朱镕基之子：房子為什么會(huì)這么貴？純粹是因?yàn)榻鹑?/h1>

最新高手視頻！ 七禾網(wǎng) 時(shí)間：2017-06-23 09:08:59 來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

6月18日，“第三屆青島·中國財(cái)富論壇”在山東召開。金融專業(yè)人士朱云來在“金融回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)”分論壇上談了實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)、貨幣、房地產(chǎn)等諸多問題。 談到所謂的脫實(shí)向虛或者脫虛返實(shí)，朱云來表示，經(jīng)濟(jì)問題的本質(zhì)不是虛實(shí)的問題，本質(zhì)問題是貨幣擴(kuò)張過大，不斷擴(kuò)大投資范圍，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)，是由這些東西引起的。 他指出，看看過去這些年發(fā)展的方式，除了印錢的幅度越來越大，其它的方式基本沒有改變。他表示，這樣的經(jīng)濟(jì)狀況下，需要一個(gè)審慎的重新的審查和考慮，來調(diào)整經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式。 他表示，市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，實(shí)業(yè)就是要應(yīng)該賺錢。但為什么你認(rèn)為好的某個(gè)領(lǐng)域的實(shí)業(yè)的利潤這么低？這恰恰說明它實(shí)際是過剩的，肯定是因?yàn)檫^剩了，才會(huì)不賺錢。但他也指出金融很賺錢也不一定對，金融賺錢正因?yàn)橛×诉@么多的錢，他們在分錢的過程中當(dāng)然賺錢。 在回答觀眾提問“房地產(chǎn)行業(yè)屬不屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)”問題時(shí)，朱云來承認(rèn)，房地產(chǎn)是一個(gè)非常有意思的東西，“你說還有什么東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)？你覺得它是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。你別笑，太早了，這個(gè)房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關(guān)的，你說它是虛的，是不是也跟這個(gè)都很相關(guān)的？就所謂的金融，哪個(gè)房地產(chǎn)商不要金融來支持？” 他還提到房子為什么會(huì)這么貴？他指出，純粹是因?yàn)榻鹑?，所謂的脫實(shí)向虛的虛，貨幣存量160萬億，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)不斷提升，所以房價(jià)一定會(huì)跟著漲，因?yàn)檫@叫資產(chǎn)價(jià)格通脹，因此這個(gè)房價(jià)，就越來越高。 他指出，問題是這么高的房價(jià)，真正需要住房的大多數(shù)的人的收入，平均收入又這么低，30年結(jié)余才能夠買得起一個(gè)房子。所以這顯然是經(jīng)濟(jì)里面扭曲了。 至于怎么看未來的房價(jià)？朱云來表示，短期的人看不清長期的結(jié)果，所以大家會(huì)有習(xí)慣性的預(yù)期，覺得房子總是在漲價(jià)的，因?yàn)槟阌X得房子在漲價(jià)，所以每個(gè)人以前都買房子，因?yàn)榇蠹叶既ベI房子，所以都去買，就強(qiáng)化了房子的自我預(yù)期。最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個(gè)房子，其實(shí)將來賣不出去，因?yàn)槟阏嬲枰拇蟊姡哪莻€(gè)基礎(chǔ)收入沒到，他不可能買，他確實(shí)想買，但是不可能買，最終你時(shí)間長了發(fā)現(xiàn)，這個(gè)房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產(chǎn)持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時(shí)候價(jià)格會(huì)下來。 會(huì)調(diào)整到多少？朱云來認(rèn)為，“像剛才賈（康）先生說，不知道價(jià)格怎么調(diào)整，我說是的，那時(shí)候調(diào)整到絕大多數(shù)需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去?！?/p> 以下為朱云來發(fā)言實(shí)錄： 朱云來：你剛才講的這個(gè)金融的話題，確實(shí)是大家總是爭論來爭論去。