進(jìn)入國資時(shí)代的萬科，在土地開發(fā)市場(chǎng)所向披靡的態(tài)勢(shì)正在顯現(xiàn)。

8月25日，萬科在深圳與香港舉行中報(bào)業(yè)績會(huì)。會(huì)上傳出消息，上半年萬科共計(jì)獲取土地儲(chǔ)備1524萬平方米，權(quán)益地價(jià)1200億元，較過往大幅上升。

另據(jù)華爾街見聞了解，若算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產(chǎn)包，萬科上半年拿地金額達(dá)1463億元，超過碧桂園、恒大、保利等企業(yè)位居行業(yè)第一。

最近又傳來一則好消息。萬科有意向在雄安新區(qū)新建一個(gè)“新安小鎮(zhèn)”，先期規(guī)劃占地6.5平方公里。雖然萬科公開稱目前還沒有簽署任何協(xié)議，但不等于說將來不會(huì)?！叭f科希望能夠參與雄安新區(qū)開發(fā)建設(shè)，但是目前尚沒有最新進(jìn)展?！比f科總部一位中層管理人士告訴華爾街見聞。另據(jù)了解，深圳國資一共向雄安新區(qū)推介了包括萬科在內(nèi)的深圳五家代表國企，并進(jìn)一步溝通交流、探討合作機(jī)會(huì)。

隨著股權(quán)重組過戶完成，深圳地鐵正式成為萬科“第一大股東”。更加關(guān)鍵的是，深圳地鐵背后的深圳國資，正在竭力為萬科“謀求福利”。

“國資標(biāo)簽”提升競(jìng)標(biāo)實(shí)力

隨著萬科開啟“深鐵時(shí)代”，萬科開始彰顯新風(fēng)格與獨(dú)特烙印，與王石時(shí)代有了新變化。萬科在土地開發(fā)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，業(yè)界認(rèn)為，深圳國資支持萬科的決心正在付諸實(shí)踐。

最近發(fā)生的“三件大事”，成為萬科發(fā)展史上濃筆重彩的范本：1）并購廣信資產(chǎn)包；2）與雄安新區(qū)簽署“新安小鎮(zhèn)”計(jì)劃；3）競(jìng)購亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯。

“新安小鎮(zhèn)”作為雄安新區(qū)落地的第一個(gè)大項(xiàng)目，致力于打造創(chuàng)新型小鎮(zhèn)，將由萬科聯(lián)手深圳投資控股有限公司、中國節(jié)能環(huán)保集團(tuán)共同投資建設(shè)，先期規(guī)劃占地6.5平方公里。值得注意的是，萬科的這兩個(gè)合作伙伴皆是實(shí)力雄厚的國企、央企。

另一例子同樣表明，萬科的國資背景發(fā)揮了巨大作用。6月29日，經(jīng)過三輪報(bào)價(jià)，萬科擊敗保利、碧桂園、中海、華潤等企業(yè)，以總價(jià)551億元獨(dú)攬廣東信托地產(chǎn)資產(chǎn)包。業(yè)界人士表示，深圳地鐵給萬科帶來了巨大的國資外溢效應(yīng)，特別是在超大宗土地股權(quán)并購方面，萬科的品牌再加上深圳地鐵的國資背景形成合力，一舉擊敗了包括碧桂園在內(nèi)的“宿敵”。

彭博行業(yè)研究分析師Patrick Wong表示，這一并購刷新了中國海外發(fā)展去年以310億元收購中信股份資產(chǎn)組合的交易記錄。而香港最大的土地收購交易是恒基地產(chǎn)5月份以233億港元（30億美元）收購美利道停車場(chǎng)大廈。

彭博另一位分析師Kristy Hung認(rèn)為，這筆交易意義重大，因?yàn)閺V州土地供應(yīng)非常有限，萬科此次并購的地產(chǎn)位于荔灣和越秀兩個(gè)核心區(qū)，而不是邊緣地區(qū)。最關(guān)鍵的是，購買價(jià)格并不太貴，算下來大約每平方米2.6萬元。而廣州一些地塊價(jià)格超過每平方米4萬元。

萬科一位內(nèi)部人士透露，拿地前內(nèi)部都沒有討論，因?yàn)槌杀咎珓澦?，價(jià)值擺在那兒——100萬土地面積，300萬平米建筑面積，標(biāo)價(jià)551億，折合每平米只有1.84萬元。土地位置好，單價(jià)又便宜，公認(rèn)的好地。

土地并購正在成為萬科“儲(chǔ)備彈藥”的重要方式。在北上廣深一線城市，公開土地出讓越來越少，一向不愿作地王的萬科，選擇了通過加大股權(quán)并購的方式獲取開發(fā)用地。一則數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年在公開市場(chǎng)拿地確實(shí)不及其他幾家，這也佐證了萬科在土地并購方面迅速發(fā)力。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月27日，今年上半年萬科總共拿地54宗，總規(guī)劃面積742萬平方米，耗費(fèi)609億元，平均樓面價(jià)7931元/平方米；在上市房企中排名第四，低于碧桂園、保利、龍湖地產(chǎn)。與此對(duì)比，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，碧桂園上半年拿地金額高達(dá)828億元。

萬科董秘朱旭稱，6月份多數(shù)開發(fā)商拿地依然積極，而萬科在公開市場(chǎng)拿地非常審慎，主要聚焦于核心城市經(jīng)濟(jì)圈。萬科上半年投資有兩個(gè)特點(diǎn)：一是基于合作獲取資源，而不是通過招拍掛；二是集中于一二線城市，增加了未來抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

萬科土地開發(fā)還將“加杠桿”

興業(yè)證券指出，萬科未來在土地投資方面還有繼續(xù)加杠桿的空間，國資背景的深鐵入駐萬科之后，萬科的土地投資策略將更積極。

具體說來，萬科今年前5個(gè)月拿地相對(duì)于銷售要保守一些，如果今年公司新增項(xiàng)目仍小于銷售，土地儲(chǔ)備進(jìn)一步下降，對(duì)于未來的增長會(huì)有影響?？紤]到激烈的競(jìng)爭環(huán)境，獲取高地價(jià)會(huì)帶來經(jīng)營壓力，因此萬科更愿意尋找達(dá)到收益要求的項(xiàng)目。

正因?yàn)槿绱?，萬科在深圳地鐵入住之后一改審慎的拿地態(tài)度，為了保持持續(xù)增長，萬科在拿地方式上進(jìn)行了激進(jìn)式的變革，如通過合作、股權(quán)并購、代建等方式。其中，股權(quán)并購更加引人注目。

早在今年6月的萬科股東會(huì)上，深圳地鐵董事長林茂德強(qiáng)調(diào)，深圳地鐵相比華潤來說，可以為萬科帶來更多“實(shí)質(zhì)性的幫助”。這句話涵義深刻，事實(shí)表明，深圳地鐵的國資背景正在助力萬科進(jìn)行新一輪土地?cái)U(kuò)張與儲(chǔ)備。

林茂德進(jìn)一步解釋稱，目前有好幾個(gè)軌道+物業(yè)的項(xiàng)目在與萬科合作，未來土地等資源將加快步伐注入萬科，包括全國的資源。輿論認(rèn)為，國資背景已經(jīng)助推萬科與碧桂園、恒大的競(jìng)爭出現(xiàn)差異化，萬科已經(jīng)不單純是從民企的層面展開競(jìng)爭。

2016年上市房企新增土地儲(chǔ)備排行榜表明，萬科只獲得第四名。而按照今年的土地?cái)U(kuò)張速度，萬科有可能超越恒大與碧桂園，一舉成為“拿地冠軍”。

如果算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產(chǎn)包，公司萬科上半年拿地金額約達(dá)1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業(yè)內(nèi)屬投入最多的一家企業(yè)。

另一則數(shù)據(jù)顯示，2016年萬科用于買地的投資約1855億元，而今年前7月這一數(shù)字已經(jīng)攀升到了1463億元。

不過，現(xiàn)金充裕也讓碧桂園更有底氣擴(kuò)大土儲(chǔ)。碧桂園總裁莫斌透露，基于全年5000億元的合同銷售目標(biāo)，碧桂園今年獲取土地的現(xiàn)金支出預(yù)算大約為2200億。 

2016年典型房企買地支出TOP10（單位：億元）

在新增土地儲(chǔ)備方面，有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年萬科新增土地面積約2980萬平米?？少Y對(duì)比的是，今年前6月，這一數(shù)字已經(jīng)攀升到了1524萬平方米。

2016年典型房企新增土地儲(chǔ)備（單位：萬平方米） 

深圳市場(chǎng)有關(guān)人士指出，萬科作為龍頭房企正在加速向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，萬科能夠參與雄安建設(shè)，以及收購廣信地產(chǎn)資產(chǎn)包的重要籌碼，無論如何都抹不開深圳地鐵的國資因素。 

在6月30日舉行的萬科股東會(huì)上，深圳地鐵董事長林茂德一方面不斷安撫公眾擔(dān)心萬科成為國企的憂慮情緒；另一方面則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，深圳地鐵相比華潤來說，可以為萬科帶來更多實(shí)質(zhì)性的幫助。如今看來，深圳國資支持萬科的決心正在付諸實(shí)踐。 

中信證券分析師陳聰表示，作為房地產(chǎn)龍頭，萬科銷售維持增長，上半年經(jīng)營大幅跑贏行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，萬科在上半年的銷售金額，相當(dāng)于去年全年的四分之三。萬科拓展資源比以往更加積極，且土地市場(chǎng)的最新變化對(duì)公司也更加有利。雖然行業(yè)資金成本有所上升，但萬科的資金成本上升相對(duì)很多民企房地產(chǎn)公司仍可能較少。鑒于未來全國各區(qū)域市場(chǎng)之間的結(jié)構(gòu)不斷分化，客觀上更加有利于土地布局廣闊的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。鑒于此，萬科A股股價(jià)未來數(shù)月預(yù)計(jì)在28元左右。 

另有券商表示，考慮到毛利率提升幅度高于預(yù)期，上調(diào)萬科2017-2019年EPS至2.4元（+0.15元）、2.95元（+0.33元）和3.48元（+0.45元），當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為9.6倍、7.8倍和6.6倍。 

萬科作為國內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的龍頭開發(fā)房企，住宅開發(fā)持續(xù)受益集中度提升，仍將保持較快增速。同時(shí)深圳地鐵帶來的不僅僅是優(yōu)質(zhì)資源，更是“軌道+物業(yè)”的新業(yè)務(wù)模式。隨著2015-2016年市場(chǎng)高點(diǎn)的銷售項(xiàng)目步入結(jié)算周期，公司有望迎來毛利率和業(yè)績?cè)鏊匐p提升。