2016年國慶前后，20多個核心城市拉開了本輪樓市調(diào)控收緊的序幕，至今已經(jīng)一周年。在剛過去的周五，一些弱二線城市集體出臺了樓市調(diào)控政策?？梢哉f，越來越多城市加入樓市收緊的序列。

調(diào)控之下，有些城市依然保持著房價縮量上漲，產(chǎn)生“房價越調(diào)越漲”的怪象。這其中的理由很簡單，中國的老百姓已經(jīng)有一種固化的思維，房價一定會漲，唯有房子是抵御通貨膨脹的工具。

短期價格持續(xù)的大漲，中國樓市出現(xiàn)了較大的價格泡沫。

2013年至今，樓市短期的主要矛盾出現(xiàn)了如下的演變：

2013-2015年，樓市主要矛盾是庫存量過大問題。2010-2011年，樓市行情好的情況下，土地供應(yīng)量增加，從而導(dǎo)致2013年開始出現(xiàn)房屋庫存增加的情況，所以說，從2013-2015年是樓市的主要矛盾是庫存量大。

2015-2016年，樓市主要矛盾是核心城市出現(xiàn)價格泡沫，三四線城市庫存量過大，二者并存。經(jīng)濟(jì)低迷，驅(qū)動國家出臺政策刺激樓市，從而促使了一線以及新一線城市房價的快速暴漲，這是樓市上漲的第二輪?？梢哉f，2015-2016年期間，短期矛盾出現(xiàn)的是核心城市房價泡沫的出現(xiàn)。

2017年，核心城市以及經(jīng)濟(jì)稍好的三四線城市價格出現(xiàn)新泡沫，已經(jīng)成為突出問題。時間窗口進(jìn)入2017年，大家都沒有想到，房價上漲的高潮會在三四線城市接力。在過去半年多的時間里，不少三四線城市房價上漲50%，價格泡沫已經(jīng)在更多的城市呈現(xiàn)出來。

房價上漲的主導(dǎo)者是政府，開發(fā)商、銀行以及諸位皆是參加其中的演員。本輪樓市的刺激的啟動有兩個核心原因：

其一，經(jīng)濟(jì)低迷。在房地產(chǎn)投資占總投資額占比15%的情況下，中國經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)依賴之重，無法在短期內(nèi)解除，所以房地產(chǎn)投資依然成為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。從2015年下半年開始，樓市復(fù)蘇。

其二，杠桿轉(zhuǎn)移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。直白了說，就是經(jīng)濟(jì)不好，政府債務(wù)累累。刺激樓市還有另一個根本原因，就是讓居民加杠桿。政府的負(fù)債率很高，樓市漲了，土地上漲，賣出好價格，財政收入多了。這個過程中，居民則是用了國家允諾的杠桿，首付二、三成，慢慢供房，還貸，杠桿率全面增加。

本輪樓市收緊的三個核心原因：

其一，減少外匯沖刺，鎖定流動性。鎖定流動性。200萬億房子資產(chǎn)，對應(yīng)3萬億美元外匯儲備，這意味著只要有10%的房子套現(xiàn)，中國的外匯就會被沖擊崩潰。顯然，這是不允許出現(xiàn)的事情。限購，限貸還不夠，還要用限售來鎖定房子流動性。

其二，抑制投機(jī)行為，防風(fēng)險，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。房子有雙重屬性，其一，為居住屬性；其二，為金融屬性。當(dāng)投機(jī)過旺時，金融這種虛擬經(jīng)濟(jì)屬性便展現(xiàn)出來。過度投機(jī)，資金流入，不利于實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資產(chǎn)價格過高，容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩盤風(fēng)險。

其三，時間換空間，擠出房價泡沫。泡沫縮小有兩種方法。第一，房價回調(diào)。但這里只允許小幅回調(diào)，若是大面積回調(diào)，出現(xiàn)大面積斷供，則影響的是政府，銀行，開發(fā)商資金鏈，這意味著經(jīng)濟(jì)的崩盤。國家必定救市，只不過樓市要救比股市難多了。股災(zāi)之下，我們花了多長時間才救回來，更別提樓市了。第二，人民收入增加，儲蓄增多。以時間換空間的橫盤，其意圖就是通過增加人民的收入，從而會減少房價帶來的壓力。居民儲蓄多了，也會有新進(jìn)市場者購房。

樓市收緊過程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然沒有提房地產(chǎn)稅了。也許，那真的是個偽命題，或者沒有到成熟全面推出的時機(jī)。至少，重慶，上海兩個城市試行之后，沒有推向全國，說明整體效果不好。

