2月17日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率，即1.5%執(zhí)行。計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，這相當(dāng)于國(guó)家每年為公積金繳存者發(fā)了一個(gè)150億元的“利息紅包”。

其實(shí)在春節(jié)前，央行、銀監(jiān)會(huì)就曾發(fā)文，在非“限購(gòu)”城市，首次購(gòu)買普通住房最低首付比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政部也提出繼續(xù)對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予免征房產(chǎn)稅等一系列稅收優(yōu)惠。

不僅如此，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一系列政策紅包，華泰證券預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可能出臺(tái)的有三個(gè)非常大的政策，第一個(gè)政策是貸款利息的稅前扣除，這個(gè)傳言比較多，現(xiàn)在出臺(tái)的時(shí)機(jī)上還不是特別的成熟。第二個(gè)是集體建設(shè)用地的入市，一方面是改變了土地供給結(jié)構(gòu)，大量的增加廉價(jià)土地，同時(shí)也會(huì)增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，這個(gè)是直接的利好。第三個(gè)是住房金融公庫(kù)的實(shí)行，華泰證券認(rèn)為住房金融事業(yè)部預(yù)計(jì)在今年三月底之后職能會(huì)有轉(zhuǎn)變。而這也會(huì)給對(duì)接需求端的低息貸款，特別是無(wú)限量的低息貸款做一個(gè)準(zhǔn)備。

對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)，華泰證券認(rèn)為在十三五規(guī)劃的元年，特別是中央會(huì)議即將召開的時(shí)候都有一些相關(guān)的比較重要的政策和大型政策的出臺(tái)，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體的板塊非?？春?。特別是對(duì)于大型藍(lán)籌的推進(jìn)，華泰證券主要推薦的大公司是保利地產(chǎn)和招商蛇口這兩家公司。

就行業(yè)機(jī)會(huì)而言，國(guó)金證券認(rèn)為，近期市場(chǎng)走勢(shì)有企穩(wěn)跡象，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)或助推反彈行情，因此維持房地產(chǎn)行業(yè)“持有”評(píng)級(jí)，建議配置招商蛇口、保利地產(chǎn)、華夏幸福、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展等，小市值標(biāo)的可關(guān)注南國(guó)置業(yè)、中航地產(chǎn)、綠景控股等。

個(gè)股研報(bào)

保利地產(chǎn)：公司1月銷售維持高位

公司1月銷售情況：公司2016年1月實(shí)現(xiàn)簽約面積102.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額139.8億元，同比分別+80%和+91.4%。公司1月銷售情況符合預(yù)期。

銷售維持高位，政策助力增長(zhǎng)：公司1月銷售額繼續(xù)維持在高位，增速大幅提升主要是由于去年基期較低的緣故。從銷售均價(jià)來(lái)看，公司1月的銷售均價(jià)為13585元/平米，環(huán)比+9%，同比+6.4%，公司高價(jià)產(chǎn)品銷售占比增加。在利好政策接力的幫助下，2015年一線城市銷售恢復(fù)明顯，幷且已有向熱點(diǎn)二線城市蔓延的趨勢(shì)。近期央行發(fā)文再次將非限購(gòu)城市首套首付比例下線下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)至20%，我們認(rèn)為這將繼續(xù)支持2016H1房地產(chǎn)銷售的放量，尤其是總價(jià)偏高，對(duì)首付比例比較敏感的二線城市。公司項(xiàng)目主要布局在一、二線城市，銷售將會(huì)繼續(xù)受益。另外，公司去年2、3月基期均偏低，我們認(rèn)為高增速將可延續(xù)。

發(fā)債利率創(chuàng)新低，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性獲認(rèn)可：公司近期成功發(fā)行2016年第一期公司債，品種1(5年期)、品種2(7年期)的發(fā)行規(guī)模分別為25億和25億元，票面利率分別為2.95%和3.19%。其中品種1的發(fā)行利率2.95%已是全行業(yè)最低，僅略高于1月發(fā)行的5年期國(guó)債利率2.57%，可見目前市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的認(rèn)可度較高。另外，公司100億元的非公開發(fā)行申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，通過(guò)低息發(fā)債以及非公開發(fā)行進(jìn)行融資，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用率將會(huì)有所下降，負(fù)債結(jié)構(gòu)也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

