對房地產(chǎn)，我認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)調(diào)整會至少調(diào)18個月左右，所以沒買的房子同志不用著急，明年下半年到后年上半年可以再去看房。我沒有很多人那么悲觀，大頂都出現(xiàn)了，我認(rèn)為小周期結(jié)束了，大周期沒有結(jié)束。

大家知道今年最大的需求兩個，第一個是房地產(chǎn)，第二個是基建。這就是宏觀領(lǐng)域的第二個爭議，第一個爭議是產(chǎn)能供給很快會出來，我們推導(dǎo)了供給短期出不來。第二個爭議認(rèn)為這一輪經(jīng)濟(jì)是靠房地產(chǎn)帶起來的，未來房地產(chǎn)下去經(jīng)濟(jì)下去。

我們來看忽視了什么？我在去年預(yù)測，一線房價翻一倍，三四線漲不動。為什么會這樣預(yù)測？大家看這張圖，這個紅色是我們的房地產(chǎn)投資，以前09年、12年，每一次房地產(chǎn)投資價格起來以后，投資增速每次都回到20%、30%以上，這次房地產(chǎn)回升到多少？2016年只回到6%左右，你不覺得奇怪嗎？你不覺得要問一下究竟發(fā)生了什么？實際上這一輪房地產(chǎn)的復(fù)蘇是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過12年的，但投資為什么比09年、12年差很多？

原因很簡單，原因是因為這一輪房地產(chǎn)投資主要是一、二線城市帶起來的，三四線有巨大的庫存，他們在去庫存。

09、12年房地產(chǎn)復(fù)蘇一、二、三、四線城市全起來了，所以把投資帶到20%以上，這一輪主要是靠一二線城市帶動，所以房地產(chǎn)只回升到6%左右。我們看這一輪主要是一二線城市帶，三四線城市去庫存。過去房地產(chǎn)投資從20%以上的高位回調(diào)，這個對經(jīng)濟(jì)的殺傷力是非常強(qiáng)的，但是這一輪從6%回調(diào)到2%，相對溫和。

大家還要看這一輪的房地產(chǎn)銷量價格比12年好很多。所以看到整個一二線，也包括大量的三線城市，庫存去化非常充分，房地產(chǎn)周期18個月，漲18月，調(diào)18個月，明年房地產(chǎn)庫存在歷史的低位，你覺得房地產(chǎn)商會無動于衷嗎？大家將會看到一二線，包括部分三線房地產(chǎn)補(bǔ)庫存。

所以對這次房地產(chǎn)引發(fā)的二次探底，我認(rèn)為不悲觀，不會調(diào)的那么深，更何況我們有兩個對沖，第一個補(bǔ)庫存，第二個是中美財政的共振。

中美財政共振。先看國內(nèi)，明年6.5%是法定目標(biāo)，因為按照2020年翻番目標(biāo)，后面四年必須年均6.52%，所以6.5%是法定目標(biāo)，今年銀行發(fā)了大量房貸完成經(jīng)營任務(wù)，今年新增貸款60%到70%都是房貸，那么明年怎么辦？

我預(yù)計明年上半年，銀行對于基建和PPP的放貸積極性會比現(xiàn)在要強(qiáng)，所以明年基建會得到一些改善。第二個美國的財政，特朗普有幾個政策組合，基建、減稅、加息、退出PPP、反移民等等，但是大家注意這些政策里面有的是他的核心利益并且是阻力最小方向，有的是阻力會比較大的，比如廢除醫(yī)改、反移民。

什么是特朗普正的核心利益又阻力比較小，是基建！首先，誰把特朗普選上去的？鐵銹州的藍(lán)領(lǐng)，沉默的大多數(shù)，搞基建符合選民利益。其次，誰給了特朗普競選資金，華爾街沒有給，你看他的競選資金里面，大量是來自于建筑商、地產(chǎn)大亨、制造業(yè)企業(yè)主、能源大亨，所以搞基建也符合這些人的利益。

我前段時間剛看過《特朗普自傳》，特朗普是誰？用我們中國話說就是一個大的包工頭，建筑商，很多人說他沒有執(zhí)政經(jīng)驗，但是他搞基建沒幾個人比他更擅長，每個都會干自己最擅長的。而且美國基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比中國落后了，所以非常有潛力，所以我們看好明年中美財政共振。

我們放在一個大的世界經(jīng)濟(jì)背景下，國際金融危機(jī)到現(xiàn)在已經(jīng)八年了，歐洲日本在筑底，美國在復(fù)蘇，印度在起飛，所以中國的L型探底在世界經(jīng)濟(jì)周期里也是相符的。

大家看印度是一個非常漂亮的，金字塔型，這張圖是印度和中國的人口的比較，它正在復(fù)制我們90年代末2000年初的故事，主要的指標(biāo)印度大致都類似我們90年代末2000年初情況。所以印度正在起飛，這些年印度對大宗商量的進(jìn)口是一個很重要的增量。

所以，產(chǎn)能出清、去庫存到歷史低谷并開始補(bǔ)庫，再加上明年春季開工旺季，所以商品價格還會繼續(xù)上漲，PPI還會進(jìn)一步改善。 我給大家做一個測算，今年年初PPI是負(fù)的5.3%，現(xiàn)在漲到正的1.2%，現(xiàn)在原材料購進(jìn)價格指數(shù)到了68以上。最近OPEC減產(chǎn)協(xié)議達(dá)成，油價大漲，研究宏觀的人都知道，原油是工業(yè)的血液，是通脹之母。未來這半年大家真正擔(dān)心的并不是通縮，是通脹。

