與幾年前有所不同。十八大提的是建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，重點(diǎn)是“市場”+“政府”；十九大提的由兩個重點(diǎn)升格為“多”重點(diǎn)——不僅是多主體供給，還有多渠道保障。

這時候提出的住房制度改革，是一項(xiàng)更新的改革。說到住房制度改革，不由得讓人想起1998年的大動作。相隔20年的兩次住房制度改革，都是影響幾代人的大事。

20年后的今天，新的住房體制改革，相信有不少朋友能住上公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。同樣的名詞，不同的內(nèi)涵，但是指向卻是一樣的——讓老百姓有個家。

房地產(chǎn)稅呼之欲出？

12月5日，社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》建議將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長效機(jī)制建設(shè)中，與中央工作精神相契合。

該報告主編、中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究所城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛提出了五點(diǎn)建議：

1.堅(jiān)持調(diào)控不放松不動搖，完善調(diào)控機(jī)制；

2.加快建立多種供應(yīng)主體和供應(yīng)形式的租售并舉制度；

3.完善住房金融市場與監(jiān)管制度，強(qiáng)化監(jiān)管力度，擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍，恢復(fù)提高首套房貸基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)；

4.改革土地制度和機(jī)制改革，加快修訂相關(guān)的土地使用和用途調(diào)整法規(guī)，盡快形成政府、事業(yè)單位、企業(yè)和集體組織等多渠道供應(yīng)土地的格局；

5.加快財(cái)稅體制改革。2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，明確房產(chǎn)稅時間表，實(shí)行住房租金抵扣個人所得稅政策。將交易環(huán)節(jié)的契稅征收的稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進(jìn)行調(diào)整。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，住房制度改革應(yīng)理解為第二次房改或?qū)㈤_啟。此次中央政治局為明年的房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策提供了新思路。住房制度改革或意味著租賃市場的發(fā)展會受到重視，同時對于住房開發(fā)和銷售等方面可能有新調(diào)整。另外，2018年長效機(jī)制相關(guān)的制度會加快推進(jìn)，尤其是住房財(cái)稅政策等。

興業(yè)銀行研究分析師認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場、保障土地供應(yīng)和加快研究推出房產(chǎn)稅可能是影響2018年房地產(chǎn)市場的主要政策變量。

住房租賃方面，2018年可能增加租賃住房用地有效供應(yīng)，深化并擴(kuò)大利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

土地供應(yīng)方面，2017年土地供應(yīng)增速有加快跡象。這一勢頭可能延續(xù)至2018年。

房產(chǎn)稅方面，2017年2月住建部副部長表示：“房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革……”。2018年關(guān)于房產(chǎn)稅的研究和改革可能加速推進(jìn)。

明年房價會漲，還是會降？

中國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏杰指出：

十九大下了一個死命令，就是絕對不能爆發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險！因?yàn)橐坏┍l(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險就傷害經(jīng)濟(jì)，我們很難完成原來的計(jì)劃，所以防范金融風(fēng)險是未來生活當(dāng)中一個重要的事件！而防范金融風(fēng)險第一件事是抑制風(fēng)險，不是股市而是房市。

中央強(qiáng)調(diào)，房子是用住的，不是用來炒的，不能超過剛性需求，一旦超過就會形成泡沫。中國人財(cái)富的63%表現(xiàn)為房產(chǎn)，所有的房子價格一跌等于所有的財(cái)富縮水了。這個壓力很大，麻煩很大！

什么意思呢？就是不能繼續(xù)吹大，但是現(xiàn)在也不能刺破，就是抑制。為什么呢？繼續(xù)吹大現(xiàn)在很麻煩，現(xiàn)在吹大現(xiàn)在就很麻煩?，F(xiàn)在是穩(wěn)住別的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

十九大之后會不會松動？只能嚴(yán)格不能松動，害怕引發(fā)金融風(fēng)險，所以，會繼續(xù)持續(xù)限購限貸的政策。約束不是剛性需求，而是投資和投機(jī)的需求，很明顯是極其嚴(yán)格，越來越嚴(yán)格！

綜上，我們認(rèn)為，2018年的樓市，極大概率，大漲和大降都不可能。

政治局會議上，沒有重提“房子是用來住的，不是用來炒的”和“加強(qiáng)宏觀調(diào)控”的字眼，至少說明：

1、現(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到，或者說大部分達(dá)到，所以不必加碼，保持即可。

2、房價像現(xiàn)在一樣穩(wěn)定，不管是真穩(wěn)還是假穩(wěn)，也不管是高位穩(wěn)定還是數(shù)據(jù)穩(wěn)定，至少是國家愿意看見的，是認(rèn)同的。

3、現(xiàn)在的市場條件，已經(jīng)具備了長效機(jī)制上臺的條件。

其次，房價的大漲和大跌都會嚴(yán)重?cái)U(kuò)大金融風(fēng)險，所以國家要實(shí)現(xiàn)“防范風(fēng)險工作取得積極成效”，房價不能大起大落是個必須條件。