7月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革，受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙，目前還沒(méi)有正式推出，但仍將義無(wú)反顧地去做。市場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期又起?，F(xiàn)在是推出房產(chǎn)稅的合適時(shí)機(jī)嗎？房產(chǎn)稅真的能有效抑制房?jī)r(jià)嗎？

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出。其報(bào)告中指出，在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫(kù)存相對(duì)不足，房產(chǎn)稅一旦推出，將會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房?jī)r(jià)和房租，并不能抑制房?jī)r(jià)上漲。而在存在較高庫(kù)存泡沫的三四線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅會(huì)增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，不利于樓市去庫(kù)存。因此房產(chǎn)稅無(wú)助于降房?jī)r(jià)，也不利于去庫(kù)存。

摘要：

1、房地產(chǎn)稅改革目的不在房產(chǎn)稅。我國(guó)房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，分布于開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特征；行業(yè)稅負(fù)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。房地產(chǎn)稅改革是對(duì)各環(huán)節(jié)稅賦調(diào)整，若對(duì)居民住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，則應(yīng)相應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。

2、個(gè)人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出。主要有四個(gè)原因：1)6大前提條件尚不具備，包括開(kāi)展全國(guó)的住房普查、建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)等。2)短期難以替代土地財(cái)政：由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計(jì)稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)、真實(shí)城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。3)無(wú)論是從國(guó)外還是重慶上海試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅均不是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效手段。4)無(wú)助于降房?jī)r(jià)，不利于去庫(kù)存：在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房?jī)r(jià)和房租；在三四線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫(kù)存，去化周期大幅延長(zhǎng)。

3、我國(guó)房產(chǎn)稅歷史和效果。我國(guó)目前按1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收房產(chǎn)稅。由于征稅對(duì)象范圍窄、稅基偏小，目前房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政稅收收入中占比有限，2007-2015年維持在3%左右。2010年國(guó)務(wù)院和財(cái)政部三次發(fā)文，推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革。2011年上海和重慶率先試點(diǎn)改革，并未獲得可觀(guān)財(cái)政稅收，也未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效調(diào)節(jié)。此后個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)陷入停滯。

4、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。從國(guó)外房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅能作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果均不理想。

正文：

1、房地產(chǎn)稅改革目的不在房產(chǎn)稅

1.1 房地產(chǎn)稅改革：簡(jiǎn)并稅種，優(yōu)化結(jié)構(gòu)

7月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革，受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙，目前還沒(méi)有正式推出，但仍將義無(wú)反顧地去做。市場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期又起。

房地產(chǎn)稅改革目的不在房產(chǎn)稅，而是要簡(jiǎn)并稅種，完善稅收制度。

早在2014年，中央政治局會(huì)議審議通過(guò)《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收和收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、保有三大環(huán)節(jié)。其中，開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及7個(gè)稅種，交易環(huán)節(jié)，涉及7個(gè)稅種，在保有環(huán)節(jié)，有2個(gè)稅種。

房地產(chǎn)稅稅負(fù)結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特征。根據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額中，房產(chǎn)稅占比僅2%左右，加上城鎮(zhèn)土地使用稅，保有環(huán)節(jié)稅收貢獻(xiàn)不超過(guò)5%；而營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和契稅占比分別為32%、18%、19%和17%，主力稅種集中在開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)。2014年全國(guó)房產(chǎn)稅總額1851.6億元，對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)總稅額近16000億，占比也僅10%。

目前房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)偏重，遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。產(chǎn)值占GDP僅6%的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)著全國(guó)14%的稅收；全國(guó)整體宏觀(guān)稅負(fù)率19%，而房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)稅負(fù)率達(dá)到44%。

以增加值法測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)2014年比2013年增加2013億元，同比增長(zhǎng)5.6%；而稅負(fù)增加1059億元，同比增長(zhǎng)6.8%，產(chǎn)值增長(zhǎng)速度慢于稅收增長(zhǎng)速度，新增額的53%均貢獻(xiàn)給稅收。若簡(jiǎn)單增加房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)水平將進(jìn)一步提升，這與當(dāng)前減稅負(fù)降成本的供給側(cè)改革基調(diào)背道而馳。

因此，房地產(chǎn)稅改革不是簡(jiǎn)單地開(kāi)征房產(chǎn)稅，而是對(duì)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦進(jìn)行重新調(diào)整，如果對(duì)居民住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，則應(yīng)相應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。同時(shí)，簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，并為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。

1.2 房產(chǎn)稅改革方向：存量房時(shí)代下的重要財(cái)源

從大趨勢(shì)上看，保有環(huán)節(jié)的稅收最終會(huì)逐步替代開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收和土地出讓金。主要原因在于：一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市隨著城鎮(zhèn)化不斷提升，城市規(guī)模和邊界不斷擴(kuò)大，城市新增規(guī)劃用地將不斷減少，目前一線(xiàn)城市已經(jīng)步入存量房時(shí)代(以北京為例，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬(wàn)套，其中，新房成交0.7萬(wàn)套，二手房成交2.2萬(wàn)套，市場(chǎng)呈典型 “存量房市場(chǎng)”特征)，而核心二線(xiàn)城市也有邁入存量房時(shí)代的趨勢(shì)。三四線(xiàn)城市去庫(kù)存是持久戰(zhàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流為王，去化困境下開(kāi)發(fā)商拿地和新開(kāi)工意愿不足，而政府也會(huì)有意限制住宅用地出讓。

從15個(gè)樣本熱點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)中，可以看出二手房成交量/新房成交量數(shù)值不斷提升。北京和深圳從2009年開(kāi)始，二手房成交量就已超過(guò)新房成交量，步入存量房時(shí)代；2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重點(diǎn)二三線(xiàn)城市這一比值從2015年初開(kāi)始迅速提升，目前已到0.7的水平；部分城市的核心區(qū)域已步入存量房時(shí)代。

房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化持續(xù)。一二線(xiàn)城市新建商品住房供不應(yīng)求，核心區(qū)域可供開(kāi)發(fā)新增用地不足，呈“存量房時(shí)代”特征；三四線(xiàn)城市則去化困難，樣本城市去化周期超2年，將導(dǎo)致企業(yè)拿地開(kāi)工意愿不足。因此無(wú)論是一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)新拿地、新開(kāi)工總量均會(huì)減少，對(duì)于稅收的影響就是：保有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)逐漸替代開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收和土地出讓金.

