1、在全球“獨(dú)善其身”的德國房地產(chǎn)市場(chǎng)

德國的房?jī)r(jià)以其長期的穩(wěn)定性在全球獨(dú)樹一幟。1)從絕對(duì)住房?jī)r(jià)格來看：德國無論是名義價(jià)格還是實(shí)際價(jià)格都較低，且有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；2)從相對(duì)住房?jī)r(jià)格來看：德國的房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比均低于其它發(fā)達(dá)國家水平，甚至德國的房?jī)r(jià)上漲速度不及收入上漲速度，房?jī)r(jià)收入比逐步下降；3)從住房擁有率來看：德國的租賃市場(chǎng)是歐洲最大、最成熟規(guī)范的市場(chǎng)，且有較為完備的法律體系和配套措施。超半數(shù)的居民選擇租房居住，進(jìn)而減少購房需求，減少價(jià)格的波動(dòng)。

1.1整體特征：房?jī)r(jià)合理，房?jī)r(jià)收入比偏低

橫向來看，在全球主要發(fā)達(dá)城市中，德國核心城市的房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比偏低。從房?jī)r(jià)收入比看，慕尼黑、柏林不僅在歐洲處于低水平，在其他洲都處于低水平，倫敦、香港的大小大約是其三倍；從租房收益率看，德國在全球發(fā)達(dá)城市中處于中等水平；從房?jī)r(jià)租金比看，德國的回收期大概需要20多年，和美國相當(dāng)，遠(yuǎn)小于倫敦、巴黎、深圳、香港；從房貸收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，約為倫敦的四分之一，巴黎的二分之一；從房?jī)r(jià)來看，德國柏林的平均房?jī)r(jià)僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房?jī)r(jià)(28713美元/平方米)及其他發(fā)達(dá)城市。

縱向來看，德國房?jī)r(jià)保持長期穩(wěn)定性。1)1970-1981年是上升期，累計(jì)升幅約23%；2)1982-1996年是下降期，累計(jì)降幅約30%；3)1997-2007年是微幅波動(dòng)期，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定；4)2008-2015年是上升期，累計(jì)升幅約10%。

與德國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的低增長趨勢(shì)不同，全球主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了多輪周期上漲。尤其1998年以后，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的集體繁榮現(xiàn)象。2008年次貸危機(jī)以后，全球QE和零利率，房?jī)r(jià)普漲。

德國在這幾十年的波動(dòng)幅度顯著低于其他國家。1970-2015年，英國名義住房指數(shù)漲了50多倍，相對(duì)漲幅較小的美國都增長13倍多，只有德國和日本增長3倍多。日本雖然數(shù)值和德國差不多，但是背后的機(jī)理完全不一樣，日本經(jīng)歷了房地產(chǎn)瘋狂上漲到泡沫破裂的過程。

1.2人均收入上漲，但房?jī)r(jià)收入比卻下降

從整體上看，1970-2015年，德國新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。從20世紀(jì)80年代以來，德國的房?jī)r(jià)收入比持續(xù)走低。德國的實(shí)際住房?jī)r(jià)格并沒有與實(shí)際人均GDP保持一樣的方向，打破了住房?jī)r(jià)格與人均可支配收入的正相關(guān)關(guān)系。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，德國住房市場(chǎng)的表現(xiàn)與全球大多數(shù)國家不同，是哪些因素決定了德國房?jī)r(jià)表現(xiàn)特殊？哪些因素決定了德國房?jī)r(jià)長期保持穩(wěn)定？

2、德國住房供給：居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，總量供給充足、多元化市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展

從供給層面來看，德國住房市場(chǎng)的主要特點(diǎn)是實(shí)行以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，總量供給充足、多元化市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范。二戰(zhàn)之后德國住房供給大致可分為四個(gè)階段：第一階段(1949-1960年)，從短缺到改善；第二階段(1961-1981年)，從改善到平衡；第三階段(1982-2005年)，從平衡到寬松；第四階段(2006-2015年)，需求和價(jià)格的回升階段。同時(shí)德國在各個(gè)階段制定了嚴(yán)格可執(zhí)行的法律配套體系，使其成為歐洲最發(fā)達(dá)和最規(guī)范的租賃市場(chǎng)。

2.1實(shí)行以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，并以法律形式保障

德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。

德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

2.2充足穩(wěn)定的住房供給

德國的住房套戶比(住房套數(shù)/家庭戶數(shù))1978年就達(dá)到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上。二戰(zhàn)幾乎摧毀了德國一半的住房存量，二戰(zhàn)結(jié)束后，德國有6200萬人口，1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，通常都是兩三戶人家居住一套住房。目前，德國人口總數(shù)約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。