取而代之的是，租售同權(quán)政策。

個人看法，保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近二十年，一味發(fā)展商品房，造成保障房的缺失，導(dǎo)致人們一味看多樓市。

租賃政策的推行是保障房建設(shè)的一部分，長效機(jī)制的一部分。目前只是開端，路還很漫長。

從國家層面的情況看，2015年開始提租售同權(quán)，但一直到2016年底，基本都沒有太多實質(zhì)性的政策。而這一次，國家開始在10余個大中城市推行租售同權(quán)政策等一系列舉措來看。個人認(rèn)為國家會盡可能去推廣租售同權(quán)政策，至少2017-2020年，這三年時間是一個試行的窗口期。如果沒有問題，則會全面推廣到更多的城市。

從租售同權(quán)的政策中可以看到，此番新政，租賃保障的是中低收入家庭?？梢詫⒋藲w類：

中低收入對應(yīng)租賃住房。

中高收入對應(yīng)普通商品房。

高收入者對應(yīng)豪宅。

從政策上來看，在房子的居住屬性上，已給社會階層貼了標(biāo)簽。階層的流動性喪失，社會就這么固化了，面對房價高的門檻，很難逾越。

真有錢，誰還愿意去租房子。中低收入歸類為無房階級，后二者可以對應(yīng)有房階級。有人說，這樣劃分不對，在大城市租賃住房的人，在老家有房。但我想問的是，房子是不動產(chǎn)，正是因為不動產(chǎn)，這才有區(qū)域的稀缺性。不談中國現(xiàn)在已經(jīng)戶均1.1套房子，其實這個意義真的不大。

在一個城市長期工作，你在這個城市的住房需要保障。為什么很多深圳剛需的朋友在惠州買房后，反而后悔了。因為，從惠州來到深圳中心區(qū)上班，在現(xiàn)在依然不現(xiàn)實。為什么，這一波調(diào)控下來，北京外圍的廊坊房價跌得比誰都兇，就是這樣的道理。

不動產(chǎn)，始終是不動產(chǎn)。人在哪，它建在哪，它不會隨著你的走動，而移動。

資源的不足，是租售同權(quán)推出的前提。

資源配置從來都是不公平的。在樓市中，最典型的就是教育資源的稀缺，因為稀缺才會有了樓市中的學(xué)位房概念。而優(yōu)質(zhì)教育資源的潛臺詞，就是優(yōu)秀的師資力量，是下一代接受優(yōu)質(zhì)教育的可能性。再往深處，就是階層。

而資源的稀缺性，無非跟戶口息息相關(guān)。而戶口的定義，以下是我聽到最好的解釋。

“中國的戶口相當(dāng)于中國一個縣(county)或一個市(prefecture)里發(fā)的護(hù)照，在這個縣內(nèi)，你擁有相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。如果你去了其他地區(qū)，你就部分地失去了這個權(quán)利。你不能享受當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療保險、勞動保險，甚至不能同工同酬，一般報酬比本地人低，不能應(yīng)聘當(dāng)?shù)氐恼蛦T，沒有選舉權(quán)與被選舉權(quán)，他們的小孩不能與當(dāng)?shù)匦『⒁粯尤ナ芡鹊慕逃?。?dāng)然，小孩也不能參加當(dāng)?shù)氐母呖既ド洗髮W(xué)，因為他們相當(dāng)于是“非法移民”。

大家都關(guān)注未來房價會怎樣？

如果說，業(yè)績是持續(xù)支撐股價長期上漲的唯一動力。那么，對應(yīng)來說，人口的持續(xù)流入也是房價長期上漲的唯一動力。

資金流通的路徑可以簡單的這樣解釋。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來了，人就有動力到這個城市尋找機(jī)會。當(dāng)前的房價已經(jīng)過高，除了本身能創(chuàng)造的勞動報酬外，憑自己的力量很難在三五年內(nèi)積累一筆首付款。于是，年輕人背后的家庭支撐了其首付款，這就驅(qū)動了資金的流通。從而，資金從三四線向一二線城市集聚，有資金的推動，必然導(dǎo)致資產(chǎn)價格的上漲，進(jìn)而造成價格泡沫。

主線可以簡單的理解為，產(chǎn)業(yè)——人——資金。

上述的核心，必然是人。

經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)弱，城市分化是未來發(fā)展的必然趨勢。城市分化背后的驅(qū)動因素其實就是人口，將城市分為“凈流入”與“凈流出”兩類就可以了。

