本人從事建筑施工行業(yè)，與房地產(chǎn)有直接的關(guān)系，這幾年也一直關(guān)注房價，對于房價的長期走勢，也發(fā)表下個人觀點。

1、關(guān)于購房的需求

中國還處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計2016年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，而發(fā)達(dá)國 家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%-95%，目前，中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市化率是85%，西方發(fā)達(dá)國家的城市化率都在95%左右，美國是97%，中國達(dá)到這個城鎮(zhèn)化率的時間可能還需要近20年左右，在這段時間內(nèi)：

1、大量農(nóng)村戶籍的人要進(jìn)城，特別是農(nóng)村戶籍的大學(xué)生和農(nóng)村青年，他們都希望能在城市工作生活，買房落戶，這樣就造就了大量的購房需求；

2、城市擴(kuò)大的拆遷和棚改造成一部分購房需求；

3、在城市已有房的人，需要購買改善房，或為子女購買二套房，也是一部分購房需求；

4、一部分子女已在城市定居的農(nóng)村老人，如果房價能接受，他們也希望在子女的城市買房，和子女住的近些；

5、一部分房產(chǎn)投資的人的需求；

所以這個購房的需求其實是很大的。

2、關(guān)于政府和宏觀經(jīng)濟(jì)

對于政府而言，房地產(chǎn)始終是國家的支柱行業(yè)，或則說在很長一段時間內(nèi)都是全球各個國家的支柱行業(yè)，中國也不例外，因為房地產(chǎn)涉及的行業(yè)和公司太多了，比如建材行業(yè)，家電行業(yè)、裝飾裝修行業(yè)、園林綠化、金屬冶煉、上游的采掘業(yè)、銀行金融貸款、建筑設(shè)計、建筑安裝施工行業(yè)和建筑工人、交通基建等等。

一旦房地產(chǎn)崩盤，房產(chǎn)大幅貶值，將會有大量的相關(guān)企業(yè)沒有生意或收不回欠款而倒閉，銀行金融行業(yè)的貸款無法收回（房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的大頭），產(chǎn)生金融危機(jī)，大量的人員下崗，還貸能力大幅下降，購買力嚴(yán)重不足，開發(fā)商房子賣不出去，同時政府的土地也賣不出去，引發(fā)政府財政危機(jī)（政府財政收入中，土地拍賣及其相關(guān)稅收是大頭），政府各項福利支出都無法保障，引發(fā)民生問題。

以上問題會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán)，以至于演變?yōu)閲业慕?jīng)濟(jì)危機(jī)，所以說政府絕不會讓房價大幅下跌，但是也不會讓房價不受遏制的上漲，因為一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)還是會崩盤，還是會產(chǎn)生以上經(jīng)濟(jì)問題。

那么政府到底想怎么樣呢？他們的口號是：遏制房價快速上漲。怎么理解？就是讓房價長期、緩慢、合理的增長（當(dāng)然稍微跌一點也是可以接受的），這樣才可以保證拍賣土地的財政收入，政府財政能運轉(zhuǎn)，各項民生福利能保證，各類基建項目能開建。保證銀行的房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押不貶值，銀行能通過拍賣房產(chǎn)收回不良貸款；個人、公司、集體的資產(chǎn)增值保值，盈利了才會繼續(xù)購買或投資（每次房價跌，就要鬧，房價漲，鬧的反而少）。

所以說政府是沒有動力去打壓房價的，讓房價長期大幅下跌的。事實也是房價大幅下跌對誰都沒好處，包括沒買房的大多數(shù)人，因為房地產(chǎn)崩盤或不景氣對于你的收入都會有很大影響，甚至下崗。可能你的公司跟房地產(chǎn)沒有直接的聯(lián)系，但很有可能有很多間接的聯(lián)系。

所以從長期看來房價是上漲的，除了沒房的人，其他各方都希望房價上漲。

3、關(guān)于限購、限貸、限價、限售等

政府為什么要通過限購限貸來遏制房價？

1、房價過快上漲，容易形成房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅，會引發(fā)很多經(jīng)濟(jì)和社會問題，很多公司和個人可能會破產(chǎn)。

2、群眾需求和社會輿論要求政府通過限購限貸或其他手段來控制房價，讓群眾能買的起房。政府也希望群眾能買得起房，至少也要有所行動和表態(tài)來安撫群眾和輿論的情緒，這樣才能維護(hù)社會的穩(wěn)定

3、那么多人的購房需求不可能在短時間內(nèi)滿足，供不應(yīng)求，政府只能通過限購限貸把一部分人拒之門外，讓另一部分更有需求的人先買房。

4、限購限貸真的能夠遏制房價嗎？短時間內(nèi)是可以的，通過限購限貸也提高購房的門檻，取消一部分人的購房資格，提高一部分人的購房成本，不讓一部分人買房，減少了供需關(guān)系中的需求一環(huán)，堅持一段時間這樣的政策，房價自然會降一點。