主要建筑高峰集中在二戰(zhàn)后的前30年，即1949-1978年，年均建成61萬套住房。到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解?？偭繉捲５臅r(shí)代到來，隨后的住房建設(shè)主要是家庭規(guī)模小型化及需求升級(jí)導(dǎo)致的。1978年，德國人口達(dá)8300萬的人口頂峰，其后人口持續(xù)負(fù)增長，基本保持在8000-8200萬人之間。但是在1978-2009年之間，增加了1100萬套住房。也就是說，在人口基本沒有增長的情況下，住房存量增加了35%。

整體來說，德國住房供給呈現(xiàn)了很明顯的階段性變化。1)1949-1954年：處于快速擴(kuò)張階段；2)1955-1975年：1973年達(dá)到頂峰，處于黃金高峰期；3)1976-1988年：處于下降階段；4)1989-1995年，由于兩德統(tǒng)一事件，出現(xiàn)了一個(gè)住房小高潮；5)1996年之后，年竣工套數(shù)不斷下降，處于萎縮階段。

2.3規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)

德國政府大力推動(dòng)廉價(jià)住房建設(shè)，同時(shí)支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)。法律規(guī)定，因經(jīng)濟(jì)收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的職責(zé)。針對(duì)住房短缺問題，政府規(guī)定在貸款存續(xù)期間，只能把房屋出租給特定收入的家庭，開始租金是按規(guī)定收取，后按最低租金收取，返還貸款之后，約束自動(dòng)解除。不僅如此，1951-1956年，德國實(shí)際建成住宅310萬套，其中公共住房180萬套。即使到20世紀(jì)80年代，住房問題基本得到解決，政府也一直在建設(shè)高質(zhì)量福利房。類似瑞士、瑞典，德國鼓勵(lì)性租賃住房與營利性租賃住房進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，與其他國家公共租賃房被壓制以防和營利性租賃住房競(jìng)爭(zhēng)形成鮮明對(duì)比。

保護(hù)承租者的租賃市場(chǎng)。德國擁有歐洲最大的租賃市場(chǎng)，其中90%的家庭在市場(chǎng)上自由租房，受《住房租賃法》保護(hù)；另外10%是租用社會(huì)住房或廉租房，受政策性住房法律調(diào)節(jié)。德國出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，用來保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求?！蹲夥糠ā芬?guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會(huì)、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。

住房擁有率較低，租房比例較高。德國住房擁有率較低。德國首都柏林的公寓價(jià)格相比英國首都倫敦、法國首都巴黎較低，約為其的六分之一、四分之一?？赡苁怯捎诎亓值慕?jīng)濟(jì)活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法蘭克福的住房?jī)r(jià)格相比歐洲其他國家都不是很高。德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。歐盟的住房擁有率平均約為63%，比德國高19個(gè)百分點(diǎn)。歐盟的一些國家住房擁有率非常高，如西班牙為85%、希臘80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。這些住房擁有率較高的國家也是在2008年的金融危機(jī)中損失較為嚴(yán)重的幾個(gè)國家。

德國的住房擁有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家的可能原因是：1)普通居民在租房和購房中傾向前者。2)私人的住房投資回報(bào)率比較可觀，使供給相對(duì)寬裕。3)私人在租賃住房上的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)一步刺激了住房供給。4)德國的住宅金融政策、服務(wù)等制約了居民購房的積極性。整體來看，德國的租賃市場(chǎng)是一個(gè)供需平衡的市場(chǎng)，承租人付得起房租，相對(duì)購房劃算；出租人也可以獲得正常的回報(bào)。

德國對(duì)承租者的保護(hù)主要體現(xiàn)在以下的幾部法律和政策上：

第一，《住房租賃法》。該法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進(jìn)行約定，并對(duì)解約程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。

第二，租金管制制度。當(dāng)一個(gè)家庭房屋出租時(shí)，租金是可以自由協(xié)商的，但之后就要對(duì)租金進(jìn)行管制。長期以來，政府規(guī)定房東若想提高租金須經(jīng)過房客同意，若不同意，可以訴訟，不能強(qiáng)行提高租金。

