房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響壓力仍在,政策將維持寬松:我們認(rèn)為2016年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累仍將存在,主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面:第一個(gè)是房地產(chǎn)投資增速有進(jìn)一步下行的壓力,這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期拐點(diǎn)有關(guān)。另一個(gè)層面是結(jié)構(gòu)性矛盾,即一二線城市與三四線城市市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的差別,這主要以人口流動(dòng)及土地供應(yīng)有關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境下,政策的核心目標(biāo)是減少行業(yè)的周期性波動(dòng)和堅(jiān)決去庫存。2016年,由于房地產(chǎn)投資下行壓力,預(yù)計(jì)政策會(huì)著力鼓勵(lì)二套房、適度寬松三套房,并著力去庫存。

投資邏輯變遷,轉(zhuǎn)型期定價(jià)權(quán)模式之變:由于土地價(jià)格上升擠壓公司利潤(rùn),行業(yè)利潤(rùn)下行的變化目前看來短期不可逆,上市房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型,尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)公司傳統(tǒng)估值方法NAV(每股凈資產(chǎn))更側(cè)重公司資產(chǎn)質(zhì)量,輕公司治理水平,但隨著國(guó)內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)換擋轉(zhuǎn)型的預(yù)期趨于一致,我們統(tǒng)計(jì)2015年年初至今地產(chǎn)板塊的股價(jià)表現(xiàn)與公司基本面完全背離。轉(zhuǎn)型期定價(jià)權(quán)模式變革主要體現(xiàn)在:1)中小市值公司退出地產(chǎn)業(yè)務(wù),變更主業(yè)。2)保險(xiǎn)資金舉牌藍(lán)籌,布局龍頭地產(chǎn)公司。3)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

投資機(jī)會(huì)梳理,新背景下投資邏輯:隨著轉(zhuǎn)型期定價(jià)權(quán)模式變更,我們梳理的投資機(jī)會(huì)主要有:1)布局具有業(yè)績(jī)兌現(xiàn)性的轉(zhuǎn)型個(gè)股,尋找潛在轉(zhuǎn)型公司,如廣宇集團(tuán)、宋都股份、華業(yè)資本、財(cái)信發(fā)展等。2)在資產(chǎn)配置荒下,布局低估值高股息地產(chǎn)龍頭,如萬科、保利、招商等。3)挖掘住房后市場(chǎng)領(lǐng)域輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,如世聯(lián)行等。

投資建議:維持行業(yè)強(qiáng)于大市評(píng)級(jí),2016年隨著房地產(chǎn)投資下行壓力顯現(xiàn),政策面仍將維持寬松和扶持態(tài)度,這將保障地產(chǎn)板塊估值向上具備提升空間,行業(yè)龍頭當(dāng)前對(duì)應(yīng)2015年P(guān)E為14倍,具有低估值優(yōu)勢(shì),在風(fēng)格切換和險(xiǎn)資增持的催化下,具有配置價(jià)值,如萬科、保利、招商、華夏幸福。由于行業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾,中長(zhǎng)期看中小企業(yè)已拋棄對(duì)周期的幻想,主業(yè)多元化轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。在轉(zhuǎn)型方向中,我們看好的轉(zhuǎn)型方向包括:切入新興行業(yè)的中小市值公司(華業(yè)、廣宇、宋都、中體、萊茵、財(cái)信)、住房后市場(chǎng)相關(guān)標(biāo)的(世聯(lián)行)、以及潛在的轉(zhuǎn)型標(biāo)的。國(guó)企改革層面,我們預(yù)計(jì)未來更多國(guó)有房企將受益資源整合、制度變革等帶來的投資機(jī)遇,建議關(guān)注標(biāo)的空港股份、中航地產(chǎn)、魯商置業(yè)、深振業(yè)、天健集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示:流動(dòng)性出現(xiàn)向下拐點(diǎn)、新興產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈。