主要觀點(diǎn)

1、董事會(huì)批準(zhǔn)項(xiàng)目跟投計(jì)劃,豐富多維度激勵(lì),助力規(guī)模快速增長(zhǎng)

5月31日,公司董事會(huì)批準(zhǔn)建立項(xiàng)目跟投計(jì)劃,要求項(xiàng)目核心管理人員強(qiáng)制跟投,其他員工自愿跟投,跟投總金額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%,雖然低于萬(wàn)科的10%和碧桂園的15%,但作為央企房企的首個(gè)跟投案例而言實(shí)屬不易,并且如此直接與銷售掛鉤的激勵(lì)制度將大幅推動(dòng)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資源價(jià)值的加速釋放以及銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)。此外,公司本次跟投計(jì)劃疊加15年年底合并上市方案中嵌套的員工持股計(jì)劃(占比0.36%)以及16年11月底推出的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃(占比0.98%),形成一個(gè)多維度激勵(lì)制度架構(gòu),并進(jìn)一步綁定員工和公司利益,激發(fā)活力,加速成長(zhǎng)。

2、前5月銷售438億元、同增76%,全年千億銷售計(jì)劃難度不大

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),1-5月公司銷售額實(shí)現(xiàn)428億元,同比增長(zhǎng)76%,5月單月銷售85億元,環(huán)比增長(zhǎng)8%,同比增長(zhǎng)53%,銷售表現(xiàn)靚麗,并且總體去化率仍保持較高水平。目前1-5月的銷售額占比16年銷售額739億元的58%,完成17 年銷售計(jì)劃1,000億元的43%,并且預(yù)計(jì)上半年大概率超500億元,計(jì)劃完成率較高,并且在跟投制度的助力之下,預(yù)計(jì)全年完成銷售額1,000億元難度不大,對(duì)應(yīng)全年銷售增長(zhǎng)35%,而規(guī)模的快速增長(zhǎng)也將奠定公司17-18年結(jié)算業(yè)績(jī)的穩(wěn)定而快速的增長(zhǎng)。

3、擁有強(qiáng)大非市場(chǎng)化拿地能力,造就存量、增量?jī)?yōu)質(zhì)資源強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)

本輪房地產(chǎn)小周期由于拿地周期和銷售周期的錯(cuò)位導(dǎo)致了庫(kù)存周期出現(xiàn)延長(zhǎng)現(xiàn)象,在本輪嚴(yán)厲調(diào)控之下卻出現(xiàn)了供給收縮快于需求收縮從而導(dǎo)致可售庫(kù)存的持續(xù)下降的反常現(xiàn)象,并且預(yù)計(jì)在拿地、開工、資金等方面的限制之下加庫(kù)存緩慢,從而導(dǎo)致后續(xù)行業(yè)將較長(zhǎng)時(shí)間處于低庫(kù)存階段,而補(bǔ)庫(kù)存強(qiáng)烈需求之下后續(xù)一二線城市土地市場(chǎng)門檻將持續(xù)處于高位,因而后續(xù)非市場(chǎng)化拿地能力或?qū)⒊蔀楹笫晷逻x股標(biāo)準(zhǔn),而招商蛇口是最有優(yōu)勢(shì)選手,公司通過產(chǎn)業(yè)新城模式、集團(tuán)內(nèi)部資源整合、地方國(guó)企資源承接、郵輪母港再開發(fā)、存量土地轉(zhuǎn)性等強(qiáng)大非?；玫啬芰?造就其存量、增量強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì),公司強(qiáng)大非市場(chǎng)化拿地能力將賦予其更持續(xù)的成長(zhǎng)表現(xiàn)。

4、投資建議:推出項(xiàng)目跟投計(jì)劃,助力規(guī)?？焖俪砷L(zhǎng),重申強(qiáng)烈推薦

招商蛇口具備存量?jī)?yōu)質(zhì)資源重估+增量?jī)?yōu)質(zhì)資源獲取的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。對(duì)于前者:前海、太子灣和蛇口分別增值634億、149億元和245億元,合計(jì)1,027億元,相較于目前凈資產(chǎn)500多億和市值1,500多億,貢獻(xiàn)巨大;對(duì)于后者:本輪小周期的周期延長(zhǎng)之下一二線城市將較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于低庫(kù)存階段,土地市場(chǎng)門檻或持續(xù)處于高位,公司的非市場(chǎng)化拿地能力將賦予其強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì),公司可通過存量轉(zhuǎn)型、集團(tuán)注入、產(chǎn)業(yè)新城模式、郵輪母港再開發(fā)等渠道,獲得更持續(xù)成長(zhǎng)表現(xiàn);此外,公司還是雄安新區(qū)和粵港澳大灣區(qū)概念的主要受益標(biāo)的。我們維持公司17-18年每股收益預(yù)期分別分別為1.47和1.78元,將目標(biāo)價(jià)23.06元上調(diào)至25.00元,相當(dāng)于2017年每股NAV折價(jià)15%,并重申強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。

5、風(fēng)險(xiǎn)提示:銷售低于預(yù)期;前海項(xiàng)目進(jìn)度低于預(yù)期。