我們可以測算一下現(xiàn)在PPI是正的1.2%，大家可以測算一下，11月份PPI是多少，應(yīng)該是2.6%、2.7%。再加上環(huán)比的上漲，明年一季度PPI要突破3%，往4%去的，企業(yè)盈利是繼續(xù)恢復(fù)的。

這是對經(jīng)濟(jì)的一個大致展望。

然后講講房地產(chǎn)，過去一年毫無疑問房地產(chǎn)是大家討論最多的話題，討論多了有時候發(fā)現(xiàn)，把簡單的問題復(fù)雜化了，房地產(chǎn)我們追蹤了這么多年，大家記住一句話就夠了，房地產(chǎn)長期看人口，短期看金融。

長期，我們預(yù)測房價就變得簡單了，大家實際預(yù)測未來中國人往哪流動，人流入的地方房價長期看漲，人流出的地方肯定是看跌的。大家其實就是預(yù)測中國人未來往來哪兒流動，然后以此來預(yù)測中國的房價。

中國人往哪里流動？有的人說往來大城市流動，大城市機(jī)會多，但是大家說大城市有大城市的問題，空氣差，交通差。大家說去小城市，小城市好，大家也會說好山、好水、好寂寞。我們的政策也是經(jīng)常搖擺，一會搞小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略、西北造城運動，一會又搞大都市圈戰(zhàn)略，基本的問題過去一直沒搞清楚，中國人未來往哪里流動？

我們來研究下，我們研究了十幾個經(jīng)濟(jì)體，美國、歐洲、日本等等，我們看他們的人口流動趨勢，我講兩個：美國和日本。美國人地關(guān)系不緊張，美國國土面積跟中國差不多，3.2億人，中國13.7億，日本人地關(guān)系緊張，國土面積相當(dāng)于一個半山東省，有1.3億人，我們來看這兩個代表性的國家。這是日本大的都市圈人口占比的趨勢，大家看什么特點？是不斷上升的，日本1.3億人，3600萬都在東京，韓國5000萬人，2500萬在首爾。

我們再看美國，人地關(guān)系不緊張，是不是人平均分散呢？這是美國過去幾十年人口流動的趨勢，大的都市區(qū)占美國人口比重不斷上升，人繼續(xù)往大的都市圈遷移，這個趨勢是不可逆的，為什么？因為大的都市圈更節(jié)約土地，更節(jié)約資源，更有活力，這是幾百年來城市的勝利。這也就是我們過去的西部造城運動，小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略注定失敗的原因。

然后我們看過去這五年，中國的人口流入和流出，基本從東北西部往四大都市圈遷移。

所以判斷房價就非常簡單了，我們看一張圖，這個指標(biāo)是判斷房價最重要的指標(biāo)。

什么地方房價會漲？人流入的，庫存低的，合肥、鄭州、深圳、南京、上海，這是過去一年漲價最多的，這是2015年我提出一線房價翻一倍做的一張圖。什么地方房價漲不動，庫存高的，人口流出的，呼和浩特、沈陽、長春、烏魯木齊全在這兒。

好，大家又會問，為什么北京、上海、深圳這些地方房價不到一年就翻了一倍呢？大家看這張圖，這雖然是一張很普通的圖，但信息量很大，將會改變大家的財富觀。大家看藍(lán)色的線是中國的廣義貨幣供應(yīng)增速，紅色的線是中國的名義GDP增速。在2014、2015年中國廣義貨幣供應(yīng)增速是向上的，名義GDP向下的，這是什么概念？貨幣超發(fā)。所以引發(fā)了資產(chǎn)價格從股市到房市商品的輪動。其實過去幾十年，中國的貨幣供應(yīng)增速常年都在名義GDP上面，過去三十多年，中國一直是一個信用貨幣下的貨幣超發(fā)周期。

我給大家打一個比方，1980年萬元戶了不起，1980年一萬塊錢的購買力和財富量級相當(dāng)于現(xiàn)在多少？大致一千萬左右。80年一個很好的工人每月工資是30元，掙一萬塊錢需要20年，現(xiàn)在按照20、30萬一個工人的工資，那他要掙20年，500萬左右，這是跟工資比。要跟房子比就不得了了，肯定是一千萬左右。

如果1980年你有一萬錢，覺得了不起，你把它存銀行，36年后，今年取出來，能取多少錢？5.7萬。80年的1萬元它的財富量級和購買力是一千萬左右，你把它存銀行，今天取出來是5.7萬元，所以我們很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家動不動講現(xiàn)金為王、賣房炒股，我告訴你三十多年來的經(jīng)驗表明，貨幣超發(fā)下現(xiàn)金是最危險的資產(chǎn)配置，所以一定要做大類資產(chǎn)配置。不要說過去30多年提供的財富機(jī)會，過去兩年能抓住就不得了了。假如說能夠在2014年-2015年上半年炒股票，2015年賣了股票買房子，今年一開始你炒點螺紋鋼和煤炭，你就不用來開會了，你就可以退休了。貨幣超發(fā)。

大家說房子漲多了，1998年商品房改革，我們2015年房價是1998年的3.5倍，我們看看廣義貨幣供應(yīng)，2015年是1998年的13.3倍，跟我們的一線房價漲的差不多，究竟是房漲多了還是貨幣發(fā)多了？

人繼續(xù)往大的都市圈流入，現(xiàn)在北京、上海在控制人口，我們看一線城市是不是人口控制的問題。我們經(jīng)常說北京2200萬，上海2400萬人，我們?nèi)硕嗔?。我們來比較北京、上海、東京、首爾，包括紐約這些大的都市區(qū)，大家可以看一下，東京的都市區(qū)的面積跟北京差不多，比北京多10%，東京3600萬，比北京多1400多萬。首爾的面積是北京的一半，首爾2500萬人，比北京多300萬，我們說我們?nèi)硕?，人家的人口密度比我們高多了?/p>