程大爺論市：

過年了，千里萬里，回到家里，一年的奔波勞碌，一年的苦辣酸甜，都融化在親人團(tuán)聚的笑容里。

此刻的幸福，是母親烹制的一桌菜肴，是火塘中用柴火煮開的一鍋熱湯，是大門上的一副春聯(lián)，是窗玻璃上的一個(gè)“?！弊帧袊藢?duì)春節(jié)團(tuán)聚的重視，對(duì)家的眷戀，早已根植于數(shù)千年的文化基因。

按理說，有親人的地方就是家，有親人的故鄉(xiāng)對(duì)于遠(yuǎn)方游子的意義，更是一個(gè)精神上永遠(yuǎn)無法斷奶的家園。然而，農(nóng)耕文明形成的習(xí)俗，血脈中流淌的家與房屋不可割舍的情緣，造就了國人對(duì)房子的鐘愛。沒有房子的地方，總是找不到家的那種踏實(shí)、安穩(wěn)與溫暖。不管是在鄉(xiāng)村還是在城市，每到過年的時(shí)候，在一處屬于自己的房子里，與親人和朋友歡聚，是平凡人生的一種莫大慰藉。

國人對(duì)于房子的熱愛，隨著近年來房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升而不斷自我強(qiáng)化，達(dá)到了一種近乎癡迷的程度。很多人在滿足了自住需求之后，將房子視為投資品而繼續(xù)買入，投資需求推高房價(jià)帶動(dòng)更大的買房沖動(dòng)，形成一個(gè)難以打破的正反饋，制造了巨大的樓市泡沫，以至于形成了居民財(cái)富過度集中于泡沫化的房產(chǎn)這樣一種奇特的現(xiàn)象，不得不說，現(xiàn)在是需要對(duì)此保持必要警惕的時(shí)候了。

為何，地產(chǎn)大佬們紛紛要"去地產(chǎn)化"?

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)造就了一個(gè)龐大的超級(jí)富豪群體，他們以令人震驚的速度賺取金錢，牢牢地占據(jù)著富豪排行榜的顯眼位置。作為房地產(chǎn)商人的王健林位居中國首富多年，一度成為財(cái)富聚集的風(fēng)向標(biāo)。

有一個(gè)關(guān)于老王的段子，多少流露出普通人對(duì)地產(chǎn)大佬賺取龐大財(cái)富的羨慕嫉妒恨：兒子小王不愿接班，給出一個(gè)高大上的理由是，錢不是萬能的！老王聽罷大怒，厲聲斥責(zé)小王：錢當(dāng)然不是萬能的，錢是萬達(dá)的！

就是這么個(gè)在房地產(chǎn)業(yè)中呼風(fēng)喚雨好多年的地產(chǎn)大佬，忽然說，老子要改行了，讓人聽得一頭霧水。王健林稱2016年對(duì)萬達(dá)具有標(biāo)志意義。王健林之所以這樣說，是因?yàn)樵?016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤首次超過地產(chǎn)收益，萬達(dá)提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的階段性目標(biāo)。

王健林在第47屆達(dá)沃斯論壇的特別對(duì)話環(huán)節(jié)中表示，萬達(dá)將“去地產(chǎn)化”，往旅游、體育、娛樂等方面發(fā)展。

關(guān)于“去房產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型的原因，王老板給出的第一個(gè)理由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是周期性行業(yè)，好幾年，壞幾年，地產(chǎn)的現(xiàn)金流不持續(xù)、不穩(wěn)定，不是一個(gè)萬歲行業(yè)；第二個(gè)理由是地產(chǎn)（準(zhǔn)確地說，是房地產(chǎn)上市公司的股票）的估值比較低。從長遠(yuǎn)角度來考慮，全世界房地產(chǎn)的發(fā)展有其自身規(guī)律，只要城市化率達(dá)到75%，自有住房率超過80%，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)萎縮。

周期性行業(yè)的不確定性讓萬達(dá)早早就開始規(guī)劃“去房產(chǎn)化”。在4年前，萬達(dá)就已逐漸轉(zhuǎn)型，陸續(xù)涉足影視、體育、金融等業(yè)務(wù)。