第三，房租補(bǔ)貼政策。政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。

德國房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器——獨(dú)具特色的住房合作社金融制度。德國的住房合作社擁有210萬棟住房，為約500萬德國人提供居住，占出租房的9%。與之相匹配的是其房屋互助儲(chǔ)金信貸社。該合作社主要目的是解決社員的住房問題。該社成員需先儲(chǔ)蓄后貸款，當(dāng)儲(chǔ)蓄額占貸款額的比重達(dá)到40%-50%，方能貸款。政府為合作社發(fā)放無息建房貸款，額度通常占建房費(fèi)用的60%-70%，有時(shí)高達(dá)90%，期限一般為20年左右。

2.4合理穩(wěn)定的住房投資回報(bào)率

德國的住房市場(chǎng)具有較為穩(wěn)定的投資回報(bào)率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間，對(duì)于追求長期穩(wěn)定投資回報(bào)的投資者有足夠的吸引力。與其他投資工具相比，住房投資回報(bào)率具有一定的比較優(yōu)勢(shì)。如德國2008年之后的1年期存款利率不斷下跌至不到1%，10年期國債收益率從2010年之前的2%-3%水平已跌至目前的0水平。

德國的住房投資回報(bào)率以房租收益為主，基本穩(wěn)定在4.5%水平上，房租回報(bào)率為4%，房?jī)r(jià)增值為0.5%。德國的房租約7.5歐/平方米，80平方米需600歐/月。

2.5嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為

德國先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。住房交易中，需支付的稅費(fèi)主要包括：過戶費(fèi)3%、評(píng)估費(fèi)5%、資本利得稅25%，整體大約10%左右。若住房持有超過10年，不需支付資本利得稅；若未滿10年出售，需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價(jià)格-取得房屋成本價(jià)格-可抵扣的修繕成本價(jià)格”，并嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅累計(jì)稅率進(jìn)行征稅。德國法律還嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為，按照《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

2.6支持供給的德國住房政策

二戰(zhàn)后，德國決定大規(guī)模進(jìn)行住房建設(shè)，對(duì)住房政策的支持主要有三個(gè)階段。

第一階段，對(duì)新建住宅進(jìn)行扶植，增大房屋供給。如提供30-35年的無利息住房建設(shè)貸款來促進(jìn)住房建設(shè)，對(duì)私人建房進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。

第二階段，對(duì)居住人進(jìn)行扶植，提高居民購買力。在20世紀(jì)60年代，由于租賃權(quán)利的放開，租金增長，這時(shí)政策主要對(duì)租金進(jìn)行限制規(guī)范。90年代后在家庭小型化的趨勢(shì)下，開始對(duì)私人住宅進(jìn)行津貼。1996-2005年，自用住房補(bǔ)貼高達(dá)110億歐元，是德國最多的支出補(bǔ)助之一。

第三階段，用現(xiàn)存的房屋解決住房問題。對(duì)老屋進(jìn)行改造，目標(biāo)群體是那些在市場(chǎng)上買不起房的、需要支持的群體。發(fā)展趨勢(shì)由住房政策轉(zhuǎn)變?yōu)樽》渴袌?chǎng)政策。使個(gè)體成為住房市場(chǎng)的主體，增加租賃合同的自由度，為沒有購房能力的人提供社會(huì)福利性住宅。

3、德國住房需求：總量放緩、區(qū)域分化

從住房需求角度來看，住房主要是解決居民的居住問題，人口因素是決定住房需求的核心因素，人口規(guī)模與增長、家庭結(jié)構(gòu)演變、居住環(huán)境變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城市體系、經(jīng)濟(jì)增長及居民購買力等都是影響住房需求的重要變量。

3.1人口增長和移民速度放緩

城市建筑增長的原動(dòng)力來自城市內(nèi)部或者城市周圍人口數(shù)量的增加。根據(jù)生命消費(fèi)周期理論，自住購房的選擇主要來自兩個(gè)年齡段，一個(gè)是25-30歲為結(jié)婚而產(chǎn)生的買房需求，另一個(gè)是40-50歲為改善居住環(huán)境而產(chǎn)生的買房需求。首次置業(yè)平均從26歲開始，30歲到達(dá)高峰；33-46歲，隨著孩子的長大開始第二次置業(yè)的高峰；50歲左右，家庭開始在度假區(qū)進(jìn)行第三次置業(yè)的高峰。

德國人口自然增長趨勢(shì)微幅向下。德國源于二戰(zhàn)的嬰兒潮的頂峰出現(xiàn)在1968年，該年的總生育率達(dá)到5.6，然后快速下滑到1973年的1.4，并長期保持在這一水平上。由于人口出生率下降過快，在1972年的時(shí)候已低于死亡率，盡管德國推出鼓勵(lì)生育政策，近年來德國死亡人數(shù)還是高于新生兒。人口自然增長率始終在0以下，老齡化程度日益加深。

