研究框架的回顧與梳理

自 2011 年以來，我們地產(chǎn)股板塊整體走勢(shì)的預(yù)判比較準(zhǔn)，核心框架如下①長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的遠(yuǎn)近決定估值箱頂高低； ②行業(yè)在大周期制約下，表現(xiàn)為小周期波動(dòng)，在一個(gè)完整的小周期里表現(xiàn)為三個(gè)階段——復(fù)蘇、繁榮、衰退，地產(chǎn)股整體走勢(shì)大致遵循小周期波動(dòng)規(guī)律； ③在復(fù)蘇階段，板塊超額收益呈上升趨勢(shì)；繁榮階段，超額收益呈下降趨勢(shì)，跑輸大盤是大概率；衰退階段，難以明顯跑輸大盤，不排除有相對(duì)收益，但亦難有大行情； ④行業(yè)處在小周期的哪個(gè)階段很關(guān)鍵，決定了波動(dòng)(反彈或調(diào)整)是勢(shì)性上升中的波動(dòng)還是趨勢(shì)性下跌行情中的波動(dòng)； ⑤小周期內(nèi)，還要兼顧行業(yè)比較和資金博弈。

2016 年行業(yè)基本面或?qū)⑻幵谛≈芷谏椒逵覀?cè)

我們預(yù)計(jì) 2016 年房地產(chǎn)銷售增速將處在一個(gè)逐步收斂的階段，這是大周期趨勢(shì)向下背景下小周期規(guī)律使然的必然結(jié)果。我們預(yù)計(jì)本輪小周期銷售額累計(jì)增速峰值將在 2016 年春季見頂，中性預(yù)測(cè)：全年銷售額累計(jì)增長(zhǎng) 5-10%，增速較 2015 年明顯回落。投資、新開工增速由于 2015 年銷售繁榮的滯后傳導(dǎo)及基數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì) 2016 年全年會(huì)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但持續(xù)動(dòng)力不足?？傮w上，我們預(yù)判： 2016 年基本面大格局和 2011 年比較接近，都是處在行業(yè)小周期山峰的右側(cè)，與 2011 年不同之處： 2016 年政策及貨幣環(huán)境均較寬松。

宏觀維穩(wěn)訴求下， 地產(chǎn)基本面向下壓力將有效轉(zhuǎn)化為政策托舉動(dòng)力

宏觀層面， 在供給側(cè)改革推進(jìn)、漸進(jìn)式調(diào)結(jié)構(gòu)的同時(shí)， 我們?nèi)匀恍枰揽糠€(wěn)增長(zhǎng)政策拉動(dòng)需求，保住實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線(十三五規(guī)劃要求 2016~2020年間 GDP 年均增長(zhǎng)率保住 6.5%底線). 預(yù)計(jì) 2016 年地產(chǎn)基本面向下的壓力將有效轉(zhuǎn)化為進(jìn)一步的政策托舉動(dòng)力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的托舉、扶持政策及相應(yīng)措施將層出不窮，降低首付比例、向購(gòu)房人發(fā)放補(bǔ)貼……，政策力度不排除會(huì)超出當(dāng)前市場(chǎng)大多數(shù)人的預(yù)期。

行業(yè)景氣向下過程中，地產(chǎn)股在配置上或具比較優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，一旦景氣回落，毫無疑問將抬升整個(gè) A 股市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)并壓抑投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好。但由于傳統(tǒng)地產(chǎn)股在行業(yè)小周期繁榮階段表現(xiàn)不及新興產(chǎn)業(yè)(預(yù)計(jì)本輪小周期繁榮階段是 2015 年至 2016 年春季)，已提前反映了銷售回落的預(yù)期，因此一旦銷售真的開始回落，反而因政策托舉及轉(zhuǎn)型重組加速，有望成為“催化劑連連+基本面預(yù)期改善”的板塊，在配置上或具備比較優(yōu)勢(shì)。但是， 傳統(tǒng)地產(chǎn)股的大機(jī)會(huì)仍需等待下一個(gè)小周期復(fù)蘇階段才會(huì)出現(xiàn)，時(shí)點(diǎn)應(yīng)在 2017 年或更遠(yuǎn)。