從全國(guó)土地出讓金變化情況看，2014年達(dá)到高點(diǎn)4.3萬(wàn)億，2015年回落到3.4萬(wàn)億，整體拐點(diǎn)已顯現(xiàn)。從結(jié)構(gòu)上看：一線(xiàn)城市已步入存量房時(shí)代，新增住房建設(shè)用地難以有效增加，導(dǎo)致樓面價(jià)飆升，但出讓總金額卻開(kāi)始呈下降態(tài)勢(shì)；三線(xiàn)城市企業(yè)拿地意愿不足，樓面價(jià)和總金額均維持低位；二線(xiàn)城市成為支撐全國(guó)土地出讓金的主力，樓面價(jià)和成交面積均開(kāi)始迅速提升，帶動(dòng)出讓金總額增加。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)，隨著重點(diǎn)二線(xiàn)城市逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng)，土地財(cái)政也將減少，屆時(shí)全國(guó)土地出讓金下滑難以避免。另一方面，均由于土地出讓金占地方本級(jí)財(cái)政收入比例超40%，土地出讓金減少的地方政府有尋找新增財(cái)源的動(dòng)力。因此，保有環(huán)節(jié)的稅收將會(huì)逐步被重視，成為彌補(bǔ)土地出讓金減少的重要途徑。

在我國(guó)，自1994年分稅制改革以來(lái)，地方政府財(cái)權(quán)被不斷上收的同時(shí)，事權(quán)反而不斷下放，地方財(cái)政的財(cái)政收支平衡困難，地方政府債務(wù)問(wèn)題緊迫。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅作為地方稅，成為擔(dān)負(fù)地方公共支出、支撐地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)財(cái)政來(lái)源。目前我國(guó)的房產(chǎn)稅由于稅基狹窄，對(duì)占總量80%以上的個(gè)人住宅免征，對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)僅維持在3%左右。隨著存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，房產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)稅收，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)潛力巨大。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來(lái)源，具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：第一，房產(chǎn)稅屬于直接稅，相對(duì)間接稅而言不易轉(zhuǎn)嫁；第二，房地產(chǎn)具有收益稅的特點(diǎn)，作為地方政府重要財(cái)源，用于支持地方公共設(shè)施建設(shè)和服務(wù)，提升地方房產(chǎn)價(jià)值，形成正向循環(huán)；如在美國(guó)，房產(chǎn)稅占美國(guó)公立學(xué)校教育經(jīng)費(fèi)的45-50%，房產(chǎn)稅較高的地區(qū)公立學(xué)校教育水平也通常更優(yōu)。第三，房產(chǎn)又不易損耗，房產(chǎn)稅按年征收，征收額根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，充分反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，形成穩(wěn)定收入。房產(chǎn)稅收入的增加，可以有效促進(jìn)地方稅收收入的增長(zhǎng)，推動(dòng)地方財(cái)政建設(shè)。房產(chǎn)稅取之于民用之于民。這會(huì)導(dǎo)致不同地區(qū)之間的教育資源不均衡的問(wèn)題。

根據(jù)OECD(經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織)的統(tǒng)計(jì)，OECD國(guó)家的房產(chǎn)稅占GDP比重近些年是逐年增加，特別是法國(guó)和英國(guó)在2014年的房產(chǎn)稅占GDP比重分別達(dá)到2%和1.6%。在英國(guó)和愛(ài)爾蘭，房產(chǎn)稅收入是地方政府的唯一稅收收入，在美國(guó)房產(chǎn)稅占地方政府收入平均達(dá)到70%多。

2、個(gè)人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出

2.1 六大前提條件尚不具備

十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，此后房產(chǎn)稅要擴(kuò)圍至個(gè)人住房的傳聞不絕于耳。我們認(rèn)為，推出個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)稅)，應(yīng)立法先行，并滿(mǎn)足6個(gè)前提條件，而這些前提條件短期內(nèi)仍難以完全解決。

一是開(kāi)展全國(guó)的住房普查，掌握全國(guó)住房的基本情況。自1984年以來(lái)，我國(guó)迄今為止沒(méi)有進(jìn)行一次全國(guó)性的住房普查，住房基礎(chǔ)信息薄弱。

二是建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時(shí)的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢(xún)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，時(shí)至今日，政策已推行一年多，距離國(guó)土部多次提出的要在2016年底完成全國(guó)所有市縣發(fā)放《不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)》的目標(biāo)，仍有一定距離。

三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類(lèi)型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

四是完成房地產(chǎn)稅改革。目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個(gè)稅種，應(yīng)重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦，避免重復(fù)征稅。

五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。2014年3月28日，國(guó)務(wù)院法制辦發(fā)布《城鎮(zhèn)住房保障條例(征求意見(jiàn)稿)》及其說(shuō)明全文，公開(kāi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。這也是目前發(fā)布的較新的關(guān)于保障性住房的文件，該條例仍為意見(jiàn)稿，尚有很多問(wèn)題亟待立法解決。

六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。2015年1月5日國(guó)務(wù)院公布財(cái)政部、國(guó)稅總局起草的《稅收征管法》(2015年修訂征求意見(jiàn)稿)。對(duì)比原稅收征管法，此征求意見(jiàn)稿對(duì)稅收征納權(quán)利義務(wù)做了大幅修訂。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于國(guó)務(wù)院2016年立法工作計(jì)劃的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕16號(hào))，就做好國(guó)務(wù)院2016年立法工作提出相關(guān)意見(jiàn)，并發(fā)布了2016年立法工作計(jì)劃的具體安排，其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項(xiàng)目。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征需要得到納稅人的認(rèn)可。對(duì)于一個(gè)全新的稅種，要想順利的在全國(guó)進(jìn)行推廣并取得預(yù)期效果。一方面，需要通過(guò)各種渠道對(duì)納稅人進(jìn)行“培訓(xùn)”，讓納稅人充分了解相關(guān)的規(guī)定；另一方面，也需要積極采納納稅人的建議和指導(dǎo)，使雙方盡可能的削減信息不對(duì)稱(chēng)。在開(kāi)征之后建立房產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)，建立納稅申辯制度。為保證房產(chǎn)稅的公平客觀(guān)，對(duì)房產(chǎn)稅的采集及使用都需要監(jiān)督，納稅人有途徑提出異議和申訴。