移民速度放緩，依靠移民來解決國內(nèi)人口自然增長缺口也無法實(shí)現(xiàn)。歐洲一些發(fā)達(dá)國家均是移民的首選目標(biāo)，德國1988-2000年人口增長的主要推動(dòng)力就在于移民以及移民人口的高出生率，特別是1988-1996年因?yàn)閮傻陆y(tǒng)一放松移民限制，期間累計(jì)移民192萬，后移民遷入人口不斷下降、遷出人數(shù)卻緩慢上升。移民人口主要分布在德國的大型城市，移民人口占比普遍在20%以上，如法蘭克福25%、慕尼黑23%、奧芬巴赫31%。

從總體來看，德國受人口自然增長率的持續(xù)負(fù)增長和移民放緩的影響，人口規(guī)模擴(kuò)張受到了很大限制，人口長期穩(wěn)定保持在8000萬左右。

3.2人口結(jié)構(gòu)老齡化，家庭小型化

從結(jié)構(gòu)上看，德國老齡化進(jìn)程正在加劇。由于德國極低的生育率及低死亡率，老齡化程度居歐盟首位。1960年時(shí)德國的老齡化水平(65歲及以上人口占比)為11.53%，2000年為16.31%，40年時(shí)間上升近五個(gè)百分點(diǎn)；2010年時(shí)這一比率為20.38%，10年時(shí)間上升四個(gè)百分點(diǎn)，老齡化速度明顯提高。

老齡化使得德國的地域傾向性住房需求較少地受到就業(yè)影響，更多地受到關(guān)系和偏好的影響。1)適合老齡人口居住的住房需求大大提升；2)單身家庭的數(shù)目急劇增加；3)60歲以上人口的增加對(duì)住房形態(tài)需求也產(chǎn)生了影響。

家庭小型化趨勢(shì)顯著，家庭數(shù)擴(kuò)張速度明顯。從1960年到2010年，50年時(shí)間，德國的人口數(shù)目增加11.76%、家庭數(shù)量增加107.09%，平均家庭人口數(shù)由3.76減少到2.03，戶均減少1.73人。家庭規(guī)模小型化的主要原因是：1)二戰(zhàn)后嬰兒潮的下一代受教育年限、結(jié)婚年齡延長的影響，年輕單身家庭數(shù)目增加較快；2)離異家庭增加，導(dǎo)致一個(gè)家庭變?yōu)閮蓚€(gè)家庭；3)平均壽命延長，死亡率下降，老齡人口增長。

家庭小型化影響到人們的購房和租房選擇。1)盡管家庭數(shù)量增加，但并未形成有效的住房需求。因?yàn)闆]有生活負(fù)擔(dān)、不用考慮子女教育問題，單身家庭中72.3%的人會(huì)選擇租房。2)大多數(shù)人30歲之后才考慮買房，老齡人口的住房擁有率最高。30歲以下的家庭住房擁有率不到10%。3)德國居民收入差距較大，中低收入家庭需申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，住房擁有率較低。

3.3人口隨就業(yè)流動(dòng)，城市分散均衡

人口隨著就業(yè)走，房?jī)r(jià)隨著人口走。德國人口流動(dòng)呈現(xiàn)兩個(gè)趨勢(shì)。

第一，東部向西部流動(dòng)。德國人口發(fā)展區(qū)域化明顯，西部城市人口增長，東部城市人口萎縮；大城市人口低速增長，中小城市人口萎縮；服務(wù)業(yè)城市人口增長，老工業(yè)城市人口萎縮。受全球化影響，一些傳統(tǒng)的工廠轉(zhuǎn)移到成本更低的國家，使得傳統(tǒng)的老工業(yè)城市如魯爾區(qū)面臨去工業(yè)化的過程，人口流出壓力較大；一些移民群體也習(xí)慣性地向大城市集中。

第二，小城鎮(zhèn)向大城鎮(zhèn)流動(dòng)。德國城鎮(zhèn)化已到很高的水平了，但是不同于美國中產(chǎn)階級(jí)和上層階級(jí)人口向郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn)，德國人口流動(dòng)更多的表現(xiàn)是由中小城鎮(zhèn)向大城市流動(dòng)、由城郊區(qū)向中心城區(qū)流動(dòng)。這主要是與大城市更好的就業(yè)、工資收入相關(guān)。2000以后，德國總?cè)丝诨颈３植蛔儯堑聡蟪鞘腥丝谡急瓤焖偬岣?，?000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累計(jì)增長24%。