2016年初，王健林就主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)，發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)。在2016年6月王健林提出，萬達(dá)追求的長期目標(biāo)，是來自房地產(chǎn)類的收入降到30%以內(nèi)。他還曾多次提議在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)的名字改了，不再做地產(chǎn)商。

與此同時(shí)，另一個(gè)老王也到處演講說萬科要轉(zhuǎn)型做服務(wù)。王石說，萬科正歷經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的過程，在這個(gè)戰(zhàn)略方向上，萬科已經(jīng)在緩慢地掉頭。值得關(guān)注的是，王石曾強(qiáng)調(diào)萬科未來投資策略仍將堅(jiān)持“走正道、傍大款、合伙人策略”。

更早的時(shí)候，恒大已經(jīng)開始了多元化布局，恒大冰泉，恒大足球，恒大糧油，恒大人壽，重磅出擊，搞得火花四濺。

新近入股樂視的融創(chuàng)孫宏斌也說地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，正在謀求多元化發(fā)展。

那么，地產(chǎn)大佬們的“去房地產(chǎn)化”葫蘆里到底賣的是什么藥呢？

依程大爺?shù)目捶ǎ饕腔趦牲c(diǎn)：

一是說明房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代臨近尾聲，該賺的差不多都已經(jīng)賺到了，現(xiàn)在是考慮見好就收、落袋為安的時(shí)候了；

二是房地產(chǎn)業(yè)逐漸暴露出來的諸多問題導(dǎo)致行業(yè)聲譽(yù)受損，總有一天有人要為行業(yè)的野蠻生長買單，所以，先自我標(biāo)榜，逐漸劃清界線，不失明智之舉。

按理說，假如有商人被稱為“大陸李嘉誠”那該是一件多么榮幸的事??！但是，感受一下曹德旺的這段話，你就可以大致明白為什么那么多的大佬爭(zhēng)相表白要“去地產(chǎn)化”：“我跟李嘉誠不能比。我不做房地產(chǎn)，我不為錢，我捐了八九十億給中國，我賺的錢也是捐掉。為什么拿我跟他比呢？我是實(shí)業(yè)家，對(duì)那些為了錢的人不屑一顧。”

曹德旺還說了，我站得正，做得正。我自己辦廠三十年，有二十幾年是福建的納稅模范，國家對(duì)我還是有信任的。

看看，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)“站得正、做得正”的實(shí)業(yè)家心里，竟然是如此不堪啊！

何時(shí)，我們會(huì)窮得只剩下房子？

本來，房子是拿來住的，不是拿來炒的。但是，在中國民眾的現(xiàn)實(shí)生活中，房子不是一種消費(fèi)品，而是投資品，具有金融屬性。

三十年房產(chǎn)只漲不跌的非理性繁榮，還有貨幣幻覺的存在，人們完全忽視了房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至不切實(shí)際地認(rèn)為房子只會(huì)漲價(jià)不會(huì)跌價(jià)，房子被老百姓當(dāng)作財(cái)富配置的主要方式，當(dāng)作遺產(chǎn)打算傳給后人也是一種普遍心理。

樓市非理性繁榮造成有房者與無房者、擁有多套房者與僅有一套自住房者、擁有北上深住房者與非中心城市住房擁有者的財(cái)富差距快速拉大，令到貧富懸殊的不公平現(xiàn)實(shí)雪上加霜。

改革開放30多年，經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，但是，諸多社會(huì)問題如影隨形，貧富差距加大成為巨大的社會(huì)成本之一。

當(dāng)然，貧富懸殊并非中國特有的社會(huì)問題，而是一個(gè)全球范圍內(nèi)的老問題，我們只是在改革開放后面臨著它的新挑戰(zhàn)。

奧巴馬在告別演講中坦陳，雖然美國在經(jīng)濟(jì)方面取得了許多實(shí)實(shí)在在的進(jìn)步，但在有些方面做的還不夠。頂層人士獲取了更大的財(cái)富份額，最富有的1%人口集中的財(cái)富和收入越來越多，而許多內(nèi)城區(qū)和農(nóng)村家庭卻被落下了。貧富懸殊問題正在侵蝕著美國的民主理念。