2.2 房產(chǎn)稅短期難以替代土地出讓收入

從國(guó)外房產(chǎn)稅實(shí)踐來(lái)看，美國(guó)房產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入的15%左右，香港差餉占政府財(cái)政收入的5%左右，韓國(guó)地稅占政府稅收收入的20%左右，日本固定資產(chǎn)稅占地方稅收收入的40%左右。上述幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的稅基為一定比例的土地和房屋評(píng)估值，政府形成了一套完善的土地及房屋價(jià)值評(píng)估體系，每隔一段時(shí)間對(duì)土地和房屋重新估值，計(jì)算稅基，總體來(lái)說(shuō)，成熟的房產(chǎn)稅制度具有寬稅基，低稅率，適當(dāng)減免形成累進(jìn)稅率的特點(diǎn)。

相比國(guó)外，我國(guó)仍有大量基本居住需求，房產(chǎn)稅因免征面積設(shè)置、房產(chǎn)評(píng)估值豁免設(shè)置等，很難形成高稅收規(guī)模，難以形成有效和穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源，短期內(nèi)無(wú)法替代土地財(cái)政。

以重慶上海試點(diǎn)為例，兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法均設(shè)置很高的免稅面積，稅率較低且針對(duì)高價(jià)房采取超率累進(jìn)稅率，充分考慮剛需和改善性需求。

從稅收收入看，兩市房產(chǎn)稅絕對(duì)值雖然保持增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)存量?jī)r(jià)值增加，而非房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶來(lái)的增量效應(yīng)。對(duì)標(biāo)總稅收收入：2011年試點(diǎn)以后，上海房產(chǎn)稅稅收收入在總稅收中占比并未增加，維持在2.5%左右；重慶房產(chǎn)稅占政府稅收收入的比例也并未迅速提升，2011年到2015年僅增長(zhǎng)1.3個(gè)點(diǎn)。對(duì)標(biāo)土地出讓收入：重慶和上海的土地出讓收入分別在1500億和700億左右，目前房產(chǎn)稅收入僅相當(dāng)于土地出讓收入的7%。

2013年，杭州曾作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍城市，制定房產(chǎn)稅“杭州方案”，內(nèi)容包括針對(duì)增量住房征收、以戶(hù)為單位劃定人均免征面積、實(shí)行超標(biāo)面積累進(jìn)稅率等，但在進(jìn)入會(huì)簽程序后被緊急叫停。但該方案在當(dāng)時(shí)被作為藍(lán)本，曾擬在下一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍時(shí)，在其他城市推廣。因此，我們參考該方案對(duì)我國(guó)征收房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生的稅收收入進(jìn)行測(cè)算。

2015年，全國(guó)總?cè)丝跒?.37億，常住人口城鎮(zhèn)化率56%，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建面32.9平，照此估算全國(guó)城鎮(zhèn)住宅建面253.8億平。2016年上半年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售金額5.76萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積6.7萬(wàn)平，均價(jià)8573元/平米。因此估算當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)住房存量?jī)r(jià)值為217.6萬(wàn)億元。若按照1%的房產(chǎn)稅率，每年房產(chǎn)稅總額2.18萬(wàn)億。但事實(shí)上，我們認(rèn)為如果針對(duì)存量房征收，每年征稅總額遠(yuǎn)小于此值。一方面，按照國(guó)際通行準(zhǔn)則，房產(chǎn)稅通常會(huì)根據(jù)住宅類(lèi)型、住宅面積等因素形成超率累進(jìn)稅率，因此綜合稅率會(huì)低于1%。另一方面，實(shí)際征收面積遠(yuǎn)低于253.8億平，主要因?yàn)椋阂皇菫楸Ｕ蟿傂?，將設(shè)置較高免征面積，杭州方案中的免征面積為人均60平；二是我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)的房產(chǎn)；三是在城鎮(zhèn)居住6個(gè)月以上即計(jì)入常住人口，大量農(nóng)民工等流動(dòng)人口并未在工作和居住的城鎮(zhèn)買(mǎi)房，當(dāng)前我國(guó)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率僅40%。我們按照綜合稅率和征稅面積對(duì)全國(guó)房產(chǎn)稅測(cè)算總額進(jìn)行敏感性分析，實(shí)際征稅收入將遠(yuǎn)小于2.18萬(wàn)億。

當(dāng)前我國(guó)土地財(cái)政依賴(lài)度高，地方財(cái)政收入中土地出讓金占比超40%。2013-2015年，全國(guó)土地出讓收入分別為4.2萬(wàn)億、4.3萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，占地方財(cái)政收入比例分別為60%、57%、41%(地方財(cái)政收入分別為6.9萬(wàn)億、7.6萬(wàn)億和8.3萬(wàn)億).

因此，即使推房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以成為重要財(cái)源補(bǔ)充和替代土地財(cái)政。

2.3 房產(chǎn)稅不是控房?jī)r(jià)的有效手段

房產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，主要在于房產(chǎn)稅是否會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期和供需關(guān)系。

在房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離居民消費(fèi)能力，投資換手率高、投機(jī)獲利盤(pán)巨大的市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)稅會(huì)增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，同時(shí)弱化改善性和投資性需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

而在人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的城市，市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求，房產(chǎn)稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房?jī)r(jià)和房租，并不能抑制房?jī)r(jià)上漲。

從國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅也不是政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。

德國(guó)房產(chǎn)稅方案在20世紀(jì)60、70年代確立之后基本沒(méi)有顯著變化。但德國(guó)房?jī)r(jià)在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾較快上漲的現(xiàn)象，年均漲幅分別是9.96%、8.92%和9.1%。

韓國(guó)在2005年8月出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，包括征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅 ，當(dāng)年市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫(降幅為-4.2%)，但到了2006年，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)11.6%的報(bào)復(fù)性上漲，此后繼續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)。

香港也試圖運(yùn)用提高稅收的方式抑制房?jī)r(jià)上漲，同樣效果不佳。2003年-2015年香港房?jī)r(jià)累計(jì)上漲超4倍，主要原因在于：一是全球持續(xù)采取量化寬松政策，熱錢(qián)涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導(dǎo)致樓市投資需求大增，特別是買(mǎi)房落戶(hù)政策刺激內(nèi)地投資者投資需求；二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，香港居民收入中位數(shù)上漲66%；三是土地供應(yīng)少，市場(chǎng)維持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。在這樣的背景下，港府采取提高稅收抑制房產(chǎn)并未獲得成效。

2010年11月開(kāi)始，香港針對(duì)投機(jī)投資性需求開(kāi)征額外印花稅。若買(mǎi)家在6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，將征收15%的稅率；6個(gè)月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，征收稅率是10%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率是5%。但實(shí)施后的2012年1-10月，香港中小型住宅、大型住宅價(jià)格仍然分別上漲21%和11%。

