從近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策變化及房市“金九銀十”的因素減退等諸多因素來看，我們認為房地產(chǎn)業(yè)步入理性回歸存在大概率的可能。

房地產(chǎn)價格在2016年下半年大漲之后，在2017年情況發(fā)生一定變化。進入2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來一場劇烈的變革。上半年，熱點城市相繼步入以限購、限貸、限價、限售、限商為核心的“五限”時代，房價過快上漲勢頭得到遏制。進入下半年，相關(guān)金融、限售政策仍然不時出臺，特別是2017年9月下旬部分二、三線城市限售政策的出臺，將對房地產(chǎn)投機炒作構(gòu)成大階段的影響。從而從未來展望來看，我們預計在政策規(guī)范的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有望進入理性回歸的概率較強。

圖1:近年A股房地產(chǎn)上市企業(yè)估值變化

目前深滬A股市場上，WIND數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)上市企業(yè)高達148家，主要規(guī)?；髽I(yè)集中于央企或國有背景企業(yè)，地產(chǎn)公司板塊指數(shù)對市場的影響較為明顯。如果從2016年整體經(jīng)營情況來看，年報顯示營收與凈利增長明顯；但如果透過今年3月之后的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，政策的加嚴與現(xiàn)實的數(shù)據(jù)顯示：業(yè)績雖然繼續(xù)增長，但負債總額卻較高，企業(yè)負債率高企，加上政策加碼調(diào)控，顯示業(yè)績增長動力不足與負債較高的一個市場博弈特征。之前所公布的半年報也印證了上述現(xiàn)象，考慮到調(diào)控政策的深入，從動態(tài)PE演變來看，預計地產(chǎn)行業(yè)的競爭與估值仍將發(fā)生較大變化。

表1:A股住宅地產(chǎn)類公司市值排名前20位與估值情況

研究發(fā)現(xiàn)，今年以來，國家調(diào)控房地產(chǎn)政策頻出，各地限購制度不時推出，但實際上，從近期政策深入影響層面來看，有四個重要政策將對未來房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展起到重要作用。

一、 責任主體實施聯(lián)合懲戒制度將促進規(guī)范

2017年7月下旬，國家發(fā)展改革委、人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央組織部、中央宣傳部、國土資源部等31部委聯(lián)合簽署了《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，推出37條懲戒措施，對失信的房地產(chǎn)企業(yè)、個人進行聯(lián)合懲戒。聯(lián)合懲戒對象主要指在房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)經(jīng)營活動中存在失信行為的相關(guān)機構(gòu)及人員等責任主體。

研究認為，此舉對于房地產(chǎn)企業(yè)責任主體的公開、透明、陽光運作等具有較大的促進與威懾，以往地產(chǎn)企業(yè)運作不透明或處罰落實責任主體不明等，有望得到較大范圍的改進，由于此舉是由31部委共同簽署，因此涉及的面與管理規(guī)范的面將不同以往。

二、“租售同權(quán)”制度的完善與推進

2017年7月，廣州率先推出“租售同權(quán)”政策，隨后多地跟進，而建設(shè)部也在推進此政策。日前，最近，九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，首批12城試點執(zhí)行《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場?？梢娬咭龑Щ貧w住房本質(zhì)，坐實公民權(quán)益的一個戰(zhàn)略布署，此舉對于未來地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將形成規(guī)范與發(fā)展影響可以預見。

圖2:傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)面臨的供需挑戰(zhàn)較明顯

值得關(guān)注的是，作為一線城市的北京市也同樣開始將在此方面跟進。據(jù)2017年8月18日《經(jīng)濟參考報》報道：8月17日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》。通知稱，包括京籍與非京籍的符合條件的承租人子女將享所在區(qū)義務(wù)教育。

三、公證執(zhí)業(yè)中對不動產(chǎn)方面的嚴格管理

2017年8月14日，司法部印發(fā)《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》，對于進一步規(guī)范公證執(zhí)業(yè)行為提出明確要求。為嚴肅公證執(zhí)業(yè)紀律，規(guī)范公證執(zhí)業(yè)行為，加強公證工作管理，確保公證質(zhì)量，《通知》提出了進一步具體規(guī)范公證執(zhí)業(yè)的五項措施，其中第三條不準辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證、第四條不準辦理具有擔保性質(zhì)的委托公證對于不動產(chǎn)形成規(guī)范，這對于炒房投機與抵押擔保形成了嚴格規(guī)定，可以說對未來房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域形成促進規(guī)范的發(fā)展信號和打擊投機的嚴格管理。

四、多個城市出臺限售交易

和信研究發(fā)現(xiàn)，自2017年9月22日以來，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等城市先后出臺樓市調(diào)控新政，重點都放在“限售”之上，除了限售，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進一步加速全國多地樓市“降溫”。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù)，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。記者在深圳市羅湖區(qū)寶安南片區(qū)實地走訪，多位地產(chǎn)中介向記者表示從今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基準利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房貸利率經(jīng)歷了4輪波動，審批也比以前嚴格。

表2:近期部分城市房地產(chǎn)相關(guān)限售政策情況

通過上述四個政策的出臺，我們認為其切入到了地產(chǎn)行業(yè)的核心，利于規(guī)范與引導“房子是用來住的”的發(fā)展理念，同時，對于短期投機炒房將形成較深的影響。我們預測年底前仍會有針對地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策出臺，因此可以判斷房地產(chǎn)企業(yè)暴利的時代基本終結(jié)，行業(yè)發(fā)展將步入規(guī)范發(fā)展期的軌跡將日益體現(xiàn)。從調(diào)控歷史來看，中國樓市調(diào)控已經(jīng)進入第七輪，精準調(diào)控、遏制投機行為和市場炒作，皆成為調(diào)控的重點目標。其中，限售對于炒房客的打擊作用格外顯著，通過限售把房子壓在炒房客的手上，提高其購房和炒房的成本，壓縮和堵塞他們炒房變現(xiàn)的空間與渠道。

綜上所述，傳統(tǒng)的“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的好時期，今年的“金九銀十”卻成為了調(diào)控措施密集出臺的時期。目前全國多座城市近日接連升級樓市調(diào)控，“最嚴限售加上房貸利率上浮”似乎成為新一輪的樓市調(diào)控組合拳。通過行業(yè)政策及地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，A股上市企業(yè)未來發(fā)展將面臨分化的概率增加，而整個行業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，由于負債較高、行業(yè)政策博弈等將促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，優(yōu)勝劣態(tài)對于行業(yè)而言具有一定的積極意義，其整個行業(yè)有望步入理性回歸階段的概率較大。

【風險提示】宏觀經(jīng)濟不及預期、行業(yè)政策影響及部分地產(chǎn)泡沫的演變等