投資要點(diǎn):

房產(chǎn)稅征收調(diào)整導(dǎo)致利潤(rùn)下滑,目前在多方積極溝通。北京房產(chǎn)稅稅收政策調(diào)整,預(yù)計(jì)對(duì)凈利潤(rùn)影響從2017年開(kāi)始維持在1億左右,對(duì)凈利潤(rùn)影響率在11%~16%不等。政策調(diào)整對(duì)公司利潤(rùn)構(gòu)成影響。目前公司正在研究新政策,并積極與第三方稅務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)溝通,尋找潛在減少?zèng)_擊的模式。

2017年公司將正式開(kāi)啟全租賃時(shí)代。公司三期B的商業(yè)裙樓已完成竣工驗(yàn)收備案,主塔樓預(yù)計(jì)于17年1季度竣工備案。目前三期B商業(yè)、寫(xiě)字樓出租意向客戶(hù)非常踴躍,其中寫(xiě)字樓出租意向合約出租率在6-7成左右。三期B商場(chǎng)前期招商接近完成,預(yù)計(jì)2017年上半年可以開(kāi)業(yè)。

未來(lái)擴(kuò)張主要側(cè)重輕資產(chǎn)思路。現(xiàn)階段公司主要工作是做好國(guó)貿(mào)三期B工程的收尾和前期開(kāi)業(yè)。隨著三B穩(wěn)定以后,未來(lái)擴(kuò)張側(cè)重輕資產(chǎn)思路,譬如管理輸出、服務(wù)升級(jí)等?？紤]國(guó)貿(mào)片區(qū)預(yù)計(jì)2025年辦公人口達(dá)到60萬(wàn)人左右,公司積極探索對(duì)國(guó)貿(mào)客戶(hù)資源價(jià)值的深度挖掘。目前企業(yè)已建立微信公眾平臺(tái)“國(guó)貿(mào)圈”,以國(guó)貿(mào)商圈為依托,初步探索客戶(hù)資源的深度挖掘模式。

三期B竣工當(dāng)年成本確認(rèn)會(huì)有部分影響,但低于三期A。三期A總投資額大約在70億,三期B總投資額預(yù)計(jì)47億左右,從總成本角度來(lái)講,折舊攤銷(xiāo)的基礎(chǔ)不及三期A,對(duì)當(dāng)年利潤(rùn)影響也不及三期A。

中國(guó)尊會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生部分沖擊,但對(duì)國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、公寓、酒店有正向效果。中國(guó)尊預(yù)計(jì)2019年竣工開(kāi)業(yè)。單純從寫(xiě)字樓角度看,中國(guó)尊入市會(huì)造成競(jìng)爭(zhēng)增大,畢竟寫(xiě)字樓供應(yīng)量會(huì)增加。但是中國(guó)尊沒(méi)有商業(yè),如果中國(guó)尊寫(xiě)字樓出租率較高的話,反而會(huì)吸引更多人的聚集,可能對(duì)國(guó)貿(mào)的商場(chǎng)、公寓、酒店起到正向作用。

房?jī)r(jià)調(diào)控和國(guó)貿(mào)租金無(wú)明顯關(guān)聯(lián)性,公司租金潛力有保障。公司近幾年寫(xiě)字樓、商業(yè)租金每年都保持合理增長(zhǎng)。國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓、商業(yè)租金和周邊住宅價(jià)格并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)性。對(duì)國(guó)貿(mào)租金影響較大的是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)?？紤]目前整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,公司租金潛力有保障。

投資建議:維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。我們預(yù)計(jì)公司2016年和2017年EPS分別在0.68元和0.61元。公司2月3日公司股價(jià)在18.20元,對(duì)應(yīng)的PE分別為26.76倍和29.84倍?？紤]企業(yè)資產(chǎn)狀況優(yōu)異,我們按照自由現(xiàn)金流法中值約291億,即對(duì)應(yīng)28.90元為公司目標(biāo)價(jià),維持公司“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)面臨基本面向下風(fēng)險(xiǎn)。