盈利預(yù)測(cè)與投資建議：公司近幾個(gè)月在行業(yè)景氣期間快速推盤，銷售增長(zhǎng)明顯。而從長(zhǎng)期來(lái)看，公司作為行業(yè)龍頭將會(huì)受益于市占率的提升。幷且，公司正在積極推進(jìn)“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP端)]，使得公司未來(lái)在小區(qū)O2O和養(yǎng)老地產(chǎn)方向具備較大的發(fā)展?jié)摿ΑＡ硗?，公司低廉的融資成本和良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也為公司在行業(yè)下半場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我們預(yù)計(jì)公司2016、2017年凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)16.2%、9.6%至143億元、157億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為1.33元、1.46元，對(duì)應(yīng)目前A股PE分別為6.8倍、6.2倍，PB1.2倍。公司目前估值相對(duì)較低，銷售增長(zhǎng)明顯，我們維持買入的投資建議。

華夏幸福：如期完成定增，海外再下一城

公司公告，已完成非公開發(fā)行 A 股，并不印度哈里亞納邦政府?dāng)M合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城。

投資要點(diǎn)：

70億定增如期順利完成。公司成功向9名特定對(duì)象以發(fā)行價(jià)22.64元/股募得70億資金，按計(jì)劃其中65億將投向固安和大廠的項(xiàng)目建設(shè)中。固安和大廠在公司現(xiàn)有園區(qū)中開發(fā)周期久、產(chǎn)業(yè)建設(shè)相對(duì)成熟并且是當(dāng)前公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最主要的來(lái)源，募集資金的投入將加速園區(qū)配套住宅的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)價(jià)值釋放。公司經(jīng)歷15年以來(lái)的快速擴(kuò)張后，累計(jì)委托開發(fā)區(qū)域面積達(dá)2800平方公里，其中環(huán)京津冀2000平方公里、環(huán)上海長(zhǎng)三角區(qū)域500平方公里，其模式受廣泛認(rèn)可。從公司15年的業(yè)績(jī)也可以發(fā)現(xiàn)，銷售面積方面京津冀區(qū)域仍占90%左右，但環(huán)上海的鎮(zhèn)江、無(wú)錫、嘉善地區(qū)開始持續(xù)貢獻(xiàn)銷售，異地“復(fù)制”擴(kuò)張初具成效。

海外戰(zhàn)略再獲突破。繼成功不印尼AS公司合作后，公司在“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)印度再次取得突破。印度哈里亞納邦政府及華夏幸福已原則上決定采用PPP模式在哈里亞納邦協(xié)商并開展產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)。PPP模式將包含土地購(gòu)買、轉(zhuǎn)換、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、通過(guò)向華夏幸福及/戒占有人提供財(cái)政優(yōu)惠等內(nèi)容。邦政府全資所有的HSIIDC公司將基于華夏幸福擬定的投資標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)為華夏幸福鑒別、收購(gòu)并整合土地。哈里亞納邦位于印度西北部，毗鄰印度首都新德里，總面積4.4萬(wàn)平方公里，是印度傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大邦，亦是工業(yè)大邦。公司在城市規(guī)劃、大項(xiàng)目招商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面的卓越實(shí)力再次得到體現(xiàn)，表明公司產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的能力具備了承接國(guó)際合作項(xiàng)目的能力和視野。印度作為僅次于中國(guó)的發(fā)展中大國(guó)幅員遼闊，若該模式能夠在首個(gè)項(xiàng)目中得以實(shí)證，未來(lái)不排除將有更多的項(xiàng)目可復(fù)制。