其實(shí)我覺得這恐怕更多應(yīng)該還是來談經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的方向。所謂脫實(shí)向虛，其實(shí)脫虛返實(shí)也好，經(jīng)濟(jì)問題本質(zhì)不是虛實(shí)的問題，本質(zhì)問題是貨幣擴(kuò)張過大，不斷擴(kuò)大投資范圍，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)，是由這些東西引起的。 因?yàn)閷?shí)體，其實(shí)從投資賺錢的角度來講，我想投資人是不會(huì)管虛和實(shí)的，你只要賺錢，他一定投，你不賺錢，你再說實(shí)體經(jīng)濟(jì)，他也沒法投。所以我覺得本質(zhì)問題，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身是否良性，是否貨幣供應(yīng)總體過大，跟現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)和在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)中能夠找到的發(fā)展機(jī)會(huì)。 因?yàn)橥顿Y總是高，大量投資，投資多了，不一定長遠(yuǎn)對經(jīng)濟(jì)一定是好事。但是因?yàn)樵谕顿Y有債務(wù)支撐所造成的，債務(wù)太多了，早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。 主持人：非常感謝。就像我剛才所說的，金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)確實(shí)是非常寬的話題，大家也可以聽到，其實(shí)六位專家是從他們不同的角度，來談他們對這個(gè)話題的認(rèn)識。所以每個(gè)人其實(shí)他們都是專注了某一個(gè)方向。我就想先向幾位專家提幾個(gè)問題。第一個(gè)問題，還是請第一個(gè)發(fā)言嘉賓，朱云來回答一下，我記得之前有一次吃飯的時(shí)候，你就提到了中國債務(wù)比例發(fā)展非?？欤蟾湃哪昵澳憔吞岢隽?，我記得特別清楚，在一次小型聚會(huì)上。剛才你的主要發(fā)言又基本上還是集中在貨幣方面的擴(kuò)張，你也提到了脫虛向?qū)嵉膯栴}，不管虛擬經(jīng)濟(jì)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資就是要賺錢。 近年來，對整個(gè)金融監(jiān)管還是越來越嚴(yán)了，其實(shí)很多即使投資想賺錢也不敢做了，由于監(jiān)管方面的要求?；氐竭@個(gè)話題，如何能夠既刺激投資金融機(jī)構(gòu)的積極性，同時(shí)又讓他們能夠遵守各方面的監(jiān)管，他們的規(guī)定，同時(shí)又能夠服務(wù)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，這本身是非常非常矛盾的。尤其在中國，這個(gè)投資還是導(dǎo)向于宏觀的政策。你要是完全靠投資賺錢，長期的這種理論來說，往往可能會(huì)最后導(dǎo)致自己的夭折，我這種話說的對不對？你來評論一下。 朱云來：我想講講我的幾點(diǎn)基本理解： 首先，你要深刻理解什么是市場經(jīng)濟(jì)，如果市場經(jīng)濟(jì)是參與的市場主體根據(jù)每個(gè)主體經(jīng)濟(jì)利益的計(jì)算，決定這個(gè)東西做還是不做，這個(gè)本身已經(jīng)自然形成了經(jīng)濟(jì)。你現(xiàn)在說每一個(gè)參與的主體，也會(huì)根據(jù)他自己的計(jì)算，遵守規(guī)則，就是跟規(guī)則應(yīng)該是沒有直接的關(guān)系，你平常原來已經(jīng)形成一套規(guī)則，按照這個(gè)規(guī)則。如果不按照這個(gè)規(guī)則，本來就應(yīng)該做某種解決的，或者你規(guī)則錯(cuò)了，你把規(guī)則改了，或者必須應(yīng)該遵守的規(guī)則，才使公眾利益最大化。 因此你必須讓他遵守這個(gè)規(guī)則。這個(gè)跟規(guī)則沒有關(guān)系，可能在實(shí)際生活當(dāng)中，可能更希望快點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，因此很容易講形成一些項(xiàng)目去投，通過這些項(xiàng)目擴(kuò)張貸款，擴(kuò)張貸款之后實(shí)際不賺錢，很多人不了解，在你貸款過程中，你創(chuàng)造了貨幣，這個(gè)貨幣即便是你為了這個(gè)項(xiàng)目做的這個(gè)錢，你只要不收回這個(gè)貸款，這個(gè)錢通過經(jīng)濟(jì)交易過程，投資一方把錢交給了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用，又轉(zhuǎn)給下一個(gè)人，所以這個(gè)錢一直在里面轉(zhuǎn)，越來越多，這個(gè)錢總是要逐利，總是要找機(jī)會(huì)。