但這無異于飲鴆止渴，人為的扭曲了供需關(guān)系，集中一段時間就會爆發(fā)。

舉個例子，以一二線城市為例，購房資格要求社保證明從1年到3年(或則更嚴(yán))，一部分只有1~2年的就買不了房，他們只能再等1~2年，另一部分覺得貸款成本高，也可能會等個1~2年。一二線城市普遍缺地（或則拆遷成本太大），政府供應(yīng)土地的數(shù)量越來越少；因為購房人群減少，房產(chǎn)公司也會謹(jǐn)慎拿地，或者少拿地， 2~3年后房源就會減少。

2~3年后，一部分人需要結(jié)婚了、需要生子了、孩子要上學(xué)了、想要孩子上好的學(xué)校，他們不能再等了，都需要買房了，因為這些都是跟房子掛鉤的。中國人的傳統(tǒng)觀念：沒房怎么結(jié)婚生子？現(xiàn)實又是：沒房沒戶籍去哪上學(xué)？ （有人說房子不是必需品，但婚姻和教育是必需品，婚姻和教育又離不開房子，所以房子成了必需品，我覺得很有道理），同時一部分剛需有購房資格了，一部分人改善型需求的也可能不想等了，都要開始進(jìn)場了，而這2~3年政府土地供應(yīng)少了，房地產(chǎn)公司可售的房源也少了，供需矛盾就在此刻集中爆發(fā)，房價大幅上漲，讓后引發(fā)新一輪限購，如此惡性循環(huán)。

5、為什么10年到14年的限購限貸，居然讓房價降下來了，而且還出現(xiàn)了庫存過多的現(xiàn)象，這完全是個意外，政府沒想到，開發(fā)商沒想到，購房人也沒想到，因為以前政府調(diào)控從來沒有成功過，都是越調(diào)越高，都有點不相信政府了?，F(xiàn)在看來，持續(xù)一段時間的限購限貸真的能讓房價短期下跌。

但是房地產(chǎn)不景氣已經(jīng)影響了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府開始放開限購，還救市了。政府目標(biāo)也很清楚：去庫存。手段是：一線城市庫存不夠，持續(xù)限購，把資金趕往了二線城市，二線城市去庫存后限購，把資金趕往了三四線城市，三四線去庫存后限購，然后全國的庫存都解決了，房地產(chǎn)市場又開始良性發(fā)展了。

接著限購后房地產(chǎn)又不行了….以此輪回，所以，每一次限購都是上車的機(jī)會。

6、最近很多城市出現(xiàn)了限價、限售、自持等新的調(diào)控方式，比如限定最高價，限價如果是合理且是市場價，是為了不讓開發(fā)商和炒房人惡意抬高房價，那是很好的。如果僅僅只是為了強(qiáng)行壓低房價，做表面功夫，讓房價明顯低于市場價，這是強(qiáng)行扭曲了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這種情況下，大家都去搶房，買房可能需要搖號，有錢你都不一定能買到，買房更困難。且此類房當(dāng)做二手房再次出售的時現(xiàn)候，必然暴漲，如果長此以往限價，必然造成房價報復(fù)性反彈。

有些城市還出現(xiàn)買入后5年、10年限售，如果此政策大面積實施，必然造成房源減少，你若要買5年、10年二手房，根本買不到，大家只能去買新房或則限售外的二手房，供需關(guān)系必然加劇，造成房價上漲。況且，5年、10年內(nèi)若工作調(diào)動，需要跟換住房，或則家里有變，急需賣房用錢，豈不是只能干瞪眼，長此以往必然造成民怨沸騰，不利于社會安定。

土地拍賣時要求房產(chǎn)公司自持多少比例的房子，這種政策也很狗血，看起來是調(diào)節(jié)了租房市場，但實際上卻是讓購房市場房源又減少了，加劇供需矛盾，絕對不能大面積實施。

7、關(guān)于房地產(chǎn)的成本，現(xiàn)在寧波地區(qū)土地拍賣的結(jié)果基本上是15000-20000元/平方，建安成本毛坯1500-2000元/平方，一般精裝修1500-2000元/平方，其他就是相關(guān)稅金，融資成本、管理成本。其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，除了土地價格不一樣，其他費用都是差不多的。大家應(yīng)該很清楚，到底是什么在房價上漲中起著關(guān)鍵的作用。

萬科有句話說的還是蠻好的：房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時代進(jìn)入了白銀時代。

但是從白銀時代進(jìn)入青銅時代還為時過早。

4、關(guān)于樓市調(diào)控長效機(jī)制----房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅大家都很關(guān)注，希望能盡快出臺來限制房價。那么房產(chǎn)稅的目的是什么？它是通過對持有多套房的人收重稅，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