人口流動(dòng)的主要原因是大城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健，就業(yè)機(jī)會(huì)更多，能夠吸引人口流入。雖然德國城市發(fā)展相對(duì)較為均衡，但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得中小城市的企業(yè)面臨更多問題，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差；在就業(yè)壓力面前，年輕人也傾向于去大城市；投資移民也拉動(dòng)了大城市的吸引力。

德國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束，而且它在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上完成全國人口城市的布局。其城市體系是多核心且均衡的發(fā)展，具有分散化、特色化、均衡化的特點(diǎn)。據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個(gè)城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緣故，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個(gè)10萬人口以上的行政區(qū)，70%的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會(huì)出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房?jī)r(jià)漲幅長期保持在合理區(qū)間。

以貿(mào)易服務(wù)業(yè)、制造業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的就業(yè)大多數(shù)集中于城區(qū)或近城區(qū)，這樣將導(dǎo)致人口更加居住城鎮(zhèn)化、就業(yè)城鎮(zhèn)化。由于德國城鎮(zhèn)體系相對(duì)分散，即使其工業(yè)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口密度強(qiáng)于法國，房?jī)r(jià)仍比其便宜。居民對(duì)住房的需求也不會(huì)出現(xiàn)巨大的區(qū)域差異，不同區(qū)域房?jī)r(jià)差異并不大。

3.4貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價(jià)長期平穩(wěn)

經(jīng)濟(jì)增長是推動(dòng)社會(huì)需求升級(jí)的核心因素，也是城市建設(shè)和居民住房規(guī)模擴(kuò)張的核心動(dòng)力。1983年之前德國實(shí)際房?jī)r(jià)與實(shí)際人均GDP基本保持同步變動(dòng)，其后實(shí)際人均GDP穩(wěn)步向上，但實(shí)際住房?jī)r(jià)格卻持續(xù)向下。一方面，住房?jī)r(jià)格不僅受收入決定，還和人口規(guī)模、人口流動(dòng)、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化相關(guān)；另一方面，住房不僅僅是一個(gè)純粹的市場(chǎng)問題，還是一個(gè)社會(huì)問題，政府有責(zé)任和義務(wù)去提供住房保障，特別是德國這樣的“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”體制。

德國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展為住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的環(huán)境。德國經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，60年來從未出現(xiàn)連續(xù)兩年負(fù)增長，除了2008年全球金融危機(jī)的-5%，之前衰退從未超過-1%。20世紀(jì)70年代隨著德國經(jīng)濟(jì)的成熟，人口發(fā)展、住房投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，住房及相關(guān)支出一直是德國家庭的最大消費(fèi)項(xiàng)目。

德國聯(lián)邦銀行的首要目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定，其次才是經(jīng)濟(jì)增長。所以，德國長期實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。在穩(wěn)健的貨幣政策背景下，德國房?jī)r(jià)基本與這些宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持一致，只是在2008年金融危機(jī)后。其他指標(biāo)大幅向下波動(dòng)然后掉頭向上，房?jī)r(jià)指數(shù)呈直線上漲，這主要是由于很多國家房地產(chǎn)泡沫的破裂使得德國房地產(chǎn)對(duì)國際投資者更具有吸引力。

從貨幣存量來看，德國的M2/GDP比英法等國高，但并不代表德國的物價(jià)水平就高于其他國家，這主要是受其融資結(jié)構(gòu)的影響。德國是典型的間接融資型金融體系，靠間接的銀行融資而非資本市場(chǎng)直接融資。銀行貸款較高導(dǎo)致貨幣總量相對(duì)較多，M2/GDP也就相應(yīng)地較高。

3.5實(shí)行長期穩(wěn)定的房貸政策

德國實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房?jī)r(jià)水平提供制度保障。德國對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會(huì)受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。第一，德國居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50%以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對(duì)房貸市場(chǎng)起到了重要的穩(wěn)定器作用。

4、啟示

1)德國房?jī)r(jià)合理，房?jī)r(jià)收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，在全球“獨(dú)善其身”。1970-2015年，德國新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。十次危機(jī)九次地產(chǎn)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年國次貸危機(jī)，全球各國普遍受誘惑刺激房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫崩潰又帶來沉重代價(jià)，而德國一直沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。