大機(jī)會(huì)或在“重組”

2015 年我們判斷得十分精準(zhǔn)， 認(rèn)為大機(jī)會(huì)在“轉(zhuǎn)型”和“改革”，年初即發(fā)表年度策略《短享繁榮，長(zhǎng)思變革》予以提示，并成功地挖掘出中天城投、蘇寧環(huán)球等大牛股，已得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。 2016 年，我們判斷地產(chǎn)股的大機(jī)會(huì)或在“重組”，在投資機(jī)會(huì)把握上：我們預(yù)計(jì)一季度銷售同比增速仍在高位，傳統(tǒng)地產(chǎn)股相對(duì)收益不明顯，但部分轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股及主業(yè)薄弱、在行業(yè)整合大潮下容易引發(fā)投資者“重組”想象的小市值品種會(huì)具備優(yōu)勢(shì)；二季度整個(gè)地產(chǎn)板塊將伴隨行業(yè)景氣向下引發(fā) A 股市場(chǎng)調(diào)整而同步調(diào)整，但有“重組”想象的品種繼續(xù)具備優(yōu)勢(shì)；三、四季度行業(yè)景氣繼續(xù)向下，政策托舉預(yù)期及力度或加大，傳統(tǒng)地產(chǎn)股相對(duì)收益將逐漸凸顯，而有“重組”想象的品種仍具優(yōu)勢(shì)。建議把握三條主線： ①有重組想象的品種： 珠江控股、京能置業(yè)、鐵嶺新城、大龍地產(chǎn)、綿世股份、沙河股份、長(zhǎng)春經(jīng)開、粵宏遠(yuǎn)、高新發(fā)展、萬業(yè)企業(yè)、渝開發(fā)； ②預(yù)期差較大的轉(zhuǎn)型股： 蘇寧環(huán)球、 皇庭國(guó)際、湖北金環(huán)； ③低估值藍(lán)籌：華夏幸福、保利地產(chǎn)。

部分概念股解析

華夏幸福：連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展-聯(lián)合千方科技，打造京津冀智慧城市平臺(tái)

事件：華夏幸福與千方科技簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

業(yè)務(wù)模式不斷創(chuàng)新，公司平臺(tái)價(jià)值無限、發(fā)展空間廣闊。近日公司戰(zhàn)略收購(gòu)火炬孵化、戰(zhàn)略合作樂視VR，均為平臺(tái)模式整合商業(yè)資源的跨越式成功實(shí)踐，通過本次與千方科技戰(zhàn)略合作，導(dǎo)入智慧交通、智慧社區(qū)、智慧生產(chǎn)、智慧物流等方面的發(fā)展，公司產(chǎn)業(yè)新城模式再次升級(jí)，估值空間巨大。

聯(lián)合研發(fā)京津冀城市圈智慧軌道交通解決方案，深度把握京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家機(jī)遇。交通一體化是京津冀協(xié)同發(fā)展的骨骼系統(tǒng)，也是有序疏解北京非首都功能的基本前提。華夏幸福十余年來深耕京津冀區(qū)域，深度布局北京周邊交通要道區(qū)域，與京津冀發(fā)展的關(guān)鍵軸線高度契合。通過本次合作，千方科技與公司合作研發(fā)并提供面向京津冀城市圈的核心城市與節(jié)點(diǎn)城市之間以及各節(jié)點(diǎn)城市之間的城際智慧交通解決方案，有利于將更加深度參與京津冀協(xié)同發(fā)展，培育公司業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)極；同時(shí)，通過首都及周邊地區(qū)1 小時(shí)“通勤圈”的打造，有利于主動(dòng)提升沿線京津冀衛(wèi)星城區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)公司委托區(qū)域加速發(fā)展，與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)具有深層協(xié)同和促進(jìn)的作用。

積極推進(jìn)智慧城市，加速產(chǎn)城融合模式再升級(jí)。通過對(duì)合作產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行智慧化升級(jí)，將進(jìn)一步提升新城居民和入園企業(yè)的居住和工作體驗(yàn)，提升公司園區(qū)在同類產(chǎn)品中獨(dú)一無二的競(jìng)爭(zhēng)力，從源頭促進(jìn)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)發(fā)展。