2016產(chǎn)業(yè)合作及創(chuàng)新投資升級(jí)幸福故事，二次創(chuàng)業(yè)與騰飛在即。公司15年整體銷售額超預(yù)期達(dá)到723.5億元，同比增41%。目標(biāo)完成率118%，同比漲幅超同行，園區(qū)結(jié)算回款和配套住宅銷售業(yè)績(jī)均喜人。2016年，公司重倉(cāng)布局的京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶正迎來(lái)大發(fā)展機(jī)遇，公司PPP模式迎合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)新城發(fā)展、通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)及大企業(yè)的合作培育孵化促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)落地園區(qū)，可暢享紅利催化及分享增量產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的收益。

志在千里，大有可為。公司業(yè)績(jī)下有穩(wěn)增長(zhǎng)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)護(hù)航，上有產(chǎn)業(yè)孵化育新增長(zhǎng)極，借力國(guó)家戰(zhàn)略之風(fēng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)之夢(mèng)，有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)不估值的雙贏。公司獨(dú)特的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商投資價(jià)值有別與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，長(zhǎng)期價(jià)值發(fā)掘與提升值得期待。預(yù)測(cè)15-17EPS1.66、2.14、2.79元(攤薄后)，對(duì)應(yīng)PE15/11/9倍，再次“強(qiáng)烈推薦”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：京津冀一體化不及預(yù)期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不確定性。(中投證券)

南國(guó)置業(yè)：短暫蟄伏，靜待爆發(fā)

業(yè)績(jī)報(bào)虧但環(huán)比增長(zhǎng)。 公司前三季度營(yíng)收增長(zhǎng) 39%， 但歸屬凈利報(bào)負(fù)，同比下降了 180%。 從單季度來(lái)看，三季度業(yè)績(jī)環(huán)比二季度有所好轉(zhuǎn)，同比增速大幅提升。公司同時(shí)披露全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下滑 75%-95%。公司今年業(yè)績(jī)不佳的主要原因在于選擇性持有了部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，同時(shí)整售辦公物業(yè)銷售合同尚未完成，導(dǎo)致可結(jié)算資源減少。同時(shí)結(jié)算項(xiàng)目毛利水平偏低、項(xiàng)目建設(shè)期稅金集中繳付，導(dǎo)致毛利、凈利水平降低。

杠桿率有所提升。 公司報(bào)告期末的資產(chǎn)負(fù)債率上升至 80%，扣除預(yù)收的真實(shí)負(fù)債率上升 9 個(gè)百分點(diǎn)至 79%，公司的財(cái)務(wù)杠桿水平大幅提升。主要原因在于公司幾大核心項(xiàng)目處在建設(shè)關(guān)鍵期，本期加大了融資規(guī)模，報(bào)告期末公司長(zhǎng)短期借款余額同時(shí)增加了 69%。但公司貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期長(zhǎng)債比例)上升至 0.5，外加大股東電建地產(chǎn)的的融資支持，公司償債能力無(wú)虞。

積極探索商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。 報(bào)告期內(nèi)，公司與武漢房融金融服務(wù)有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。與武漢房融的合作有助于雙方整合各自優(yōu)勢(shì)資源，打造全方位滿足業(yè)務(wù)、商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。該合作也表明公司在探索商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路上正式邁出腳步。

大股東仍是公司發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 10 月公司再次增資成都海賦，并實(shí)現(xiàn)并表，這也是公司從電建地產(chǎn)手里獲得的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。電建地產(chǎn)入主公司以后，在融資、 項(xiàng)目獲取等方面的支持力度已經(jīng)明顯加大。后續(xù)的資產(chǎn)整合仍將是公司能否實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵看點(diǎn)。

維持買入評(píng)級(jí)。 我們預(yù)計(jì)公司 2015、 2016 年的 EPS 分別為 0.08 和0.41 元/股，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)的 PE 分別為 64 和 13 倍。 公司今年處于蟄伏期，但是依托漢蓉兩地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，來(lái)年存在業(yè)績(jī)爆發(fā)的可能。(長(zhǎng)江證券)