8月以來，伴隨樓市的“突發(fā)”高燒，房地產信托突增。用益信托最新統(tǒng)計數據顯示，8月房地產集合信托共發(fā)行63只產品，總額237.8億元，而上年同期則為158.1億元，在規(guī)模上同比上漲50.4%，較7月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。同時，此前“明股實債”禁令也早已被機構拋到九霄云外，對房企的“股權投資”再度成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

有消息人士稱，監(jiān)管層正在醞釀房地產類公司債的分類監(jiān)管新政，其中或將大幅提高房企發(fā)債準入門檻，并對房企各類分項指標進行具體規(guī)定，進一步加強監(jiān)管。再加上地方政府調控政策收緊，房地產業(yè)的高燒或將隨著貨幣政策調整而降溫。

動態(tài) 8月信托融資跳漲

現階段房地產市場瘋狂的根本原因，便是大量熱錢的涌入，而其中，一直是房企重要融資渠道的信托當然不會錯過這個黃金時段。用益信托統(tǒng)計數據顯示，2016年1-8月份，集合信托市場上共計發(fā)行595只房地產信托產品，發(fā)行規(guī)模達1549.16億元，同比上漲13.7%。

具體來看，8月單月，房地產集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時，從環(huán)比來看，8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。

值得注意的是，隨著房地產市場降溫以及“去庫存”政策的推出，自2015年以來，在信托資金投向中，房地產行業(yè)占比整體呈下滑趨勢。信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數據顯示，2016年第二季度，房地產信托總體規(guī)模1.31萬億元，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現不同程度下滑。

國投泰康信托研究發(fā)展部報告顯示，2016年以來，集合類房地產信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

業(yè)內人士指出，房地產集合信托產品的發(fā)行在經歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額30.45%。

“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說把能使用的融資方式幾乎都用上了?！庇袡C構人士表示。

警示 “明股實債”再抬頭

房地產業(yè)務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務。統(tǒng)計顯示，今年以來發(fā)行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個月，房地產信托發(fā)行規(guī)模達50億元以上的信托公司多達8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

“信托公司正逐步改變原來必須的抵質押融資，對于實力強勁、有發(fā)展前景的房企，可以考慮股權投資。”格上理財研究員樊迪表示，信托公司轉換成這種模式，可更好地控制風險，信托公司可以派人進行現場管理，比如出席董事會、享有一票否決權、保管財務印章等方式，實現對房地產項目的全面監(jiān)控，盡可能降低風險。

數據顯示，2015年涉及股權投資的房地產信托占房地產信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來看，涉及股權投資項目占總數比例也達50%。

具體來看，8月30日，房企陽光城披露，擬實施融資方案，由五礦信托以3.47億元價格，受讓其全資子公司持有的長沙中泛置業(yè)有限公司20%股權，期限不超過12個月，到期后由陽光城全資以3.47億元回購上述股權。7月15日，地產公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來京御房地產開發(fā)有限公司增資。

不過，在云南信托研發(fā)部負責人王和俊看來，做明股實股的項目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤逆勢上漲，利潤大幅增長的原因便是進行大量地產股權投資，與開發(fā)商同股同權，但實際情況便不得而知。“就看是真股權還是假股權，因為信托公司難以像地產商那樣專業(yè)，對于管理、資金的監(jiān)管大多最后不得不委托原開發(fā)商?！蓖鹾涂≌J為，從目前的情況來看，市場上大都還是偏重于“明股實債”。

據介紹，所謂“明股實債”，就是表面上是股權投資，實際是雙方通過抽屜協(xié)議寫明僅持有股份、分享收益，但實質并不參與管理。同時，需在協(xié)議中注明在特定時間內，另一方需無條件按約定價格或條件，轉讓或回購這部分股權。有業(yè)內人士坦言，“明股實債”的好處在于優(yōu)化融資方資產負債表，但壞處在于融資成本較高。

調控 政策收緊“風暴”或爆發(fā)

27日，有消息人士稱，監(jiān)管層正醞釀針對房地產企業(yè)發(fā)行公司債設立準入門檻并實施分類管理。未來將強化對發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施和債券契約條款安排，強化募集資金用途管理，構建“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準，實現總量合理、結構優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風險可控。其中，房企發(fā)行債券資質為主體評級AA及以上的房地產企業(yè)，同時還需滿足境內外上市公司、省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產企業(yè)、以房地產為主的央企、中國房地產行業(yè)協(xié)會排名前100的其他民營非上市房企條件之一。此外，還對凈利潤、除預收款后資產負債率、存貨價值、開發(fā)成本進行監(jiān)管分類。

消息指出，在目前交易所申報的發(fā)債企業(yè)中，有53家企業(yè)不符合基礎范圍的要求；而在111家符合基礎范圍要求的企業(yè)中，12家房企被劃入風險類，而25家被列入關注類。

上海銀監(jiān)局此前發(fā)文指出，銀行需立即終止與違規(guī)房產中介合作，表示對于為購房人提供或參與首付款或尾款等融資服務，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的，發(fā)布未經產權人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項違規(guī)行為的房地產中介機構，商業(yè)銀行應立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單報送上海市銀行同業(yè)公會。并明確商業(yè)銀行不得與合作機構相互勾結提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產品和服務，不得將金融服務與中介服務捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機構經濟利益。

對此，業(yè)內人士認為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調整而告一段落，以杠桿推動的增長前景難以長期支撐。預計房地產銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%，并在2017年降至0，而投資亦如此。