有望在多點(diǎn)復(fù)制。雙方同時(shí)擬積極為華夏幸福下屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的智慧化生產(chǎn)需求提供面向“中國(guó)制造2025”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的工業(yè)級(jí)物聯(lián)網(wǎng)解決方案，并提供物聯(lián)網(wǎng)方案的驗(yàn)證實(shí)施和實(shí)施服務(wù)等物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品。同時(shí)，雙方將在包括但不限于產(chǎn)業(yè)園智慧物流以及智慧城市其他領(lǐng)域開展更深入的合作。目前華夏幸福在全國(guó)超過20 多座產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)近100 家產(chǎn)業(yè)園，涵蓋生物醫(yī)藥、航空航天等產(chǎn)業(yè)載體，未來均有可能接入千方科技的智慧解決方案，為入園企業(yè)提供國(guó)內(nèi)一流的軟性服務(wù)。

投資建議：看好公司未來銷售、市值超越千億，維持“買入”評(píng)級(jí)。公司業(yè)務(wù)發(fā)展已明確處于海通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值體系第二階段，理應(yīng)享受20X 以上PE估值。預(yù)計(jì)公司2015 和2016 年每股收益分別是1.93 和2.52 元。公司12月30 日股價(jià)30.55 元對(duì)應(yīng)2015 和2016 年P(guān)E 在15.86 和12.12 倍。給予公司2016 年20 倍市盈率，對(duì)應(yīng)股價(jià)50.4 元，維持 “買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

蘇寧環(huán)球：搭好臺(tái)重要，唱好戲更重要

與FNC 簽署諒解備忘錄，大文體布局有望加速落實(shí)

2015 年12 月12 日，蘇寧環(huán)球股份有限公司的全資子公司蘇寧環(huán)球傳媒有限公司(簡(jiǎn)稱“蘇寧環(huán)球傳媒”)與韓國(guó)FNC Entertainment Co。，Ltd(簡(jiǎn)稱FNC)簽署了《諒解備忘錄》。蘇寧環(huán)球傳媒前期與NFC 已經(jīng)簽署相關(guān)協(xié)議，為了加快具體合作項(xiàng)目的推進(jìn)，達(dá)成了以上的相關(guān)合作意向。在諒解備忘錄中公布的各類項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)及收益都將由合資公司直接承擔(dān)，眾多高質(zhì)量的成熟的項(xiàng)目植入，將縮短前期合資公司的籌備時(shí)間，有望在1-2 年內(nèi)便成為上市公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

成熟市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在華空間巨大

該備忘錄主要包括了籌辦演唱會(huì)、綜藝節(jié)目、藝人培訓(xùn)以及天團(tuán)培訓(xùn)和影視作品方面的合作。上述合作在雙方合資公司成立以后將無條件置入合資公司，這也顯示了公司加快文體領(lǐng)域布局的決心和力度。FNC 現(xiàn)有藝人無論是歌手組合還是文藝主持，在中國(guó)都有極高的知名度，現(xiàn)有的演出及活動(dòng)可以為合資公司貢獻(xiàn)可觀的收入，更重要的是，引入韓國(guó)娛樂行業(yè)成熟的培訓(xùn)和經(jīng)營(yíng)體系，在合作的同時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培養(yǎng)后備力量，創(chuàng)造高品質(zhì)可持續(xù)的文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

預(yù)計(jì)公司15、16 年EPS 分別為0.32、0.48 元，維持“買入”評(píng)級(jí)。

公司14 年開始轉(zhuǎn)型布局，15 年提出“大文娛+大健康+大金融”的三大轉(zhuǎn)型布局方向，經(jīng)過半年的頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入加速落地階段，此次協(xié)議的簽署有利于公司與FNC 合作業(yè)務(wù)在公司的開展且會(huì)在短時(shí)間內(nèi)提升合資公司的盈利能力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：公司轉(zhuǎn)型期現(xiàn)有業(yè)績(jī)對(duì)于股價(jià)的支撐較弱，轉(zhuǎn)型拓展存在不確定性。