首先，是什么造就了中國一二線城市房價只漲不跌的不敗神話？以任澤平為首的方正宏觀團隊認為，答案是城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)。其在報告中表示，過去幾十年房價持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋，另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋。由于中國城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度(M2-GDP)超過美國、日本等主要經(jīng)濟體，造就了中國房價漲幅領(lǐng)跑全球。

其次，中國房價到底高不高？報告引入“絕對房價”這一概念，指出全球前十二大高房價城市中，中國占據(jù)四席之多。報告強調(diào)，過去中國是房價收入比高，然而經(jīng)過2014-2016年這一波上漲，現(xiàn)在是絕對房價高，但中國是發(fā)展中國家。世界房價最高的城市中(中心城區(qū)房價)，中國香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

再次，如果用作為衡量“房痛指數(shù)”的指標來衡量的話，目前我國房價收入比處于什么水平？報告認為，一二線城市偏高，三四線基本合理。最新全球房價收入比的十大城市里面，北上廣深占據(jù)了四席。方正宏觀認為，中國一二線和三四線房價收入比的巨大差異可能反映了兩個因素：一是收入差距效應(yīng)，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價，醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。中國目前房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，高于全球260%的平均水平。

此外，作為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫存情況一直備受關(guān)注。方正宏觀認為，去化壓力比較大的是三四線中小城市。報告稱，庫存去化壓力比較大的城市大多為中小城市，且多集中在中西部、東北及其他經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，這與三四線城市過度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過程相符。

報告認為，從美國、日本等國際經(jīng)驗看，后房地產(chǎn)時代人口繼續(xù)向大都市圈遷移，農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此，一二線主要是價格偏高風(fēng)險，三四線主要是庫存積壓風(fēng)險.

最后，針對我國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿現(xiàn)狀，方正宏觀在報告中表示，居民杠桿快速上升但總體不高，開發(fā)商資產(chǎn)負債率快速上升。房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發(fā)商債務(wù)杠桿，是衡量財務(wù)風(fēng)險的指標。

報告援引數(shù)據(jù)表示，從國際比較看，中國居民杠桿水平低于主要發(fā)達經(jīng)濟體。目前，中國房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重為24%(其中個人購房貸款15.1%)，雖然近些年這個比例不斷攀升，但比美國水平低很多，美國次貸危機以來不動產(chǎn)抵押貸款占銀行信貸的比重持續(xù)下降，但仍高達33.2%。

同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，方正宏觀指出，其資產(chǎn)負債率上升過高過快，對銀行融資過度依賴。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過40%的國際平均水平。

報告結(jié)論認為，2014-2016年在經(jīng)濟下滑背景下，房價上漲更多地是貨幣現(xiàn)象，貨幣超發(fā)、低利率和信貸杠桿刺激了購房需求，而地方政府土地供給節(jié)奏較慢。房價暴漲惡化了財富分配，增加了社會投機氣氛并抑制企業(yè)創(chuàng)新積極性。房價過高增加社會生產(chǎn)生活成本，容易引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。

方正宏觀建議，應(yīng)通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，建立遏制投資投機性需求的長效機制；實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，避免大幅調(diào)整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩(wěn)定市場預(yù)期；采取中性穩(wěn)健的貨幣政策；推動財稅改革改變地方政府對土地財政的依賴，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場和住房發(fā)展機制。