以研究財(cái)富收益率不平等著稱的法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·皮凱蒂的實(shí)證分析部分印證了奧巴馬在演講中的擔(dān)憂：全球最富有的0.1%人群（即全球45億成年人口中的450萬人）所擁有的平均財(cái)富大約是1000萬歐元，約為全球人均財(cái)富6萬歐元的200倍，這些人擁有的全部財(cái)富相當(dāng)于全球財(cái)富總額的20%。而最富有的1%人群（即4500萬人）所擁有的平均財(cái)富是300萬歐元（廣義上來說，這部分群體包括所有個(gè)人財(cái)富超過100萬歐元的人）。這是全球人均財(cái)富的50倍，這些人一共掌握著全球財(cái)富總額的50%。

如果最富有的0.1%人群可獲得6%的投資收益率，而全球平均財(cái)富的增長率只有2%，那么，經(jīng)過30年的發(fā)展，最富有0.1%人群所擁有的資本在全球資本總額中的比重就可以變成原來的3倍，他們將擁有全球財(cái)富的60%。中產(chǎn)階層和中上階層的財(cái)富將更多流向超級(jí)富豪。

我們國家的發(fā)展歷程中，改革開放之前，民眾普遍認(rèn)為遺產(chǎn)盛行的年代永遠(yuǎn)結(jié)束了，因?yàn)槿藗兿嘈刨Y本主義早已經(jīng)宣告終結(jié)。改革開放以來，私人財(cái)富幾乎都是個(gè)人通過一輩子的勤儉奮斗而積攢下來的，50后、60后、70后以及部分80后欣然接受白手起家、勤勞致富是獲得并積累財(cái)富的必由之路這種觀念，而從90后、00后開始，從父輩手上繼承財(cái)產(chǎn)將會(huì)成為“新常態(tài)”。

在房子這件事情上，對(duì)于90后與00后開始的新一代而言，來自父母的贈(zèng)予將在很大程度上決定他們是否能擁有屬于自己的住房、在什么年紀(jì)獲得自己的住房，還有就是房子的位置和大小。

與50后、60后、70后相比，來自父母的房屋饋贈(zèng)將會(huì)深刻影響90后年輕一代的生活、職業(yè)、婚戀等價(jià)值觀與人生觀。北上深等超大型城市，繼承了較多住房的新一代甚至有可能通過出租房屋就能獲得較多財(cái)富，形成獨(dú)特的世襲中產(chǎn)階層，他們是無須勞動(dòng)的食利階層。

關(guān)于財(cái)富繼承問題，法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·皮凱蒂曾經(jīng)也做過一番實(shí)證研究，雖然他統(tǒng)計(jì)的是法國社會(huì)的數(shù)據(jù)，但是，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)與中國的中心城市的情況比較接近。皮凱蒂分析，70后出生的人繼承財(cái)富將占其一生財(cái)富資源（包括來自繼承和自身勞動(dòng)所得）的四分之一，如果未來低經(jīng)濟(jì)增長與高資本收益率的狀態(tài)沒有得到改觀，那么，對(duì)于90后和00后來說，繼承財(cái)富可能會(huì)占到其財(cái)富資源的三分之一甚至高達(dá)五分之二。

部分人的遺產(chǎn)數(shù)額很大，大到可以讓繼承者徹底放棄工作而完全靠利息生活，而其他遺產(chǎn)基數(shù)小甚至沒有遺產(chǎn)的人畢生忙碌也不見得能掙到那么多錢，我們的社會(huì)就有可能從數(shù)量稀少的龐大食利者變成數(shù)量眾多的小型食利者，即由小型食利者組成的社會(huì)。

《福布斯》財(cái)富排行榜中最令人驚奇的現(xiàn)象之一就是，無論財(cái)富來源于繼承還是創(chuàng)業(yè)，一旦財(cái)富超過了某個(gè)量級(jí)，它就會(huì)以極高的速度增長，而不論財(cái)富的擁有者是否還在繼續(xù)工作。這確實(shí)是一個(gè)非常有趣的事實(shí)。

先來看看全球財(cái)富分布的頂端。作為創(chuàng)業(yè)者的比爾·蓋茨，財(cái)富從1990年的40億美元增長到2010年的500億美元，與此同時(shí)，歐萊雅集團(tuán)的繼承人利利亞納·貝當(dāng)古的財(cái)富從20億美元增長到了250億美元，歐萊雅是貝當(dāng)古的父親歐仁·舒埃勒創(chuàng)立的。蓋茨與貝當(dāng)古兩人的財(cái)富都在1990～2010年以年均13%的速度增長，經(jīng)過通貨膨脹因素調(diào)整后的實(shí)際年均增速約為每年10%～11%。