2012年10月起，又進(jìn)一步推出二項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策：第一，所有外地人士、本地及外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅時(shí)需繳付15%印花稅。第二，提高額外印花稅的稅階，將試用期延長(zhǎng)至3年。若買(mǎi)家在6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，額外印花稅率增加到20%；6個(gè)月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率增至15%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的稅率提高到10%。但香港房?jī)r(jià)2012-2015年仍然維持快速上漲。直到2015年港府開(kāi)啟第7輪調(diào)控，“降低貸款比例，限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份、取消買(mǎi)房落戶(hù)政策、提高住房供應(yīng)量”等重磅措施出臺(tái)，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩、美元進(jìn)入加息通道后港幣被迫加息，房?jī)r(jià)才開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。

從我國(guó)上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后的市場(chǎng)情況看，2011年1月28日開(kāi)始試點(diǎn)后，兩市商品住宅成交量?jī)r(jià)均未走出獨(dú)立行情。同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)也并未改變滬渝兩市短周期波動(dòng)特征：上海作為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲速大幅跑贏(yíng)全國(guó)水平，2010年開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施的限購(gòu)措施也導(dǎo)致成交量波動(dòng)較大；重慶因?yàn)楣?yīng)充足、城鎮(zhèn)化和整體收入水平較低、獨(dú)特的組團(tuán)式城市布局，房?jī)r(jià)漲速低于二線(xiàn)城市水平，投資投機(jī)性需求小，因此成交量波動(dòng)也明顯較小。波動(dòng)幅度房?jī)r(jià)基本面主要受置業(yè)人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程因素影響。

2.4無(wú)助于降房?jī)r(jià)，不利于去庫(kù)存

2.4.1后周期時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)

中國(guó)城鎮(zhèn)人口分布與區(qū)域住房?jī)r(jià)格基本吻合，人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)正逐步從第一個(gè)階段向第二個(gè)階過(guò)渡。第一個(gè)階段是人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，且在總?cè)丝诋?dāng)中的占比均在上升，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)“總量快速增長(zhǎng)”的長(zhǎng)周期階段。這一個(gè)階段和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，而城市化率還沒(méi)有達(dá)到55%。第二個(gè)階段是區(qū)域分化和城市群發(fā)展，中小型城市人口增長(zhǎng)放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后的城市人口甚至出現(xiàn)流出，而大都市和對(duì)應(yīng)的城市圈人口比重繼續(xù)上升。這一階段，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)“總量放緩、區(qū)域分化”的長(zhǎng)周期階，伴隨著制造業(yè)的絕對(duì)衰退、服務(wù)業(yè)的相對(duì)發(fā)展，對(duì)應(yīng)的城市化水平大致55%-70%之間。

房地產(chǎn)政策不會(huì)脫離房地產(chǎn)行業(yè)基本面。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩類(lèi)泡沫，在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)體現(xiàn)是價(jià)格的泡沫，在三四線(xiàn)和資源型省份體現(xiàn)是庫(kù)存的泡沫。出現(xiàn)泡沫的根本原因，在于城市化第二階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求區(qū)域分化，以及當(dāng)前供給和需求出現(xiàn)脫節(jié)。

2.4.2無(wú)助于穩(wěn)房?jī)r(jià)

在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫(kù)存相對(duì)不足，一致性預(yù)期下投資投機(jī)性需求出現(xiàn)，加速房?jī)r(jià)上升。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比高是全世界的共同特征，是由于資金和人口集中，城市內(nèi)收入分化造成的；我國(guó)一二線(xiàn)城市中由于流動(dòng)人口多，收入差距大，而造成房?jī)r(jià)收入比相對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)占主導(dǎo)的發(fā)達(dá)國(guó)際一線(xiàn)城市更高。我國(guó)要保障剛需，抑制房?jī)r(jià)泡沫，應(yīng)該增加供給，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低區(qū)域內(nèi)在房產(chǎn)上的杠桿。而房產(chǎn)稅出臺(tái)，只能在短期內(nèi)使部分資金成本較高、資金壓力較大的投資投機(jī)性需求出局，無(wú)法改變供不應(yīng)求的一致性預(yù)期，也無(wú)法消除投資投機(jī)性需求。房產(chǎn)稅雖然屬于直接稅，由房產(chǎn)持有人直接承擔(dān)，如果不能逆轉(zhuǎn)供求關(guān)系，則稅負(fù)可以通過(guò)租金和房?jī)r(jià)方式轉(zhuǎn)嫁，房租和房?jī)r(jià)被推高，這與供給側(cè)改革“降成本”政策目標(biāo)背道而馳。

2.4.3不利于去庫(kù)存

我國(guó)廣大三四線(xiàn)城市、中西部地區(qū)和資源型城市圈存在較高庫(kù)存泡沫。用完工待售面積表示狹義庫(kù)存，用累計(jì)開(kāi)工減去累計(jì)銷(xiāo)售表示廣義庫(kù)存，兩者都一路走高，在2016年上半年才開(kāi)始回落。目前去庫(kù)存大幕剛啟，任務(wù)依然很重，去庫(kù)存將是持久戰(zhàn)。商品房、商品住宅廣義庫(kù)存面積分別為59.3億平、26.8 億平，較2015年12月，分別增加1.7億平、減少0.3億平。按照1-7月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，7月末，商品住房和商品住宅廣義庫(kù)存的存銷(xiāo)比分別為54.8個(gè)月和27.9個(gè)月。因此，即使不新增加開(kāi)工面積，并保持當(dāng)前銷(xiāo)售速度，商品房和商品住宅廣義庫(kù)存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，庫(kù)存區(qū)域分化明顯，考慮到一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)上半年庫(kù)存下降快，對(duì)去庫(kù)存貢獻(xiàn)較大，三四線(xiàn)城市和中西部地區(qū)去庫(kù)存任務(wù)仍然嚴(yán)峻。

“整體去庫(kù)存”仍是政策基調(diào)，如果短期推出房產(chǎn)稅，即使按照人均居住建面設(shè)置免征面積，也只能保障剛需，而將直接抑制二套以上的改善性需求和投資投機(jī)性需求，去庫(kù)存將只能依靠農(nóng)民工進(jìn)城、棚改動(dòng)遷兩類(lèi)新增需求。我們將全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅需求分拆為四部分，一是新增城鎮(zhèn)常住人口住房需求，代表每年因城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)產(chǎn)生的需求，包括城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)和城市化農(nóng)民進(jìn)城；二是現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口居住面積增長(zhǎng)需求，代表每年城鎮(zhèn)存量人口因改善性、投資投機(jī)性需求；三是棚改及動(dòng)遷新增需求，涵蓋的是城市存量房折舊產(chǎn)生的新增需求；四是農(nóng)民進(jìn)城未構(gòu)成需求扣減，指農(nóng)民工自帶房入城、通過(guò)安置房安置、農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房等造成的農(nóng)民工進(jìn)城后不產(chǎn)生商品住房需求部分。我們測(cè)算，改善性和投資投機(jī)性需求占總需求的36%左右，考慮到三四線(xiàn)城市人口流入趨緩、棚改和動(dòng)遷面積和一二線(xiàn)城市相對(duì)較小，實(shí)際上改善性需求和投資投機(jī)性需求的占比更大。

征收房產(chǎn)稅會(huì)增加房產(chǎn)持有成本，按照“杭州方案”并參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅通常會(huì)根據(jù)房屋持有面積設(shè)置累進(jìn)稅率，因此會(huì)大幅一直改善性和投資性需求。我們測(cè)算極端情況下，如果征收房產(chǎn)稅后改善性和投資投機(jī)性需求全部被抑制，對(duì)去庫(kù)存造成的影響。不考慮各地區(qū)需求的結(jié)構(gòu)性差異，假設(shè)所有住房需求均通過(guò)商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足。根據(jù)測(cè)算，2016年總需求14.9億平，其中改善性和投資投機(jī)性需求5.6億平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，截至2016年7月，完工待售的狹義商品住宅庫(kù)存面積4.3億平，累計(jì)開(kāi)工減去累計(jì)銷(xiāo)售的廣義商品住宅庫(kù)存面積為26.8億平。可以計(jì)算得到，征收房產(chǎn)稅后，剔除改善性和投資投機(jī)性需求，廣義和狹義去庫(kù)存周期延長(zhǎng)52%。

3、房產(chǎn)稅的歷史和效果

3.1 我國(guó)房產(chǎn)稅昨天、今天和明天

我國(guó)很早就開(kāi)始了房產(chǎn)稅的立法實(shí)踐，但在征收實(shí)踐上，受制于客觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策需求，一直沒(méi)有被作為主力稅種。

1950年，中央政府政務(wù)院頒布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，房產(chǎn)稅成為全國(guó)開(kāi)征的一個(gè)獨(dú)立稅種。1951年，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅合二為一，簡(jiǎn)并為城市房地產(chǎn)稅，只在核準(zhǔn)的城市范圍內(nèi)征收。1984年工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)，條例中將所有非營(yíng)業(yè)的個(gè)人用房納入免稅范圍，排除了80%以上的可征稅房產(chǎn)。

2003年，十六屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議》，提出條件成熟時(shí)可以取消不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)收費(fèi)，改為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一征收物業(yè)稅。這是我國(guó)首次提到對(duì)自住房進(jìn)行征稅。此后，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍爭(zhēng)議不斷。

2006年，房產(chǎn)部門(mén)、財(cái)政部等聯(lián)合對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)，即物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)。2007年，國(guó)家稅務(wù)總局在發(fā)布《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》中提到繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，北京、江蘇、深圳、天津、安徽等十個(gè)省市完成物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。

2009年1月1日起，《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人納入1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》適用范圍，內(nèi)外兩套稅制完成統(tǒng)一。

2011年，上海、重慶率先開(kāi)展自住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2012年，國(guó)務(wù)院發(fā)文指出，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，讓房產(chǎn)稅成為財(cái)政收入可持續(xù)來(lái)源。2013年5月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。同年8月杭州、南京等城市制定和上報(bào)房產(chǎn)稅征收方案，但最終被緊急叫停。

2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，房地產(chǎn)立法被提上日程。2015年8月，房地產(chǎn)稅納入了第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，正式為房地產(chǎn)立法劃定時(shí)間表。

3.2 住房免征，財(cái)源有限

我國(guó)目前仍按照1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收房產(chǎn)稅?！稌盒袟l例》規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值扣除10%-30%后的余值，對(duì)于出租房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金。稅率方面，按房產(chǎn)原值扣除后余值征收的，為1.2%；出租房產(chǎn)按租金征收的，為12%?！稌盒袟l例》同時(shí)規(guī)定了5類(lèi)免征對(duì)象，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，這意味著占全國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量金額80%以上、存量面積90%以上的房產(chǎn)被納入免征范圍。目前，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房成為主要征稅對(duì)象，兩者在全國(guó)存量房市值中占比不到20%，面積占比不到10%。而采用歷史成本法的房屋余值作為稅基，和西方采用的房產(chǎn)評(píng)估值相比，房產(chǎn)增值額未被納入征稅范圍。因此我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，由于征稅對(duì)象范圍窄、稅基偏小，導(dǎo)致目前房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政稅收收入中占比十分有限，2007-2015年維持在3%左右，2015年3.27%。

3.3試點(diǎn)效果不理想

3.3.1改革試點(diǎn)，滬渝先行

2010年國(guó)務(wù)院和財(cái)政部三次發(fā)文，推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革。2011年，上海和重慶響應(yīng)號(hào)召，率先試點(diǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)實(shí)施的背景是房地產(chǎn)短周期牛市，房?jī)r(jià)迅速上漲，2010年4月國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(新國(guó)十條)，開(kāi)始在全國(guó)主要省會(huì)及計(jì)劃單列市進(jìn)行限購(gòu)措施。而房產(chǎn)稅也被當(dāng)做抑制不合理房地產(chǎn)需求和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的工具進(jìn)行試點(diǎn)。

上海和重慶的試點(diǎn)方案應(yīng)該是未來(lái)全國(guó)推廣房產(chǎn)稅的重要參考方向，他們主要具有以下幾點(diǎn)共同點(diǎn)：1)征稅重點(diǎn)以新增購(gòu)房為主，同時(shí)，買(mǎi)高價(jià)房就要交更多的稅；2)差別化稅率。上海有兩檔，重慶有三擋，控制高檔住房的比例；3)較為寬松的免稅政策。這樣可以減少因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對(duì)居民的基本住房需求的侵害；4)限制外來(lái)的投資需求。根據(jù)是否為本地居民采取不同征稅條件。