其實房產(chǎn)稅重慶和上海實施好幾年了，每年稅收就幾個億，攤到每套房子，1年也就千把塊錢，沒什么意義，為什么不把稅收提高一點呢？舉個例子把，在我們二三線城市，一套120平以內(nèi)的三房，你覺得應(yīng)該收稅嗎？給未成年子女或還未工作的子女買套應(yīng)該收稅嗎？那么到底誰應(yīng)該收稅？大戶型？改善型？很難定性，收稅的條件和力度可能會引發(fā)很多社會爭議，很難調(diào)節(jié)。

退一步講，即使收稅的條件和力度達(dá)到了我們的期望，持又多套房的人，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，一定程度上調(diào)節(jié)供需關(guān)系，使房價有所下跌。那么問題來了，租房的人怎么辦？每戶人家只有1套房，沒有多余的房產(chǎn)用來出租，房租會大幅上漲，你連房子都會租不起，何況買房呢。同時房租的上漲直接帶動的房子的上漲，房子更具投資價值了，即使有房產(chǎn)稅也可以轉(zhuǎn)嫁到房租上了，惡性循環(huán)又開始了。

有人會說，就不能學(xué)學(xué)國外，比如新加坡的政府組屋，這是我們國家的硬傷了，政府保障房、廉租房其實相當(dāng)于新加坡的政府組屋，但是我們起步太晚，而且國情也不一樣，政府沒有那么多錢造那么多房子供給給我們那么多進(jìn)城的人，政府持房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到影響房地產(chǎn)市場價格的規(guī)模，而且政府保障房、廉租房腐敗這么多，又很隱蔽很難查，輿論壓力也很大。

其實我們以前的單位分房制度也相當(dāng)于新加坡的政府組屋，但是我國人口基數(shù)太大，政府財力有限……所以說出臺房產(chǎn)稅其實沒什么實際意義。

現(xiàn)在政府力推的雄安新區(qū)，因為人口基數(shù)小，規(guī)劃起點高，可能會有房價控制新模式，說白了，就是通過政府大規(guī)模持房，來達(dá)到控制房地產(chǎn)價格的目的。

5、關(guān)于租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、學(xué)區(qū)房

1、關(guān)于租售同權(quán)。租售同權(quán)的主要目的還是為了落戶和孩子讀書，落戶怎么落，集體戶口還是個人家庭戶口，現(xiàn)在大部分地方一般的集體戶口，孩子是沒法落戶的，那就談不上讀書了。

如果是個人家庭戶口，而且是落到租房中，是不是還得經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意，是不是租個一年半載都可以落戶，是不是不限制落戶的數(shù)量?？梢钥隙?，在資源有限的情況下，這些落戶的條件和要求都是有限制的，政府一定會提高落戶門檻，肯定是讓政府眼中的人才優(yōu)先落戶，剩下的名額讓一些普通人抓鬮?？上攵?，我們普通人要落戶是很難的。

落了戶，才有資格讀書，當(dāng)然，也有可能不落戶也能讀書，但依然有條件限制，每個城市的學(xué)校容量是有限的，不可能什么人都可以讀書，政府通過居住證或積分制等要求來限制外來學(xué)生數(shù)量，不然，學(xué)校會爆棚。

好的學(xué)區(qū)，一般都得排隊，你覺得靠租房的三表四表生能讀的進(jìn)去嗎？租房的難道還能優(yōu)先產(chǎn)權(quán)房？如果說租房和產(chǎn)權(quán)房一視同仁，那么誰還去買房，大家都去租房，租金必然大漲，租金漲了，房子更有投資價值的，勢必帶動房價大漲，這時候，別說買房，你連房子都租不起，談什么租售同權(quán)都是扯談。

對于城市郊區(qū)，學(xué)校差一點，本地人口也不多，學(xué)?；蛟S還有少部分名額，如果租售同權(quán)實施，那還是有一點好處的。

有人會說，政府為什么不多一些資金投入教育呢？政府的資金是有限的，投入教育的比例也是有限的，而且投入的不僅僅是資金，還有人力物力，還需要管理；改變大城市的教育資源短缺問題，不是單靠大幅提高教育資金，就可以一朝一夕解決的的。更何況，羊毛出在羊身上，政府的資金也是來自稅收和土地拍賣。

所以說，租售同權(quán)要真正大面積落實到位，歸根結(jié)底還是要有足夠的學(xué)校能容納這批人。

從現(xiàn)在一二線城市的教育資源情況來看，這個政策就是一個噱頭，受益的是極少數(shù)人。

2、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房是政府和個人按一定比例持房，可以落戶讀書；要大面積的實行共有產(chǎn)權(quán)房，政府需要大量的資金來造房持房。顯然，在目前政府都嫌資金少的情況下，是不可能大面積實施的，這么少的共有產(chǎn)權(quán)房肯定是給優(yōu)秀人才的，普通人就看看吧。

