投資要點

事件：中洲控股發(fā)布半年度報告，2016 年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入33.22 億元，同比增長42.11%；歸母凈利潤0.26 億元，同比下降93.67%。

點評：

業(yè)績大幅下滑，不代表趨勢。2016 年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入33.22 億元，同比增長42.11%；歸母凈利潤0.26 億元，同比下降93.67%。公司業(yè)績大幅下降主要原因一是本期結算主力項目上海君廷項目和成都中洲中央城邦項目土地獲取成本較高，導致毛利率有較大幅度的下降，整體毛利率由去年末40%下降15 個百分點至25%；二是本報告期期間費用同比有較大幅度增加。我們認為毛利率下降僅是結算結構因素所致，不影響長期趨勢。

銷售大幅增長，未來業(yè)績無憂。2016 年上半年，公司房地產(chǎn)項目銷售面積43.95 萬平方米，銷售額51.03 億元，同比分別增長149.86%和184.13%，合同銷售額完成年度計劃目標的48.53%。報告期末公司賬面資金38.9 億，較去年末增長6.6 億；預收賬款75.9 億，較去年末增長16.5 億，未來業(yè)績鎖定性較強。

深耕核心區(qū)域，內(nèi)在價值不斷增厚。公司深耕珠三角、長三角、中西部三大核心區(qū)域，截至報告期末，公司擁有土地儲備建面口徑約311 萬平米，全部布局于核心一二線城市：其中成都占47%、惠州占25%、青島占25%、香港占3%、上海占2%。公司所布局城市自去年以來房價漲幅明顯，銷售大幅提升，公司內(nèi)在價值不斷增厚。我們認為公司項目儲備優(yōu)質，將長期受益于我國房地產(chǎn)基本面上行，高成長可期。

定增將增強資金實力，員工持股計劃激勵到位。公司上半年發(fā)布35.11 億元定增方案，發(fā)行底價14.31 元/股，目前正在中國證監(jiān)會審核過程中，預計完成后將大幅增強公司資金實力。此外，公司2016 年員工持股計劃已于7 月完成股票購買，成交均價15.75 元/股，買入股票數(shù)量占公司總股本的2.75%，員工與公司利益高度綁定，激勵效果到位。

投資建議：中洲控股土地儲備全部布局于核心一二線城市，將持續(xù)受益于我國房地產(chǎn)基本面復蘇。公司員工持股計劃高度綁定員工與公司利益，激勵到位。

公司35 億定增完成后將顯著增強公司資金實力。我們預計公司2016-2017 年EPS 分別為0.88 和1.2 元，對應PE 分別為22.7 和16.7 倍，首次覆蓋，給予“增持”評級。

風險提示：地產(chǎn)銷售復蘇不及預期。