這輩子從來沒有工作過一天的貝當(dāng)古的財(cái)富增速與高科技巨頭的蓋茨的財(cái)富增速相同。

貧富差距的不斷加大已然成為一個(gè)全球性的問題，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都開出了藥方，比如，托馬斯·皮凱蒂認(rèn)為要扭轉(zhuǎn)這種趨勢(shì)，必須建立一整套公共機(jī)制，使資本為整體利益服務(wù)，包括在各個(gè)行業(yè)中發(fā)展各種新型資產(chǎn)和新型的參與性治理，還包括對(duì)收入和資產(chǎn)實(shí)行累進(jìn)稅制。

皮凱蒂特別針對(duì)中國的現(xiàn)實(shí)情況給出了建議，他認(rèn)為中國實(shí)行累進(jìn)稅的理想形式是對(duì)所有收入與資產(chǎn)征稅，沒有免除或者例外，收入和資產(chǎn)水平越高，稅率就越高。

鑒于中國社會(huì)中的資產(chǎn)越來越龐大，皮凱蒂認(rèn)為也可對(duì)遺產(chǎn)繼承和捐贈(zèng)實(shí)行累進(jìn)稅，并對(duì)資產(chǎn)征收年度累進(jìn)稅。而隨著老齡化社會(huì)的來臨，過去積累的資產(chǎn)在稅收結(jié)構(gòu)中所占比重會(huì)上升。在一個(gè)每對(duì)夫妻生10個(gè)孩子的社會(huì)里，最好不要對(duì)遺產(chǎn)抱太大希望，基本上只能靠自己打拼奮斗。反過來，在獨(dú)生子女家庭中，假如父母名下有財(cái)產(chǎn)的話，這個(gè)孩子會(huì)繼承兩邊的財(cái)產(chǎn)。

注意這個(gè)數(shù)據(jù)，100萬歐元在北上深只夠買到一個(gè)普通的三居室吧？換言之，在北上深擁有一套像樣子的房子的人，就可以進(jìn)入全球1%的最富有人群的行列。在中心城市，這個(gè)人群實(shí)在太龐大了，以至于給人遍地富豪的感覺。然而，除了房子（和房貸）之外，這些富豪們卻又幾近一無所有。

可以預(yù)見的是，在未來數(shù)十年里，中國的90后、00后們的遺產(chǎn)繼承會(huì)越來越多，那些只有一份工作的人越來越難以在中心城市獲得個(gè)人資產(chǎn)，在這種條件下，對(duì)巨額遺產(chǎn)繼承進(jìn)行征稅就顯得尤為重要，以減輕工薪階層的納稅負(fù)擔(dān)。比如，對(duì)房地產(chǎn)及金融資產(chǎn)（除去負(fù)債后的凈額）征收年度稅，以增加資產(chǎn)的流動(dòng)性。這種政策無疑會(huì)讓擁有多套房者的持有成本吃不消。

需要思考的問題是，在一個(gè)財(cái)富分配越來越不平衡的社會(huì)里，政府通過稅收制度進(jìn)行調(diào)節(jié)的力度只會(huì)越來越大，房子大概率最終還是會(huì)回歸它作為生活品的屬性，作為財(cái)富傳承給下一代的不確定性會(huì)不斷上升。

是否，私人財(cái)富也要考慮"去房產(chǎn)化"?

也就是說，你以為給孩子留下一大桶啤酒，實(shí)際上，大半桶都是泡沫。假如未來皮凱蒂所鼓吹的遺產(chǎn)稅和房屋與金融資產(chǎn)年度稅收政策付諸實(shí)施，那么，剩下的小半桶啤酒，有幾杯可供你的孩子享用，就不好說了。

著名實(shí)業(yè)家曹德旺在接受媒體采訪時(shí)說：我們把大批的資金購買了大量的財(cái)產(chǎn)，不是資產(chǎn)。資產(chǎn)可以每年生產(chǎn)東西出來，財(cái)產(chǎn)不但不能每年生產(chǎn)東西出來，還需要大量的資金來養(yǎng)護(hù)它，這就是個(gè)大問題。

