內(nèi)房股的歷史回溯：內(nèi)房股開端最早可以追溯到上個(gè)世紀(jì)70年代,隨后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始興起,陸續(xù)開始有房企走出國門,進(jìn)入21世紀(jì)以來,內(nèi)房股出現(xiàn)三次上市熱潮,同時(shí)國內(nèi)資本市場(chǎng)也逐步完善,大多數(shù)房企基本上完成了資本化。從2005年開始至今內(nèi)房股也經(jīng)歷了4輪明顯的周期波動(dòng)。在2011年以前內(nèi)房股和A股地產(chǎn)板塊基本上保持同漲同跌,從2011年以后內(nèi)房股波動(dòng)開始滯后A股地產(chǎn)板塊,回顧過去內(nèi)房股4輪周期波動(dòng),展現(xiàn)出幾個(gè)鮮明特點(diǎn):1、估值中樞下移;2、龍頭房企估值溢價(jià);3、負(fù)債率會(huì)對(duì)估值水平產(chǎn)生影響;4、內(nèi)房股比A股具有更高超額收益;5、資源房企價(jià)值明顯;6、A股地產(chǎn)板塊估值天花板高于內(nèi)房股。從內(nèi)房股和A股地產(chǎn)板塊過去周期波動(dòng)的特點(diǎn),我們發(fā)現(xiàn):1、內(nèi)房股和A股的彈性存在差異,但從來沒有出現(xiàn)過逆周期表現(xiàn);2、銷售到業(yè)績的持續(xù)兌現(xiàn)是公司價(jià)值兌現(xiàn)的重要邏輯。

行業(yè)--2017年以來,全國房地產(chǎn)行業(yè)政策如我們一直堅(jiān)持的復(fù)制和深化,從歷史來看,本輪政策的嚴(yán)苛程度遠(yuǎn)超過任何一輪周期:1、圍繞城市圈,貫徹因城施策;2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和流通環(huán)節(jié)的限制;3、二手房納入管控范疇。

成交方面：

新房成交：2017年是三四線城市接力去庫存的一年,在一二線城市成交持續(xù)下滑的情況下,三四線城市依然維持逆勢(shì)增長,但是增速已經(jīng)從2016年三季度時(shí)的高增長明顯回落;

二手房：在嚴(yán)厲的“四限”政策下,主流城市二手房率先出現(xiàn)變化,量價(jià)持續(xù)萎縮,除此之外,我們也觀察到部分城市的房屋租金打破了近年來持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

投資方面：目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)力更多是價(jià)格的增長,而并不是量的復(fù)蘇,5月份全國房地產(chǎn)投資增速首次出現(xiàn)拐點(diǎn),未來增速將面臨持續(xù)的壓力,但是也得注意到,棚改的加速推進(jìn)和三四線城市去庫存的優(yōu)化,將有助于投資增速下降幅度的平滑。

信貸方面：在經(jīng)歷了2016年房貸的大擴(kuò)張之后,無論是規(guī)模還是占新增貸款的高占比在2017年都開始下降,中長期貸款在5月份也迎來單月首次負(fù)增長,另一方面,按揭利率上升也是大勢(shì)所趨,下半年按揭利率上行將持續(xù)提速。

企業(yè)--銷售：這輪周期中強(qiáng)者恒強(qiáng)越發(fā)明顯,今年龍頭房企較中小型房企銷售表現(xiàn)更為優(yōu)異,行業(yè)集中度加劇提升,迎來歷史新高;擴(kuò)張：整體房企擴(kuò)張層面保持收縮,部分房企開始圍繞城市圈作了一定的下沉,同時(shí)為了避免土地市場(chǎng)激勵(lì)競(jìng)爭,并購模式也越來越盛行。融資：去年以來房企融資端持續(xù)收緊影響將在未來逐步顯現(xiàn),根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)從18年開始房企還債壓力逐步加大,部分高杠桿房企將面臨降價(jià)去化的壓力。

策略--2017年的房地產(chǎn)板塊活躍度有所回升,而且板塊之間的分化更為顯著,市值越大的企業(yè)漲幅越明顯,我們建議關(guān)注價(jià)值洼地(華僑城、招商蛇口)、堅(jiān)守改革與轉(zhuǎn)型(ST松江、濱江集團(tuán)、嘉寶集團(tuán)、華聯(lián)控股)。