由于試點(diǎn)城市的側(cè)重點(diǎn)、調(diào)控目標(biāo)不同，上海主要是抑制投資，重慶主要是抑制高檔住房消費(fèi)，兩市的具體細(xì)則各有所長(zhǎng)。1)上海調(diào)控面更廣，覆蓋了全市各區(qū)，而重慶僅是主城九區(qū)；2)上海重點(diǎn)調(diào)控增量住房，重慶是高端住房；3)上海實(shí)行一般比例稅率，重慶是差別稅率，相對(duì)來(lái)說(shuō)，重慶更能體現(xiàn)公平；4)上海的優(yōu)惠政策更人性化，符合其一直的人才引進(jìn)的理念；5)稅收用途來(lái)看，重慶的更為明晰。

3.3.2 試點(diǎn)效果不佳，推廣陷入停滯

從上海和重慶的試點(diǎn)看，并未達(dá)成預(yù)期效果。

一方面是沒(méi)有獲得可觀(guān)的財(cái)政稅收。兩市房產(chǎn)稅在稅收總占比中未明顯增長(zhǎng)，分別為2.5%和3.5%，是土地出讓收入的7%左右，而擴(kuò)圍的個(gè)人住房房產(chǎn)稅并不多。

另一方面是對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。以北京作為上海的對(duì)照城市，成都作為重慶的對(duì)照城市，可以看出兩者的變化趨勢(shì)幾乎一致，試點(diǎn)城市的波動(dòng)并沒(méi)有比非試點(diǎn)城市波動(dòng)小，可見(jiàn)房產(chǎn)稅并不能抑制房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)。

另外，重慶房產(chǎn)稅還針對(duì)了高檔住宅進(jìn)行一定的抑制，但是存在開(kāi)發(fā)商將高檔住宅歸為普通住宅的行列以規(guī)避房產(chǎn)稅的可能性。

上海、重慶試點(diǎn)并未取得預(yù)期效果，此后個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)陷入停滯。2013年5月，因房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)不減，杭州出臺(tái) “杭州方案”并被視為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的基準(zhǔn)方案，但在出臺(tái)前夕被緊急叫停。

3.3.3 試點(diǎn)不足

上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要不足點(diǎn)在于：

1)稅基窄，稅率偏低。上海的房產(chǎn)稅只針對(duì)增量房，不涉及存量房；重慶包括了存量房，但只針對(duì)高檔住房。這樣做的確操作性強(qiáng)，但對(duì)新、舊買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)稍顯不公平。同時(shí)，上海稅率是0.4%和0.6%；重慶是0.5%、1%和1.2%。低稅率很容易把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，降低了抑制投機(jī)的作用。

2)缺乏房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。上海和重慶是以房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的，且與之相應(yīng)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還未建立。這樣做有失公允，在對(duì)房屋剛性需求的情況下，由購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)了主要的稅負(fù)。應(yīng)該由房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，當(dāng)房產(chǎn)升值時(shí)，稅負(fù)增加，抑制房?jī)r(jià)上漲；同時(shí)，建立完善的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，解決相關(guān)技術(shù)難題。2015年3月1日，頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，為全國(guó)的推開(kāi)房產(chǎn)稅提供了便利的條件。

3)缺乏整體稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整。上海和重慶只是單純的增加了一項(xiàng)房產(chǎn)稅，并未相應(yīng)調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。由于稅率較低，并未造成什么不利影響。但是如果新開(kāi)征一個(gè)稅種，應(yīng)該有全局觀(guān)念，適當(dāng)降低其他相關(guān)稅種的負(fù)擔(dān)。

4)立法不夠健全。上海、重慶為了房產(chǎn)稅各自頒布了《暫行辦法》，這屬于規(guī)范性文件，不是法律法規(guī)。我國(guó)針對(duì)房產(chǎn)稅有《房產(chǎn)稅暫行條例》，里面規(guī)定對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房免征房產(chǎn)稅，這就會(huì)與試點(diǎn)城市的個(gè)人自住住房征稅矛盾了。法律依據(jù)的不足可能會(huì)導(dǎo)致征收效果不好，甚至偷稅漏稅等問(wèn)題。現(xiàn)在《房產(chǎn)稅法》還未列入2016年立法計(jì)劃，只有提高房產(chǎn)稅的法律層級(jí)，才能提供有力的保障。

4、國(guó)外房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

4.1 概況

世界多國(guó)或地區(qū)的房產(chǎn)稅制改革對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅有很多啟示：

1)房產(chǎn)稅制改革需要獲得納稅人支持。一方面，納稅人是房產(chǎn)稅的有效監(jiān)督人，另一方面，這直接影響到房產(chǎn)稅的實(shí)施效率。

2)堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的改革方向。寬稅基：對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)擁有者征稅，僅對(duì)公共、宗教、慈善機(jī)構(gòu)等少數(shù)免稅；少稅種：即有關(guān)房地產(chǎn)的稅種較少，大多數(shù)只開(kāi)征了財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、轉(zhuǎn)讓稅等幾個(gè)稅種；低稅率：為了避免居民負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響房產(chǎn)稅的實(shí)施，一般把房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置較低。

3)建立有效的房產(chǎn)稅收管理體系。這是成功實(shí)施房產(chǎn)稅制改革的先決條件，主要包括房地產(chǎn)登記管理制度和房地產(chǎn)評(píng)估制度。

4)正確處理房產(chǎn)稅和地方財(cái)政收入支出的關(guān)系。稅制方案改革一般都會(huì)伴隨著地方財(cái)政的變化。盡管德國(guó)、美國(guó)等由于稅基寬、效率高，即使稅率低，但也能夠?yàn)榈胤秸峁┏渥惴€(wěn)定的收入來(lái)源。

4.2 美國(guó)

4.2.1 美國(guó)房產(chǎn)稅政策

美國(guó)是西方國(guó)家中房產(chǎn)稅制最完善的國(guó)家，對(duì)土地和房屋直接征收房產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例(各州規(guī)定不一，從20%~100%不等)。征稅對(duì)象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，稅法由各州制定，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約在1%~3%之間。主要是對(duì)自住房屋給子減免稅，通過(guò)減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。

即使美國(guó)房產(chǎn)稅制度很完善，也曾被列為“最不受歡迎”的稅收，還屢次出現(xiàn)“抗稅”事件。再加上納稅人“用腳投票”問(wèn)題的存在。為此，現(xiàn)在美國(guó)很多州都立法限制房產(chǎn)稅的稅率、增長(zhǎng)幅度和限制地方政府財(cái)政支出。為了保證房產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定性，美國(guó)將大部分財(cái)政收入用于提供能夠提高土地價(jià)值的公共物品上。

美國(guó)的房產(chǎn)稅起源于殖民時(shí)期，最早可以追溯到1671年的新澤西州。1796年到內(nèi)戰(zhàn)期間各地的物業(yè)稅政策逐漸統(tǒng)一，按統(tǒng)一稅率征收。