曹德旺對(duì)大眾的“戀房癖”很是不解：“老百姓手上買了很多房子他說保值，我跟他講，你不要再傻了。有錢的人都幾套房子，剩下需要房子的人才沒有錢?，F(xiàn)在都沒有錢他以后怎么有錢給你買。你們將來就是有錢的人賣給有錢的人，賣得出去嗎？他們都知道這個(gè)是皇帝的新衣，但是大家都不愿意拆穿它，怕房價(jià)一跌下來，手上拿著的房子馬上虧本?！辈艿峦J(rèn)為現(xiàn)在買房子不劃算，就是一買進(jìn)來就虧，因?yàn)槟阗u不出去，誰給你買，你說誰買？

按曹德旺的說法，樓市崩盤是遲早的問題：“我不是政府官員，沒有參加過過去的決策，但是我參加過過去事情的執(zhí)行，而且執(zhí)行得很積極。我不說我沒有責(zé)任，我現(xiàn)在應(yīng)該來研究一下如何面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以，手上有房子的人，趁早賣掉是明智的選擇！”

曹德旺現(xiàn)身說法，他手上現(xiàn)在除了一套自住的房子，一座別的房子都沒有。

霧霾污染了空氣，樓市非理性繁榮污染了人的價(jià)值觀。

過去，孩子們拼爹，說是學(xué)好數(shù)理化，不如有個(gè)好爸爸?，F(xiàn)在，這個(gè)好爸爸，要么有權(quán)有勢(shì)有錢，要么有幾套房。

但是，聽了曹老板的直言相勸，雞年炒房的人，要小心雞飛蛋打啊。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展方向是以消費(fèi)品為主導(dǎo)的方向，買房是為了住，而不是為了賣。在購買房子的導(dǎo)向上，要學(xué)德國、新加坡，不能學(xué)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以金融市場(chǎng)為主導(dǎo)的英國與美國，把房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)炒。

樓市非理性繁榮的危害，顯然已經(jīng)引起了“頂層設(shè)計(jì)”的高度關(guān)注。2016年中央政治局會(huì)議以后，中國經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生了非常大的轉(zhuǎn)向，決策層開始集中全部力量抑制資產(chǎn)泡沫。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把防控金融風(fēng)險(xiǎn)、抑制資產(chǎn)泡沫放在更重要的位置。之后，我們看到了兩個(gè)非常明確的信號(hào)：第一，快速“冷卻”房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)創(chuàng)造的速度。這一次房地產(chǎn)調(diào)控決策時(shí)間非常短，各種政策密集出臺(tái)，把市場(chǎng)流動(dòng)性徹底凍結(jié)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后來提出的說法：“房子是用來住的，不是用來炒的”，習(xí)近平主席最近提到，我們要全力抑制房地產(chǎn)泡沫；第二，開始全面清理金融過度自由化的無序繁榮所導(dǎo)致的巨大的金融混亂。金融領(lǐng)域呈現(xiàn)持續(xù)高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)，一系列措施都在陸續(xù)推出。

子若如我，留房給他有何用？子若不如我，留房又有何用？

不要讓你的幾套高價(jià)房毀了孩子的一生。風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的，一方面是高房價(jià)不可持續(xù)；另一方面，未來的稅收政策會(huì)引導(dǎo)住房回歸生活品的本位，房產(chǎn)的持有成本會(huì)成為多套房產(chǎn)擁有者的不可承受之重。

過去有“一鋪養(yǎng)三代”之說，但是，當(dāng)我們看到老城區(qū)那些曾經(jīng)煊赫一時(shí)的所謂“旺鋪”如今紛紛貼上“此鋪轉(zhuǎn)讓”的字條時(shí)，我不禁會(huì)替他們的三代人擔(dān)心。

假如，你沒有什么房子與金融資產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)傳承給孩子，那么，恭喜你，你就繼續(xù)安心打盹吧，無需為此費(fèi)神！當(dāng)然，你豐富的人生經(jīng)驗(yàn)這些寶貴的精神財(cái)富還是得找時(shí)間傳承給孩子們，精神財(cái)富的最大優(yōu)勢(shì)是，無論泡沫有多大，基本上都不用擔(dān)心它會(huì)崩盤，此外，它大概率是永久免稅的！