導(dǎo)讀：本文是《買(mǎi)股還是買(mǎi)房》一文的買(mǎi)房實(shí)戰(zhàn)版，是可能改變財(cái)富人生的思考，文章有點(diǎn)長(zhǎng)，沒(méi)看明白可以提出疑問(wèn)，但建議不要瞎說(shuō)誤導(dǎo)他人，否則你將來(lái)很可能會(huì)抽自己嘴巴。

現(xiàn)在一二線城市的房?jī)r(jià)無(wú)論從漲速還是絕對(duì)值都已讓人心驚肉跳。

想買(mǎi)房者怨聲載道，有房一族無(wú)所適從，仁人志士憂國(guó)憂民，有關(guān)部門(mén)手足無(wú)措，房地產(chǎn)這個(gè)結(jié)似乎已無(wú)解，進(jìn)有萬(wàn)丈懸崖，退則無(wú)底深淵。

按一些專(zhuān)家的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)已如脫韁野馬，現(xiàn)在是想懸崖勒馬卻找不到韁繩，只能聽(tīng)天由命。

但我思考的結(jié)論是：未來(lái)終究會(huì)發(fā)現(xiàn)這是虛驚一場(chǎng)。

我明白要讓驚魂未定，怒氣沖沖的人接受我這個(gè)觀點(diǎn)是沒(méi)有可能的，因?yàn)楹芏嗳烁眷o不下心來(lái)把本文的長(zhǎng)邏輯看完。

為了讓更多的人理解今天要說(shuō)的，前天我把半年前的一篇文章《買(mǎi)股還是買(mǎi)房》解鎖了，現(xiàn)在看這篇文章最大的價(jià)值是準(zhǔn)確定義了A股的波動(dòng)走勢(shì)，給出了大跌才買(mǎi)入，大漲必須拋的H333攻略，另外用邏輯給想買(mǎi)房的人壯了膽。

那篇文章有些人表示看不懂，為了讓這些人看懂今天這篇文章，我做點(diǎn)解釋?zhuān)?/p>

1、我的文章因?yàn)槭沁壿嫿y(tǒng)一，一脈相承的，洪粉家人一直看我的文章，其中也有些人看得不認(rèn)真（觀點(diǎn)在沒(méi)有被市場(chǎng)認(rèn)證之前他們常常視而不見(jiàn)，表示看不懂），為了讓他們認(rèn)真看當(dāng)下文章，我習(xí)慣把歷史已驗(yàn)證的判斷再說(shuō)一說(shuō)，一些人以為我是為了證明自己正確才這么說(shuō)，因此感覺(jué)不爽。其實(shí)大可不必，我一直說(shuō)，要相信邏輯不要迷信我。

2、《買(mǎi)股還是買(mǎi)房》一文我把自己現(xiàn)實(shí)的買(mǎi)房節(jié)點(diǎn)公布了，還羅列了股市投資中一些成功例證，其實(shí)僅是為了表明我文中說(shuō)的格局思考邏輯的正確，是為了讓有興趣的人重視我文中長(zhǎng)篇大論的格局思考。

今天，讓我們繼續(xù)試著用投資邏輯來(lái)解解房地產(chǎn)這個(gè)“死結(jié)“。

《買(mǎi)股還是買(mǎi)房》一文中提到：總結(jié)自己過(guò)去對(duì)房產(chǎn)及股市的投資，所有的成功都源于“格局”，得益于自己以憂國(guó)憂民為出發(fā)點(diǎn)的思考。

同樣，今天的思考也從憂國(guó)憂民開(kāi)始。

房?jī)r(jià)大漲兩大壞處：

1、民眾怨聲載道，增加了社會(huì)的不安定；

2、暴漲之后的暴跌易引發(fā)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

房?jī)r(jià)大漲的好處：

1、化解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困局，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間；

2、吸收超發(fā)貨幣，為金融改革贏得時(shí)間。

好處是可以解燃眉之急（如諾亞方舟），壞處是會(huì)大大增加未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（可能會(huì)撞上冰山成為泰坦尼克）。

按抓主要矛盾的思考，所有這一切的主動(dòng)權(quán)顯然在政府手中。即一切由政府意圖及行事方式?jīng)Q定。

對(duì)政府而言穩(wěn)定壓倒一切，影響到穩(wěn)定的事才是大事，僅從經(jīng)濟(jì)層面談如下三點(diǎn)是影響穩(wěn)定的大事：

1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)滑坡；

2、金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)；

3、民眾生活明顯倒退。

前面提到房?jī)r(jià)上漲可以緩解經(jīng)濟(jì)持續(xù)滑坡，即能化解政府第一大心頭之痛。所以，我們只需要思考后面兩個(gè)問(wèn)題。