以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅曾多次成為社會(huì)改革的主要目標(biāo)。1929至1933年美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期和20世紀(jì)70年代先后形成兩次大規(guī)模抗稅風(fēng)潮。1978年通過(guò)的加州憲法第13條修正案規(guī)定，加州房地產(chǎn)稅的征收不應(yīng)超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%，同時(shí)此法案限制了加州政府房地產(chǎn)稅率每年上漲的幅度，房地產(chǎn)稅率的增加限于加州消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)或2%，以較低者為準(zhǔn)。

加州的該提案對(duì)其他各州的房產(chǎn)稅政策帶來(lái)了重大影響。因而上世紀(jì)90年代以來(lái)，美國(guó)各州政府所征收的房地產(chǎn)稅大為減少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地產(chǎn)稅，其稅率要受到州政府和州法律的管制。

目前美國(guó)50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，美國(guó)房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一部分，屬于地方性稅種，主要目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，征稅主體是縣政府、市政府和學(xué)區(qū)，是地方政府的重要收入來(lái)源。

美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，房產(chǎn)稅一般由州以下地方政府征收。稅基方面，定期評(píng)估房屋市場(chǎng)公允價(jià)值，并按照評(píng)估值的一定比例作為稅基，地方政府會(huì)根據(jù)房屋的所在地、房屋類(lèi)型等設(shè)定不同比例，從而實(shí)現(xiàn)政策引導(dǎo)。稅率方面，州政府立法設(shè)定最高稅率，地方政府自行設(shè)定具體稅率。在稅收減免方面，地方政府基本對(duì)自用住宅提供不同形式的減免，實(shí)現(xiàn)累進(jìn)稅率，照顧低收入等特殊人群基本住房需求。如在總應(yīng)納稅額基礎(chǔ)上進(jìn)行固定金額稅基減免、在應(yīng)納稅額超出家庭所得一定比例時(shí)，給予所得稅抵扣或返還。

大致來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的年稅率中值為房屋價(jià)值的1%，在美國(guó)的50個(gè)州以及首都哥倫比亞特區(qū)中，密蘇里州的房屋稅為1%，排名第26；房屋稅最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新澤西州，為2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是說(shuō)，一棟100萬(wàn)美元的房屋，在夏威夷每年只要繳2800美元的稅，在新澤西卻要繳23800美元。

華府地區(qū)，房屋稅率最低的是哥倫比亞特區(qū)，2015年的稅率為0.85%，其次是馬里蘭州蒙哥馬利縣(Montgomery County)，稅率為0.934%，與哥倫比亞特區(qū)、蒙哥馬利縣一河之隔的弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣(Fairfax County)的稅率則為1.09%。

美國(guó)房產(chǎn)稅沿襲了英國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的制度，財(cái)政分權(quán)、地方自治、私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)和民主政治制度相輔相成。主要特點(diǎn)如下：

1)美國(guó)的房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)歷年改進(jìn)，已成為地方政府最主要的稅種及最重要的收入來(lái)源。如新澤西州的澤西市在2005年已是總收入的96%。同時(shí)，還是學(xué)區(qū)收入的主要來(lái)源。

2)以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，且計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估與房產(chǎn)稅收的征收管理是分開(kāi)的。為保證房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀(guān)公正，核稅官員不屬于正式工作人員，只負(fù)責(zé)核稅，不負(fù)責(zé)征收與管理。

3)稅率根據(jù)預(yù)算和稅基變化情況不斷調(diào)整?？偠惵适侵菡亩惵始案骷?jí)政府稅率的加總。州政府一般通過(guò)稅法確定某個(gè)值或范圍；地方政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)總價(jià)值、其他收入來(lái)源等確定。(地方政府具體步驟如下：首先，對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值，用V表示。其次，確定下一年財(cái)政年度總預(yù)算以及除房產(chǎn)稅外其他總收入，兩者之差用T表示。最后，地方政府稅率為V/T，總稅率=州稅率+縣、市稅率+其他機(jī)構(gòu)稅率。)

4)征管程序獨(dú)特、嚴(yán)密便捷。首先，核稅官員核定所管轄區(qū)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值；其次，地方政府根據(jù)本地預(yù)算及計(jì)稅價(jià)值確定稅率，報(bào)州或縣政府同意后，令地方稅務(wù)局執(zhí)行；再次，稅征管員根據(jù)計(jì)稅價(jià)值和稅率得出應(yīng)納稅額，將每個(gè)人的稅單打印郵寄給納稅人，有些發(fā)給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代收房產(chǎn)稅；最后，納稅人根據(jù)稅單，開(kāi)支票連同稅單寄給征稅機(jī)關(guān)，有些通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)代繳，只有極少數(shù)到征稅機(jī)關(guān)上門(mén)納稅。

4.2.2 地方政府主力稅種，家庭負(fù)擔(dān)小

房產(chǎn)稅是美國(guó)州一級(jí)地方政府的重要稅收來(lái)源，如加州房產(chǎn)稅占地方政府總收入的12%左右，紐約州房地產(chǎn)稅占地方政府總收入的16%左右，考慮到地方政府還有經(jīng)營(yíng)性等收入，房產(chǎn)稅收入在稅收總收入中的比重更高，能達(dá)到30%以上。地方政府一般根據(jù)預(yù)算收入和總支出情況決定房產(chǎn)稅的總征收數(shù)額，再結(jié)合轄區(qū)房產(chǎn)評(píng)估的公允價(jià)值總額，在州政府允許的范圍內(nèi)確定稅率，因此房產(chǎn)稅在地方政府的財(cái)政收入中保持比較穩(wěn)定的占比。

美國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)居民的稅收負(fù)擔(dān)并不大。一是稅率較低，平均在1.5%左右；二是通過(guò)設(shè)定免稅額度等方式，保障低收入和特殊人群居住需求；三是設(shè)定房產(chǎn)稅可抵減所得稅，即房產(chǎn)稅和住房貸款利息支出可以從個(gè)稅稅基中稅前扣除。

4.3 英國(guó)

4.3.1 英國(guó)房產(chǎn)稅政策

英國(guó)房產(chǎn)稅起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶(hù)所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對(duì)象的稅種?，F(xiàn)今英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來(lái)源，主要用于英國(guó)地方政府的公共事業(yè)開(kāi)支。