所以我們看到很多，不是說你可以脫實(shí)向虛，脫虛向?qū)?，不是這樣一個(gè)規(guī)律。 我們從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從大的角度來看，這樣的背景下，我們的貸款規(guī)模是不是夠，是太大了，還是太小了？這是看機(jī)會(huì)，在早期發(fā)展階段，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，給中國很好的機(jī)會(huì)，你去投資建設(shè)出口的工廠。現(xiàn)在世界此一時(shí)彼一時(shí)，已經(jīng)又變了好多年，十年二十年了，情況變了，你怎么做？前面有住房的建設(shè)，在開始起到很好的作用，現(xiàn)在又是此一時(shí)彼一時(shí)?，F(xiàn)在建房總量比十年前增加了可能兩三倍，這個(gè)數(shù)量大到一定程度的時(shí)候，它就是問題了。你現(xiàn)在再去做這種大量的地產(chǎn)投資，可能就有問題了。 所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式。我們一直在講發(fā)展要轉(zhuǎn)變方式，但事實(shí)上，我們過去看到的過去這些年發(fā)展的方式，其實(shí)基本沒變，除了這個(gè)錢印的幅度越來越大，其它的方式?jīng)]有改變?？赡苓@樣的經(jīng)濟(jì)狀況下，需要一個(gè)審慎的重新的審查和考慮，來調(diào)整經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式。 主持人：謝謝，我總結(jié)一下云來說的，第一是金融一定要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且錢，就是投資收益一定要是真正的實(shí)體賺來的收益，而不是用自己的錢賺一些高利貸也好，就不能不斷在錢中再加錢。 朱云來：市場經(jīng)濟(jì)，市場機(jī)制會(huì)決定這個(gè)錢，是錢多的問題，不是主體應(yīng)該決定往哪兒去，比如合法的規(guī)定，這是原來都已經(jīng)說的，你還能說做違法的嗎？既然是非法的，原來有什么法該怎么管怎么管，這沒有關(guān)系，在原有條件沒有變的情況下，為什么覺得現(xiàn)在錢更多脫實(shí)向虛了？其實(shí)是因?yàn)殄X更多了，過去也沒有這個(gè)錢，也不會(huì)往那里去，不賺錢不會(huì)去的?，F(xiàn)在反過來說，有些投資者拿了錢，給應(yīng)該投實(shí)體，回報(bào)才2%、5%，不準(zhǔn)人家投金融，那個(gè)金融15%、20%的回報(bào)，怎么能這樣呢？你是贊成市場經(jīng)濟(jì)，還是不贊成呢？如果必須都安排錢投到哪里去，不就變成計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了嗎？那就不用討論了。 提問：我想請教一下朱總，朱總對國際形勢比較了解，在現(xiàn)在可以看到的大的國家，在金融的監(jiān)管，金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相互支持協(xié)調(diào)，相對比較好的，運(yùn)行相對比較健康的國家或者大的經(jīng)濟(jì)體，應(yīng)該是哪幾個(gè)，有哪幾個(gè)，或者哪幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體運(yùn)行的特點(diǎn)，監(jiān)管的現(xiàn)狀值得我們好好研究學(xué)習(xí)和借鑒？謝謝。 朱云來：這個(gè)問題有點(diǎn)大，這么多涉及到國際的情況，各個(gè)國家的監(jiān)管。其實(shí)我覺得總體來說，西方像美國、歐洲這些國家的經(jīng)濟(jì)，發(fā)展得比較早，所以相對比較系統(tǒng)，但不是說沒有問題，但是我們自己的問題，我們可以有借鑒，但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣，恐怕我們必須走自己的路，但是我覺得可能自己需要一個(gè)更為清晰的思維。就是你到底面臨什么樣的問題，你怎么樣去解決它？應(yīng)該在一個(gè)制度體系，原來我講一個(gè)可能過去，需要一些頂層設(shè)計(jì)，其實(shí)這個(gè)是對之前的一些實(shí)際的做法，就是各個(gè)部門，各自為戰(zhàn)，實(shí)際上都是根據(jù)自己的基礎(chǔ)的情況，從底下往下做起來的一些規(guī)則。 剛才賈先生也提到，一行三會(huì)這么多的金融領(lǐng)域，相互之間是有相當(dāng)?shù)拿芮械穆?lián)系，但是你又是分別去制定規(guī)則，甚至也是分別去執(zhí)行。遇到很多問題，可能就很難協(xié)調(diào)。但是這些問題，恐怕我們需要把它系統(tǒng)來看。但是你的基本規(guī)則是說什么樣是一個(gè)合理的規(guī)則體系，什么該管，什么不該管，該管的也要講究怎么個(gè)管法。