2)德國長期實(shí)行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，并以法律形式保障。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國制造”。德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

3)充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，住房擁有率低、租房比例高。經(jīng)過戰(zhàn)后重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動(dòng)廉價(jià)住房建設(shè)，同時(shí)支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。保護(hù)承租者的租賃市場(chǎng)，《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。

4)合理穩(wěn)定的住房投資回報(bào)率，嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為。德國住房市場(chǎng)具有較為穩(wěn)定的投資回報(bào)率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間。德國先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

5)德國的城市體系是多核心且均衡發(fā)展。據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個(gè)城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里。

6)貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價(jià)長期平穩(wěn)。德國聯(lián)邦銀行長期實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國央行的這一傳統(tǒng)也在歐央行中得以傳承。

7)實(shí)行長期穩(wěn)定的房貸政策。德國實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房?jī)r(jià)水平提供制度保障。德國對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會(huì)受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。第一，德國居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50%以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。

5、啟示

促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵是從短期調(diào)控到長效機(jī)制，從限制需求轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

1)適應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展階段特征。住房市場(chǎng)具有非常明顯的階段性特征，增速換擋期，住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入質(zhì)量提升，從總量擴(kuò)張步入“總量放緩、區(qū)域分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機(jī)，日本在1969-1973年、韓國在1992-1996年都曾犯過類似的錯(cuò)誤。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。

2)建立居住導(dǎo)向的比較完善的住房法律體系(邵挺，2012)。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制是德國的主要經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國有很大的啟示。在中國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項(xiàng)專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，法律首先要明確住房的居住屬性，“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對(duì)房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房?jī)r(jià)的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。同時(shí)，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

3)實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對(duì)購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過快上漲。建議研究和探索居民購房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長期不變。

4)逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是十八屆三中全會(huì)提出的任務(wù)。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，應(yīng)允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地以出讓、租賃等方式，與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，增加住宅用地供應(yīng)主體，提高重點(diǎn)城市土地供給彈性。2015年開始，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在全國33個(gè)縣市區(qū)組織開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理制度改革試點(diǎn)，試點(diǎn)將在2017年底結(jié)束；土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃，有望在2018年推動(dòng)。推動(dòng)“多規(guī)合一”試點(diǎn)，逐步把農(nóng)村集體建設(shè)用地的建成區(qū)，以及一些城中村，納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃，統(tǒng)一建筑標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和住宅與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

5)改變“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的指導(dǎo)思想，確立城市規(guī)劃的大都市圈戰(zhàn)略導(dǎo)向，推進(jìn)人地掛鉤。人口向大都市圈遷移是城市化第二階段的基本趨勢(shì)，大都市圈相比中小城市和小城鎮(zhèn)更節(jié)約土地、更節(jié)約資源、更有規(guī)模效應(yīng)、更有活力，大力解決人地分離、供需錯(cuò)配的矛盾，增加大城市建設(shè)用地，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。完善大都市圈的城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局和軌道交通。

6)實(shí)行跨省的耕地占補(bǔ)平衡和城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。長期以來，耕地占補(bǔ)平衡政策和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策多局限在縣域、地級(jí)市范圍內(nèi)、至多省域范圍內(nèi)，這嚴(yán)重限制了土地資源在全國范圍內(nèi)的優(yōu)化配置，限制了東部地區(qū)的建設(shè)用地供給，特別是一線和熱點(diǎn)二線城市的建設(shè)用地供給。當(dāng)前耕地占補(bǔ)平衡政策已從早期的數(shù)量平衡發(fā)展到數(shù)量-質(zhì)量-生態(tài)平衡，這意味著只要嚴(yán)格執(zhí)行該政策，被占用的優(yōu)良耕地可以得到補(bǔ)充平衡。并且，只要價(jià)格合理，當(dāng)前日益進(jìn)步的農(nóng)業(yè)技術(shù)大多可以逐漸改良補(bǔ)充耕地質(zhì)量。同時(shí)，探索并推行中西部地區(qū)外出農(nóng)民工大省與東部地區(qū)農(nóng)民工接收大省之間的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策。2017年1月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》發(fā)布，其中一個(gè)亮點(diǎn)是“以縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔、國家適度統(tǒng)籌為補(bǔ)充，落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)”。

7)逐步推動(dòng)土地財(cái)政向房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅立法，保障稅基廣泛、稅源透明、稅率公平。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制和房產(chǎn)稅不僅是財(cái)稅改革的重要內(nèi)容，而且是現(xiàn)代國家治理的制度基石。