4.3.2 地方政府主力稅種，抑制房?jī)r(jià)效果不顯著

盡管英國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)于炒房者具有一定震懾作用，但總體上看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，抑制房?jī)r(jià)上漲作用不明顯。加之英國(guó)房產(chǎn)稅是由居住者承擔(dān)的(任何居住者，包括租客租房子，需要承擔(dān)房產(chǎn)稅)，因此房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響微乎其微。

4.4 香港

4.4.1 香港房產(chǎn)稅政策

香港的房地產(chǎn)稅分三類(lèi)，差餉、地租和物業(yè)稅。香港的差餉自1845 年開(kāi)始收取。1931 年，政府開(kāi)始統(tǒng)一各區(qū)差餉，按稅額的17%進(jìn)行征收。2000年起，所有差餉稅收統(tǒng)一成為政府的一般收入。政府曾多次采取差餉豁免政策。物業(yè)稅起征于1940年，稅額是物業(yè)估定租值的5%，稅率是每一納稅年度調(diào)整一次。

4.4.2 改善市場(chǎng)、調(diào)節(jié)收入作用不大

香港房產(chǎn)稅由殖民地時(shí)期相關(guān)稅費(fèi)演化而來(lái)，征收目的在于增加財(cái)政收入。香港房產(chǎn)稅具有寬稅基，低稅率的特征，各類(lèi)減免相對(duì)較少，整體稅率也并不高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大。就收入分配來(lái)說(shuō)，實(shí)行比例稅率，對(duì)收入分配調(diào)節(jié)意義不大。

4.5 臺(tái)灣

4.5.1 臺(tái)灣房地產(chǎn)稅政策

臺(tái)灣的房產(chǎn)稅是一個(gè)體系，包括土地稅、房屋稅和契稅等，其中房屋稅和我國(guó)改革的房產(chǎn)稅相似。房屋稅的標(biāo)準(zhǔn)基于房屋的現(xiàn)值，根據(jù)房屋的用途征收不同的稅率。臺(tái)灣的土地稅制度主要是基于孫中山先生的“平均地權(quán)”與“漲價(jià)歸公”的思想主張?，F(xiàn)已形成一套成熟和完善的稅制。臺(tái)灣的房產(chǎn)稅有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)房地分開(kāi)，體系完整。土地的取得、持有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段都分別規(guī)定了不同稅種；

(2)以規(guī)定地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)立了一套以公告地價(jià)和公告土地現(xiàn)值為征稅標(biāo)準(zhǔn)的土地稅收制度，使計(jì)稅依據(jù)更加客觀(guān)、標(biāo)準(zhǔn)，并簡(jiǎn)化征稅手續(xù)；

(3)以地價(jià)稅為中心。臺(tái)灣的土地稅稅收總額約為房產(chǎn)稅的三倍左右；

(4)政策功能凸顯。主要在于資源配置，抑制投機(jī)，還承擔(dān)著“平均地權(quán)”的重要使命。

4.5.2 穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源

臺(tái)灣的土地稅和房屋稅是財(cái)政收入的穩(wěn)定財(cái)源。其中房屋稅占總稅收比例穩(wěn)定在4%左右，土地稅占總稅收比例在90年代初達(dá)到峰值20%，此后逐年下降，從2000年開(kāi)始穩(wěn)定在9%左右。因此臺(tái)灣的房產(chǎn)稅形成穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源，能貢獻(xiàn)總稅收超13%的比例。

4.6 韓國(guó)

4.6.1 韓國(guó)房產(chǎn)稅政策

韓國(guó)的房產(chǎn)稅主要分為房屋財(cái)產(chǎn)稅、土地綜合稅和綜合房地產(chǎn)稅。韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅從1950年開(kāi)始征收，對(duì)土地和房屋實(shí)行單一稅率。在1990年之前，韓國(guó)對(duì)土地和房屋實(shí)行單一稅率，稅賦較輕，1990年物業(yè)稅改革，打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，改革后房?jī)r(jià)并沒(méi)有立刻出現(xiàn)下降，而是維持一段時(shí)間后的高速增長(zhǎng)后才出現(xiàn)增速的一定回調(diào)。2005年推出綜合房地產(chǎn)稅后，韓國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅短暫下降，但之后又加速上漲。長(zhǎng)期來(lái)看，單單一個(gè)房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能產(chǎn)生趨勢(shì)性的影響，長(zhǎng)期趨勢(shì)是供求關(guān)系等一系列因素作用的結(jié)果。

4.6.2 并非抑制泡沫、打擊土地囤積的長(zhǎng)效機(jī)制

韓國(guó)房地產(chǎn)稅主要目的在于打擊房地產(chǎn)投機(jī)，尤其是土地投機(jī)和囤積，提高有限土地的利用效率。短期來(lái)看，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但不改變房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看，沒(méi)能起到抑制泡沫，打擊土地囤積的效果，土地集中度變大。因綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)擁有高檔住宅的富人征收的稅種，可以起到一定的調(diào)節(jié)收入分配的作用。

4.7 日本

4.7.1 日本房產(chǎn)稅政策

日本房產(chǎn)稅主要分為固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅，兩者都是分別對(duì)土地及土地上的房屋進(jìn)行征收。征收的計(jì)稅依據(jù)為土地和房屋的市價(jià)，通常每3年評(píng)估一次，沒(méi)有特殊情況不會(huì)修改。

4.7.2 地方政府重要財(cái)源，改善市場(chǎng)作用小

日本的房產(chǎn)稅作為地方稅種，大約占地方稅收的40%，是地方政府重要財(cái)政收入來(lái)源；但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用不顯著。1988年，對(duì)于持有期在兩年以?xún)?nèi)的土地轉(zhuǎn)讓征收最高96%的稅金、1989 年制定《土地基本法》，但地價(jià)飆升一直持續(xù)到1991年。而1991年《綜合土地政策推進(jìn)要綱》提出加強(qiáng)土地稅收和加強(qiáng)對(duì)土地的合理評(píng)估，核心是增加土地稅負(fù)來(lái)抑制土地價(jià)格，也僅是刺破泡沫的一個(gè)因素。在日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，地價(jià)持續(xù)下滑，1997年日本出臺(tái)《新綜合土地政策推進(jìn)綱要》，從“抑制地價(jià)”轉(zhuǎn)向“從擁有轉(zhuǎn)向利用”，也實(shí)施了一些減稅措施，如擴(kuò)大貸款利息的個(gè)稅可抵扣金額、凍結(jié)地價(jià)稅等，但日本地價(jià)并未改變持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱導(dǎo)致政策收緊；后周期時(shí)代土地出讓金收入加速下滑