要通過這些研究，形成一定的共識，要把它明確化。 我們習(xí)慣于把這些規(guī)則，今天出了一個(gè)什么事，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，這些規(guī)則本身不細(xì)化。暫時(shí)解決這個(gè)問題，明天又引起另外一個(gè)問題，就看我們房屋調(diào)整政策，這三五年，這十年，改了多少回了。有用嗎？每一次都改完了之后，又出來下面一個(gè)問題，農(nóng)產(chǎn)品也是一樣，今天肉價(jià)漲了，就來個(gè)新政策，刺激肉生產(chǎn)，明天又跌得一塌糊涂，沒法做了，等開始做了，又開始漲了。這都是經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。 我們要學(xué)習(xí)什么是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，要根據(jù)這個(gè)市場規(guī)律來正確做，甚至有的時(shí)候我們覺得，這是中國的一種文化習(xí)慣，資本逐利，雖然大家現(xiàn)在多少能接受，但是實(shí)際感覺上還是有點(diǎn)鄙視。后來我在想，逐利不是說不好，是必須的，國有企業(yè)不逐利，不掙錢，那就是對的嗎？它要逐利，因?yàn)檫@是全民所有財(cái)產(chǎn)，全民才能得到利益，這是最大的利益，它必須逐利，必須盈利。所以其實(shí)盈利是沒有錯(cuò)的，市場主體根據(jù)盈利的規(guī)則，就會(huì)做它經(jīng)濟(jì)的判斷和選擇。不是突然一下，你認(rèn)為這個(gè)領(lǐng)域，這個(gè)實(shí)業(yè)好，它的就要應(yīng)該賺錢，其實(shí)為什么你認(rèn)為好的這個(gè)實(shí)業(yè)，它的利潤這么低？就說明它實(shí)際是過剩的，你要聽從市場的道理，你肯定是因?yàn)檫^剩了，才會(huì)不賺錢。那么你金融賺錢，當(dāng)然也不一定對，但是它的原因是什么？正因?yàn)槟阌×诉@么多的錢，他們在分錢的過程中，他當(dāng)然賺錢。 所以這實(shí)際上是說，中國的發(fā)展，還是要真正把這些基本問題分析清楚，我們討論清楚，我們可能不能一下子做到位，這個(gè)可能很難，至少把這個(gè)問題抓到它的本質(zhì)，放在系統(tǒng)里面，所以我說需要一個(gè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，各種市場制度。本來是有一個(gè)比較好的體系，原來我們在說，你在出臺一個(gè)制度之前，要在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行討論，后來做得好像越來越形式化了，一拍腦袋就定了，對體制要更為系統(tǒng)，這樣對發(fā)展更為良好。 提問：“您覺得房地產(chǎn)行業(yè)，屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)嗎？” 朱云來：我補(bǔ)充兩句，你這個(gè)問題我覺得提得非常好，其實(shí)正好也是我們今天討論所謂這個(gè)主題是實(shí)還是虛。 房地產(chǎn)是一個(gè)非常有意思的東西，你說房地產(chǎn)，你問的問題是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)，你說還有什么東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)？你覺得它是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，你別笑，太早了，這個(gè)房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關(guān)的，你說它是虛的，是不是也跟這個(gè)都很相關(guān)的，就所謂的金融，哪個(gè)房地產(chǎn)商不要金融來支持？ 但是我覺得恰巧這個(gè)問題不在于實(shí)和虛，而在于你到底這個(gè)房子蓋了多少，蓋了有什么用，到底能不能買得起這個(gè)房子？你看看現(xiàn)在房子蓋了這么多。其實(shí)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的年鑒，歷年統(tǒng)計(jì)你只要算算數(shù)就知道了，現(xiàn)在深圳住房總體面積已經(jīng)夠支撐按人均30平米這樣的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，已經(jīng)能夠支撐10億人，實(shí)際上我們的城市化率已經(jīng)是比較夸張了，其實(shí)這里面還有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的，也都算進(jìn)去了，也只有7億人，你多了3億。 你說這叫庫存嗎？是什么庫存？是在開發(fā)商手里還沒有賣出去的，賣出去的就不是庫存了嗎？