展望2016年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持穩(wěn)健增長(zhǎng),主要是受惠于政府對(duì)房地產(chǎn)的一系列寬松政策,包括銀行和住房公積金方面充裕的房貸資金支持,以及房貸資產(chǎn)證券化

開發(fā)商在合同銷售和盈利增長(zhǎng)方面將出現(xiàn)分化,同時(shí)更多兼并收購(gòu)交易將繼續(xù)促進(jìn)行業(yè)整合

我們首推華潤(rùn)置地(1109 HK)和中國(guó)海外(688 HK)兩家大型開發(fā)商,主要看好其增長(zhǎng)前景更佳和資產(chǎn)負(fù)債表更健康。同時(shí),我們也推薦合景泰富(1813 HK)和禹洲地產(chǎn)(1628 HK),其股息收益率高達(dá)10%,并且自上市8年和6年以來均保持著連續(xù)派息的記錄。另外,我們將合景泰富和綠城中國(guó)(3900 HK)的評(píng)級(jí)由中性上調(diào)至買入

市場(chǎng)供需將進(jìn)一步改善

我們預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)下降,原因包括:1)住宅新開工已連續(xù)兩年下滑;2)2015年住宅投資增速降至0.4%(2015年4季度增速為-3%);和3)小型開發(fā)商逐漸退出市場(chǎng)。另外,在需求方面,我們預(yù)計(jì)寬松的信貸政策將繼續(xù)有利于住宅銷售的增速保持穩(wěn)定。同時(shí)依據(jù)我們的基本假設(shè),在供應(yīng)相對(duì)不足的情況下,我們估計(jì)一二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)上升5%。

預(yù)計(jì)2015/16年開發(fā)商盈利同比增長(zhǎng)17%

鑒于2015年合同銷售增長(zhǎng)15%,以及一二線城市房?jī)r(jià)上漲,我們預(yù)計(jì)上市開發(fā)商2016年的核心盈利將同比增長(zhǎng)17%,且2015/16年的毛利率水平將維持在27-28%。由于2015年開發(fā)商謹(jǐn)慎的購(gòu)地策略,我們預(yù)計(jì)2015/16年行業(yè)整體的凈負(fù)債率將保持在66-67%。

估值吸引,維持推薦

展望未來,我們預(yù)計(jì)1)房地產(chǎn)量化寬松仍將是首套房和改善型住房需求的主要?jiǎng)恿?2)更多并購(gòu)交易有利于大型開發(fā)商以合理價(jià)格補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,同時(shí)降低行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。我們基于1.00:1.15的人民幣兌港元匯率評(píng)估人民幣貶值的影響。房地產(chǎn)行業(yè)目前估值較1年后的預(yù)測(cè)NAV折讓45%,低于7年均值約1.5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。我們首選華潤(rùn)置地和中國(guó)海外發(fā)展,鑒于他們的土地儲(chǔ)備集中在主要城市,合同銷售和利潤(rùn)增長(zhǎng)較好和負(fù)債水平較低。