過去半年內(nèi)房股無疑是港股牛市中的明星，大批個股翻倍，龍頭中國恒大、融創(chuàng)中國漲了3倍。

地產(chǎn)行業(yè)由于其預(yù)售與結(jié)算收入的錯配，市銷率是最有效的前瞻指標(biāo)，本人2月份曾整理“港股和A股地產(chǎn)公司市銷率對比”，列出了主流地產(chǎn)公司的一些市銷率數(shù)據(jù)，現(xiàn)在半年過去了，對主要跟蹤觀察的數(shù)據(jù)做一個回顧（說明：銷售數(shù)據(jù)大部分來自克而瑞，未經(jīng)詳細考證，17年預(yù)計銷售屬個人拍腦袋，僅供參考）：

個人的觀察結(jié)論（以下都是上述表格跟蹤房企的數(shù)據(jù)）：

1、今年3月6日，整個中國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)漲了一遍，房企土地儲備價值翻倍，而市場給予內(nèi)房整體的市銷率估值為0.295倍，所以造就了后面的大漲，結(jié)果是半年內(nèi)房整體股價上漲137%，而大漲后按照17年預(yù)期銷售的市銷率也僅為0.447，還是非常低估；

2、A股地產(chǎn)3月6日市銷率為0.661，比港股溢價一倍多，所以半年漲幅只有12%，按照17年預(yù)期銷售的市銷率為0.58，相比港股溢價30%，參照A/H溢價指數(shù)，目前A股地產(chǎn)與港股地產(chǎn)處于同一起步線上，也很低估。

3、16年的銷售房價已上漲，對應(yīng)14/15年的低價土地，因此龍頭房企取得13%左右的凈利潤率，普通房企10%左右的凈利潤無壓力，17年的銷售對應(yīng)15/16年的土地，整體取得10%的凈利潤率無壓力，按此計算，內(nèi)房明年結(jié)算16年的整體市盈率約6.3倍，后年結(jié)算17年銷售整體市盈率約4.5倍，A股地產(chǎn)明后年對應(yīng)市盈率分別為6.8倍和5.8倍，都屬于極度低估區(qū)間。

4、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，可以因看空中國經(jīng)濟看空房價賣出地產(chǎn)股，但調(diào)控賣出地產(chǎn)股未必是合理的選擇，調(diào)控政策就是龍頭房企清理門戶的幫兇，沒有調(diào)控，龍頭怎么并購到低價土地？融創(chuàng)怎能買到萬達？

看總結(jié)數(shù)據(jù)：

未來展望：

1、房地產(chǎn)行業(yè)處于周期頂部區(qū)間，銷量今年見頂概率很大，但地產(chǎn)始終是中國最大的消費升級需求，中國的城市化還有很大的空間，未來行業(yè)的銷售額每年在10萬億以上，并逐步增長，大概率5~7年會到15萬億；

2、龍頭房企有資金成本，規(guī)模優(yōu)勢，管理優(yōu)勢，未來將會持續(xù)擴大市場占有率，很多中小房企會逐步退出這個市場，因此龍頭房企未來5年還是會持續(xù)成長；

3、如果不發(fā)生金融危機或極端情況導(dǎo)致的地產(chǎn)銷售速凍，內(nèi)房牛市短期內(nèi)不會結(jié)束，而A股地產(chǎn)也非常低估，最近一周的突然崛起不是偶然，而且只是開始，后面很可能出現(xiàn)內(nèi)房拉動A股地產(chǎn)持續(xù)上漲的局面。

4、明年大概率是房地產(chǎn)銷售小年，縮量是必然，但從今年的top20房企的拿地市場占有率看，他們大概率還會整體增長，行業(yè)加速出清。

5、個人從年初就不看好房價繼續(xù)上漲，并賣出投資房產(chǎn)增加股市配置，不看好房價看好地產(chǎn)股，這個分裂還會持續(xù)下去。

6、房價崩潰怎么辦？如果地產(chǎn)速凍，房價斷崖式下跌，地產(chǎn)股會跌，其它行業(yè)一樣會受到很大影響，引發(fā)全面金融危機的概率很大，因此賭國運，以時間換空間，走一步看一部，繼續(xù)看多地產(chǎn)股！