3、關(guān)于學(xué)區(qū)房。未來學(xué)區(qū)的改革方向是學(xué)校教育集團(tuán)化，就是在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，普通學(xué)校被好學(xué)校兼并（要合并學(xué)校的差距也不會太大，不可能最好的和最差的合并），讓優(yōu)秀教師和普通教師等教育資源以一定的比例在教育集團(tuán)內(nèi)逐步流通，同時好學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生有一定的比例會被分配到普通的學(xué)區(qū)學(xué)校，普通學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生也有一定的比例會被分配到好學(xué)區(qū)學(xué)校，讓生源按一定比例逐步流通，最終達(dá)到教育資源和生源的相對平衡，同時也給學(xué)區(qū)房降溫。

也就是說，學(xué)區(qū)房以后可能會漲的比現(xiàn)在少一點，當(dāng)然，也僅僅是漲的少一點而已，畢竟，不可能大比例的把好學(xué)區(qū)的學(xué)生調(diào)到普通學(xué)區(qū)去，只能是一小部分，不然家長們可不干。

現(xiàn)在很多城市已經(jīng)在開始學(xué)校教育集團(tuán)化了，但要達(dá)到教育資源的相對平衡（也只能是相對平衡了，或者縮小差距），還要很長時間。想要達(dá)到教育資源的根本性改變和絕對平衡，那是不現(xiàn)實的，西方發(fā)達(dá)國家都做不到，何況我們呢。

6、結(jié)論

從以上觀點來論證，房價長期來說是上漲的，但短期的漲跌跟房地產(chǎn)的周期和政府的態(tài)度有關(guān)，確實不好預(yù)測。

就房價漲跌程度而言，政府對于房價漲跌數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，跟我們個人實際的漲跌感受差距很大，就像被平均了一樣。

目前一線城市處于平穩(wěn)或微跌狀態(tài)，杭州、南京等1.5線城市，也是同樣狀態(tài)，剛需盡快上車，指望房價大幅下跌是不可能的。其他二線城市的房價有點接盤俠的感覺，改善型的可以等等；剛需看自己的情況，有能力現(xiàn)在買都沒關(guān)系，萬一限購效果不明顯，或則房地產(chǎn)周期，導(dǎo)致房價大幅走高，那可真麻煩了，反正房價長期來說都是上漲了，你長期持有是不會虧的。

另一方面，銀行加速放貸，央行貨幣超發(fā)，物價不停上漲，在一定程度上也加速了房價的上漲。

有時候我覺得，房價的大幅上漲，對于沒房的人，是很不公平的，從某種意義上來說，就是劫貧濟(jì)富。

7、建議

給買房人幾點建議

1、盡量買新房，漲價的話，新房先漲，且漲幅遠(yuǎn)大于老房，當(dāng)然，3-5年的次新房也很不錯。

2、盡量買城區(qū)的房子，跌幅比郊區(qū)的小，要跌的話，郊區(qū)新房先跌。

3、盡量買學(xué)區(qū)房，漲幅大，扛跌。

4、剛需不要等，如果能承受房價，盡快上車，房價大漲的話，你輸不起的；財力有限的話，那只能等了。

5、改善型住房，覺得房價高，你可以等等，因為輸?shù)闷?，只不過住的好差而已。當(dāng)然，10年后的房價真的可能讓你懷疑人生。

6、多關(guān)注透明房產(chǎn)網(wǎng)的成交量和各類房產(chǎn)新聞，成交量持續(xù)走低，必然伴隨房價下跌，反之亦然。

7、買房盡量選年底，暴漲通常在年后，年底開發(fā)商回籠資金，優(yōu)惠也會比較大。

8、房價趨勢下跌時，先賣房，再買房；房價趨勢上漲時，先買房，再賣房；

9、優(yōu)先買一線城市的房子，人口吸引力最大，房價漲幅也最大，其次是1.5線省會城市，再次是二線城市，最次三四線城市。

10、多和擁有多套房的人討論房產(chǎn)，他們經(jīng)驗更豐富，少聽沒房的人的建議；沒房人的觀點：短期房價要暴跌，不做接盤俠。沒房人的買房邏輯：房子漲了買不起，房子不漲等它跌，房子跌了不敢買。

11、先買房再買車，你中意的房子不是你想買就能買，車無非就是好差而已，隨時可以買；財力有限，集中資金先買房，有房才有家，你才能在這個城市生根；沒房，你在哪都是流浪，隨時都可能離開。

12、有時候買房就是一種沖動和運氣的結(jié)合。機(jī)會不會等你準(zhǔn)備好了之后才出現(xiàn)，買房有時像賭博，但是誰的人生不是這樣賭上幾回呢。