或者更準(zhǔn)確講，它是一種閑置，因?yàn)殡m然被人買了，但是沒有被人住，他之所以買是為了將來賣，其實(shí)他仍然在這個(gè)市場。所以我認(rèn)為，總量本來已經(jīng)很高了，算算價(jià)格，平均7千元，而收入一年平均只有3萬，平衡收支之后，剩下的大約一萬，一萬塊錢買一個(gè)一平米六七千，將近一萬的，現(xiàn)在可能更高，按照統(tǒng)計(jì)平均的概念來說，老百姓總共沒有這么多錢能夠買得起這么貴的房子。 房子為什么會(huì)這么貴呢？就因?yàn)槟慵兇獾慕鹑?，所謂的脫實(shí)向虛的虛，貨幣存量160萬億，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)不斷提升，所以房價(jià)一定會(huì)跟著漲，因?yàn)檫@叫資產(chǎn)價(jià)格通脹，因此這個(gè)房價(jià)，就越來越高，問題是你這么高的房價(jià)，真正需要住房的大多數(shù)的人的收入，平均收入又這么低，30年結(jié)余才能夠買得起一個(gè)房子。所以這顯然是經(jīng)濟(jì)里面扭曲了。 短期的人看不清長期的結(jié)果，所以大家會(huì)有習(xí)慣性的預(yù)期，覺得房子總是在漲價(jià)的，因?yàn)槟阌X得房子在漲價(jià)，所以每個(gè)人以前都買房子，因?yàn)榇蠹叶既ベI房子，所以都去買，就強(qiáng)化了房子的自我預(yù)期。最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個(gè)房子，其實(shí)將來賣不出去，因?yàn)槟阏嬲枰拇蟊?，他的那個(gè)基礎(chǔ)收入沒到，他不可能買，他確實(shí)想買，但是不可能買，最終你時(shí)間長了發(fā)現(xiàn)，這個(gè)房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產(chǎn)持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時(shí)候價(jià)格會(huì)下來。 像剛才賈先生說，不知道價(jià)格怎么調(diào)整，我說是的，那時(shí)候調(diào)整到絕大多數(shù)需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。 所以要看到實(shí)和虛都在一起，說到底是一個(gè)經(jīng)濟(jì)，沒有聽說我們把經(jīng)濟(jì)學(xué)分成兩半，一半叫做實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么研究，一半虛擬經(jīng)濟(jì)怎么研究，不可能的，經(jīng)濟(jì)學(xué)就是一個(gè)，確實(shí)實(shí)際上金融的過程，是說經(jīng)濟(jì)里面的一部分，但是確實(shí)是很重要的一部分，是把經(jīng)濟(jì)里面有一些贏余轉(zhuǎn)移到有需求、有發(fā)展的地方去，去促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 所以從這方面來講，對經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用很重要。所以現(xiàn)在我們看到，這些表象可能不是我們想的這么簡單，問題更深層次，總體來講國家經(jīng)濟(jì)有一個(gè)合理的增長的速度，合理的增長方式，這些不調(diào)整的話，長期發(fā)展，可能會(huì)越來越多的問題，所以現(xiàn)在我覺得應(yīng)該是改革開放將近40年了，也是應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)總結(jié)，修復(fù)，然后改變。因?yàn)槠鋵?shí)我們政策大眾方針其實(shí)早也定過，我認(rèn)為是挺正確的，就是你要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，要升級，要繼續(xù)完善市場經(jīng)濟(jì)的體制框架，讓市場起更重要的決定性作用。所以我覺得這也是很好的例子，而且其實(shí)某種意義上來說，我們的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)里面，比重占得也是非常之大的，我們看了一下，大概從廣義一點(diǎn)的，包括所有的建筑，占了經(jīng)濟(jì)至少是1/3甚至更多。所以應(yīng)該說這個(gè)比重是比較大的，問題是比較重的。怎么才能調(diào)整好，恐怕增長速度應(yīng)該不是那么重要，相比我們的增長質(zhì)量，如果我們增長速度很高，但是增長的質(zhì)量是不高的，甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的，那我們寧愿首先關(guān)注的是增長質(zhì)量，謝謝。 責(zé)任編輯：翁建平

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