有關(guān)這兩個(gè)問(wèn)題的思考在《買(mǎi)股還是買(mǎi)房》一文中講了一些，這里再細(xì)化講一下其中的結(jié)論：中國(guó)最大的特點(diǎn)是什么？是人多（聰明的人多，笨的也不少），所以to C的業(yè)務(wù)最有前途，所以互聯(lián)網(wǎng)有市場(chǎng)，所以團(tuán)結(jié)很難，所以穩(wěn)定很重要，所以要走群眾路線，所以永遠(yuǎn)不要把組織當(dāng)對(duì)手，所以家才是中國(guó)人最信賴(lài)的港灣。

所以，最理性的思考是站在政府角度去思考，切不可站到組織的對(duì)立面去想問(wèn)題。

所以，要理解家才是中國(guó)人最信賴(lài)的港灣，有房才有家的情懷。

對(duì)房產(chǎn)目前市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和現(xiàn)實(shí)狀況顯然存在著巨大偏差，我們的房產(chǎn)市場(chǎng)和當(dāng)年日本市場(chǎng)是不太有可比性的，我們一線城市的房地產(chǎn)多年處于嚴(yán)格的調(diào)控之中，但結(jié)果卻超出了大多數(shù)人的想象，這背后有“有房才有家“的邏輯，有”金字塔結(jié)構(gòu)“最穩(wěn)定的邏輯。

顯然，那些把目光盯在房?jī)r(jià)多少才合理上的研究分析都是毫無(wú)意義的。這既不符合“家無(wú)價(jià)“的邏輯，更不符合決定者決策者的穩(wěn)定壓倒一切思考邏輯。

決策者第一追求是穩(wěn)定無(wú)大風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)暴漲僅是可能會(huì)帶來(lái)大風(fēng)險(xiǎn)而不是必然會(huì)帶來(lái)大風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)暴漲之后不出現(xiàn)暴跌，或者出現(xiàn)暴跌時(shí)有好的應(yīng)對(duì)策略，有有效的防范引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的手段，那房?jī)r(jià)上漲就是可以接受的。只要有能力擬制房?jī)r(jià)的持續(xù)過(guò)快上漲就可以了。

關(guān)于房?jī)r(jià)高不高，未來(lái)會(huì)不會(huì)大跌，有個(gè)邏輯很多人認(rèn)同：通貨膨脹不可避免，人民幣貶值是必然的，當(dāng)買(mǎi)一包方便面需要100元1000元時(shí)，你會(huì)認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)并不高。這個(gè)邏輯貌似合理，但總給人理由不足的感覺(jué)。

要解決政府心中房?jī)r(jià)上漲之后風(fēng)險(xiǎn)不可控的顧慮，顯然還需要更有說(shuō)服力的邏輯。

如果有個(gè)邏輯表明目前房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)符合物理上的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)、符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、也符合生態(tài)發(fā)展社會(huì)持續(xù)發(fā)展規(guī)律，那這個(gè)邏輯是不是就是我們要找的背后真實(shí)邏輯。

好，今天重點(diǎn)講講這個(gè)邏輯，分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最需要的也是供給側(cè)改革，因?yàn)閲?guó)人有房才有家的觀念，買(mǎi)房是巨大剛需，因?yàn)閲?guó)人追求奢侈品的態(tài)度，表明身份的房子是可以無(wú)理定價(jià)的，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資是目前唯一一個(gè)沒(méi)有失敗教訓(xùn)的投資，在目前投資品缺乏的時(shí)期，房產(chǎn)投資幾乎成為了民眾唯一的投資選擇……基于這幾點(diǎn)考慮，靠控制需求的調(diào)控都很難成功，唯有加大供應(yīng)才可以達(dá)到調(diào)控目的，下面站在政府角度用數(shù)字來(lái)說(shuō)說(shuō)解開(kāi)房地產(chǎn)死結(jié)的策略邏輯。

為了直觀說(shuō)明問(wèn)題，我把數(shù)字做了簡(jiǎn)化，希望大家不要糾結(jié)具體數(shù)字是否精確。（特別提示：這里講的都是平均房?jī)r(jià)，平均房?jī)r(jià)才應(yīng)該是政府關(guān)心的、民眾關(guān)心的）

目前我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)/平方米）大致結(jié)構(gòu)是，一線城市：二線：三線：四線：五線=4:3:2:1:0.5；

一線城市平均房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是，內(nèi)環(huán)：中環(huán)：外環(huán)：郊環(huán)：環(huán)外=10:6:4:2:1。