中國城市發(fā)展已經(jīng)到了逐步成熟的階段，全國約18個左右的城市群，基本上也圈定了近40個核心大中城市未來的發(fā)展。像雄安新區(qū)這些獲得國家層面新規(guī)劃支持的城市，可以說是非常少，更況且雄安新區(qū)在設(shè)定前，已經(jīng)將不動產(chǎn)交易限死，嚴(yán)格壓制了所有投機(jī)行為。

我們回到之前的邏輯。目前，全國新增人口速度在減少，除了那些核心城市有人口持續(xù)流入之外，其它城市人口持續(xù)流出。再思考一個簡單的邏輯，你現(xiàn)在買的房子，二三十年后，房子由誰來繼承？如果你是擁有多套房子，未來集中到獨生子女名下，這樣獨生子女名下有多套房子，過剩是必然的。因為大城市的虹吸效應(yīng)會持續(xù)存在，所以并不存在這樣的問題。

今年以來，四五六七八線城市的房價也是在瘋漲，同樣也迎來了很多不明真相的吃瓜群眾。但是，對不起，對于這些城市的購房者，真的有可能接盤了。如果是剛需自住倒沒有什么，那買的是一種家的安全感。但是，出于投機(jī)，這一波接盤，套牢資金是肯定的。

只有核心城市的房子才能稱是資產(chǎn)，廣大人口凈流出的區(qū)域房子只能叫房子。資產(chǎn)能保值增值，而房子只有居住屬性。

城市發(fā)展是分化的，房價必然也是分化的。

從目前的情況看，樓市政策現(xiàn)在處于一直收緊的過程中，2017-2018年政策很難有松開口子的時候。

政策收緊之下，特別是信貸的收緊，短期影響房價會非常明顯。目前，一二線核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下來還有可能停貸，這就意味著樓市交易市場流動性還要減弱。

房貸利率上漲，最大的影響是購房成本的增加。接下來，核心城市面臨的將是，買賣者地位暫時轉(zhuǎn)換的階段，要出售房屋的朋友，需要讓利給有需求的購房者，否則難以成交。

利率收緊，毋庸置疑百分之百傷到剛需客戶。有錢人真要出手買房，全款買房，不需要等待銀行放款。而剛需看著利率上漲，每個月房貸需要多還一些，猶豫著出手。

個人對樓市的觀點，利率上浮還要擴(kuò)散到更多一二線城市去，所以樓市短期看空。未來一年至一年半會是開發(fā)商最難受的時候，特別是，中小開發(fā)商不斷的被兼并，相信在不久的時間后，大家可以看到各類媒體報道。

我的個人看法是，這一波房價上漲，絕大多數(shù)城市的購房者，短期沖高接盤是肯定的。因為在政策收緊的情況下，你根本不可能在短期兌現(xiàn)?，F(xiàn)在已有41個城市出臺了限售政策，2至5年才能交易。周五，石家莊還出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。

地產(chǎn)短期空，不代表將來不會好，時間換空間是最好的策略。

從國家的政策出發(fā)，其歷來強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，防風(fēng)險。顯然，監(jiān)管層是不想房價大跌的，大跌意味著經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)。理想的狀態(tài)，就是讓房價微回調(diào)，在一個區(qū)間內(nèi)震蕩上幾年時間，以時間換空間是最理想的狀態(tài)。

通過時間來消化價格過高，泡沫會逐步萎縮，變小。我們有過先例，2011年至2015年，不少城市房價就是橫盤或者微跌，但也不見得中國樓市崩盤了。

所以，目前的樓市短期我看空，但長期，我只看好核心城市，能持續(xù)上漲的也許不足20個城市。特別是，一線城市以及準(zhǔn)一線城市，依然強(qiáng)烈看好，只不過需要經(jīng)過周期的洗禮，擠泡沫的過程。其它城市，要么橫盤，要么持續(xù)的陰跌。溫州、鄂爾多斯就是這樣在例子。個別點的泡沫存在，不足以影響全國。

當(dāng)前最大的風(fēng)險，其實是政策風(fēng)險。國家雖然要穩(wěn)，但最怕的是矯枉過正，導(dǎo)致樓市的崩塌。政策調(diào)控的時滯性，是要警惕的。

另外，提了這么多年，金融機(jī)構(gòu)的資金要支持實體經(jīng)濟(jì)，但事實上，依然是通過各種繞圈子，最終還是將錢投入了樓市，這種怪象，何時才能停下來。