一線城市面對(duì)的是全球，包括整個(gè)中國(guó)及海外人口，所以一線城市內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)多少是由國(guó)內(nèi)及海外有支付能力的人的意愿決定的。如果一個(gè)城市最好的區(qū)域長(zhǎng)期主要由原住民占據(jù)，那只能說(shuō)明這個(gè)城市沒(méi)有發(fā)展沒(méi)有吸引力，或者說(shuō)這個(gè)城市財(cái)富分配非常不合理。一個(gè)居民要想居住在一個(gè)城市最好的房子里就必須要通過(guò)自己的努力去應(yīng)對(duì)來(lái)自世界各地的優(yōu)秀人士的競(jìng)爭(zhēng)，指望靠地方政策保護(hù)是不合理也是做不到的。

世界在前進(jìn)，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城市在進(jìn)步，這幾乎算是自然規(guī)律，一線城市的原住民過(guò)去住在內(nèi)環(huán)，現(xiàn)在住在中環(huán)，但生活品質(zhì)并沒(méi)有降低，不僅住房面積愛(ài)大了質(zhì)量好了很多，去上班路上的時(shí)間也不比原來(lái)耗時(shí)多。同理，可以想象隨著城市的發(fā)展，將來(lái)很多人還會(huì)從中環(huán)搬到外環(huán)，因?yàn)槌鞘袝?huì)繼續(xù)長(zhǎng)大。

這其實(shí)就是最穩(wěn)定的金字塔結(jié)構(gòu)，而且是發(fā)展中逐漸上移的金字塔結(jié)構(gòu)，是良性的，我們每一個(gè)人都能通過(guò)自己的努力去找到自己在金字塔中的位置，無(wú)法在一線城市金字塔尖競(jìng)爭(zhēng)的人可以往下走一格，但這并不會(huì)影響自己的生活質(zhì)量，也可以考慮去二線城市的金字塔尖，二線城市的金字塔尖的人通過(guò)努力也可以去和一線城市金字塔尖的人競(jìng)爭(zhēng)。這其實(shí)是社會(huì)的進(jìn)步，是良性循環(huán)。

可喜的是，隨著科技的進(jìn)步，人類(lèi)城市管理能力的提升，一線城市是可以變得更大的，城市變大可供土地面積是幾何式增長(zhǎng)的，新增長(zhǎng)的土地可以為廣大居民提供大量低價(jià)格的房子，壓制城市平均房?jī)r(jià)的上漲，關(guān)鍵這些區(qū)域因?yàn)橛械罔F有自駕車(chē)等出行非常方便，并不會(huì)影響居民的生活及工作。

從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？需要大跌嗎？

由于新增房子主要在外環(huán)及以外，即加大外環(huán)及之外的土地供應(yīng)，加快地鐵建設(shè)，這樣整個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)上漲幅度不會(huì)很大，如果調(diào)控得當(dāng)，在2020年完全可能出現(xiàn)如下理想房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：

全國(guó)城市平均房?jī)r(jià)變?yōu)?，一線：二線：三線：四線：五線=5:4:2.5:1:0.5；

一線城市平均房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)變?yōu)?，?nèi)環(huán)：中環(huán)：外環(huán)：郊環(huán)：環(huán)外=15:10:5:2:1。

在2020年這樣的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)大家可以接受嗎？

這樣的結(jié)果就是存量房?jī)r(jià)不用跌，又能滿(mǎn)足民眾對(duì)房子的需求，政府也可以通過(guò)增加賣(mài)地量化解很多問(wèn)題，很完美，不是嗎？

這個(gè)愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？能，但需要解決以下三個(gè)層面的問(wèn)題：

1、讓政府和民眾承認(rèn)人類(lèi)社會(huì)發(fā)展中資源分配、生態(tài)分布金字塔結(jié)構(gòu)的合理性；

2、政府和民眾認(rèn)識(shí)到大城市化是人類(lèi)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步的必然，群居服務(wù)效率最高，科技的進(jìn)步大大提高了人類(lèi)對(duì)大城市的管理能力（比如以上海的管理能力上海完全可以容納5000萬(wàn)人）；

3、政府和民眾明白優(yōu)質(zhì)資源（身份象征）終究會(huì)成為奢侈品，但奢侈品不是必需品，汽車(chē)等一些消費(fèi)品人們都可以接受其有奢侈品，而人們卻接受不了房產(chǎn)也有奢侈品一說(shuō)，一線城市的豪宅其實(shí)就是一線奢侈品品牌中的豪車(chē)，其定價(jià)和我們老百姓一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，能買(mǎi)這些豪車(chē)（房子）的人根本就不在乎價(jià)格，其定價(jià)也不影響我們老百姓買(mǎi)的桑塔納的定價(jià)。

以國(guó)人對(duì)待奢侈品的態(tài)度可以解釋為什么一線城市一些地段房地產(chǎn)價(jià)格似乎高得離譜，同樣一件衣服、一個(gè)包包若從實(shí)用功能講相差無(wú)幾，但價(jià)格可以相差十倍百倍，沒(méi)人會(huì)去指責(zé)它不合理。用這個(gè)思維來(lái)看房?jī)r(jià)，似乎就通了。所以，建議政府和老百姓都不用去關(guān)注已成奢侈品的一些地段房子的價(jià)格，對(duì)其只收奢侈品稅就好了（增加炫富成本）。而對(duì)非奢侈品的剛需房一定要設(shè)法擬制其價(jià)格，這個(gè)通過(guò)加大城郊土地供應(yīng)，做好生活交通配套就基本可以達(dá)到。過(guò)去政府對(duì)加大住宅土地供應(yīng)有顧慮，主要是怕房?jī)r(jià)下跌，也怕城市變得太大，上面講的邏輯應(yīng)該已經(jīng)化解了政府的這兩個(gè)顧慮。

政府沒(méi)有了顧慮，則只要?jiǎng)佑脧?qiáng)大的宣傳攻勢(shì)解決民眾的認(rèn)識(shí)問(wèn)題就可以把房地產(chǎn)這個(gè)結(jié)給解了。

1、在奢侈品房子價(jià)格上漲，平均房?jī)r(jià)緩慢上漲的前提下，加大費(fèi)奢侈品房子的供應(yīng)，滿(mǎn)足老百姓對(duì)房子的需求，提升生活品質(zhì)；

2、收奢侈品稅，平衡老百姓的心態(tài)；

3、只要保證大量新上市的城郊樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)定，房地產(chǎn)的大局就算穩(wěn)了，市中心新樓盤(pán)本來(lái)就少，老的奢侈品房子也不存在高杠桿，如果奢侈品房子爆炒后出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也是局部的，也容易控制。

如果以上邏輯成立，那我們?cè)撛趺醋瞿兀抠I(mǎi)房還是賣(mài)房？

1、首先，這個(gè)邏輯雖然是我一廂情愿梳理的，但我相信只要邏輯通，政府最后會(huì)采用這個(gè)方法的，很多問(wèn)題就怕無(wú)路可走，只要有路總會(huì)被找到的。但試錯(cuò)的過(guò)程也在所難免，比如政府一定會(huì)出臺(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控措施，但這些措施只要是調(diào)控，結(jié)果就是給想購(gòu)房的人制造更大的恐慌，每看到調(diào)控人們看到的總是自己下手晚了，現(xiàn)在連買(mǎi)房資格都沒(méi)了；政府調(diào)控總是說(shuō)要擬制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，言下之意慢慢漲可以，而面對(duì)慢慢漲的房?jī)r(jià)最明智的做法就是越早買(mǎi)越便宜，這讓我們看到了每一次調(diào)控后房?jī)r(jià)的更快上漲。所以，我說(shuō)每一次調(diào)控后的市場(chǎng)清淡期都是最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)；

2、如果全面收房地產(chǎn)稅，當(dāng)市場(chǎng)能承受時(shí)賣(mài)家會(huì)向買(mǎi)家轉(zhuǎn)移成本，這會(huì)推高房?jī)r(jià)，若超過(guò)市場(chǎng)承受能力，市場(chǎng)出現(xiàn)暴跌，后果不堪設(shè)想。所以，投資房產(chǎn)必須密切關(guān)注政策變化。若出現(xiàn)這樣的試錯(cuò)失誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)2015年股市一樣的波動(dòng)，但要相信政府的控制力，股市的失誤后果是現(xiàn)在股市比2014年起漲點(diǎn)還是高50%。當(dāng)然，考慮房地產(chǎn)帶杠桿這對(duì)有些買(mǎi)點(diǎn)不合適的人可能就是致命的。

3、長(zhǎng)期看房地產(chǎn)是必須配置的，僅為了住，選時(shí)的意義并不大，但若是投資的話就和投資股市有很多共通之處，詳細(xì)可參考《當(dāng)炒房客進(jìn)入股市》一文，買(mǎi)內(nèi)環(huán)城中心的房子就是炒主板；買(mǎi)學(xué)區(qū)房就如炒創(chuàng)業(yè)板，買(mǎi)外環(huán)、郊環(huán)及三四線城市的房子就像炒B股、港股、新三板，遵循的是強(qiáng)者恒強(qiáng)，痛點(diǎn)會(huì)變甜點(diǎn)的理論。至于怎么選時(shí)，和炒股也是差不多的，現(xiàn)在房地產(chǎn)還屬于牛市，而且按我認(rèn)為的邏輯，未來(lái)拉長(zhǎng)幾年時(shí)間看依然會(huì)是慢牛（平均房?jī)r(jià)），但對(duì)帶杠桿的房地產(chǎn)投資慢牛的鋸齒也是很有殺傷力的。