隨著富力、萬達(dá)等地產(chǎn)巨頭回歸A股，目前估值較低的部分地產(chǎn)股會(huì)有所表現(xiàn)。其中，績(jī)差地產(chǎn)股很難通過主業(yè)實(shí)現(xiàn)翻身，那么其出路不是賣殼就是注入別的資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。

上周，關(guān)于房地產(chǎn)的信息不斷。先有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)投資、銷售、庫存等數(shù)據(jù)一齊翻綠；繼有人民日?qǐng)?bào)發(fā)文稱"未來的房地產(chǎn)稅不能成為惡稅"，社交網(wǎng)絡(luò)紛紛猜測(cè)"房地產(chǎn)稅可能不征了"；更有中央高層連續(xù)數(shù)天喊話"地產(chǎn)去庫存"，業(yè)界和媒體都從中讀出了地產(chǎn)政策可能更為寬松的苗頭。

資本市場(chǎng)反映當(dāng)然更為敏捷。上周，在A股市場(chǎng)總體處于橫盤之際，地產(chǎn)指數(shù)漲幅達(dá)4.8%，更有中江地產(chǎn)（+77.23%）、中航地產(chǎn)（+31.18%）、陽光城（+24.07%）、萬業(yè)企業(yè)（+21.03%）等個(gè)股，漲幅超過20%。地產(chǎn)股這一漲勢(shì)能否延續(xù)？又將對(duì)A股市場(chǎng)帶來怎樣的影響？

毫無疑問，樓市分化正在加劇。這不僅表現(xiàn)在一線城市和三四線城市之間，少數(shù)一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲（王健林的說法是，"未來10年北京房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲"，深圳房?jī)r(jià)今年居然漲了40%），而三四線城市中"鬼城"將越來越多；也表現(xiàn)在地產(chǎn)股的兩極分化。今年前三季130家地產(chǎn)股盈利增長(zhǎng)約為7%，而在總計(jì)540億元的盈利中，萬科、保利、綠地、華夏幸福、城投控股這五家就達(dá)220億元，占40%強(qiáng)，五家地產(chǎn)股的盈利增長(zhǎng)為11.5%。

另一方面，有36家地產(chǎn)股虧損，40家地產(chǎn)股負(fù)增長(zhǎng)，二者合計(jì)比例近六成。在筆者看來，縱然政策再寬松，地產(chǎn)股群體高增長(zhǎng)的日子也將一去不復(fù)返。就如龍頭股萬科，其盈利增長(zhǎng)也不過6.14%，萬科自己的庫存也在不斷增多，而綠地的49億盈利（增長(zhǎng)12%），其中14億靠的是投資收益，其營(yíng)收還下降了16%；至于那些虧損或負(fù)增長(zhǎng)的中小地產(chǎn)股，要靠地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)翻身恐怕難度更大。

既然如此，我們?yōu)槭裁催€要關(guān)注地產(chǎn)股呢？

一方面，在地產(chǎn)股IPO暫停數(shù)年之后，我們看到，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)最新發(fā)布的預(yù)披露信息顯示，已在香港上市的富力地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)兩家地產(chǎn)巨頭均榜上有名。萬達(dá)商業(yè)港股上市才半年多，今年7月初即宣布啟動(dòng)A股發(fā)行計(jì)劃，擬在A股市場(chǎng)發(fā)行2.5億股，募資120億元。富力地產(chǎn)更是從2007年起，就高調(diào)宣布回歸A股，縱因A股市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的種種政策限制和調(diào)控，其間歷經(jīng)四次折戟，這次擬募資350億元，終于將實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)八年的夢(mèng)想?？梢韵胍姡S著富力、萬達(dá)等地產(chǎn)巨頭回歸A股，目前估值較低的部分地產(chǎn)股會(huì)有所表現(xiàn)。

筆者更關(guān)注的是那些績(jī)差地產(chǎn)股。如上所述，這些績(jī)差地產(chǎn)股很難通過主業(yè)實(shí)現(xiàn)翻身，那么其出路不是賣殼就是注入別的資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。如上文提到的那些漲幅居前的多是如此。中江地產(chǎn)之所以已出現(xiàn)7個(gè)漲停板，就是因?yàn)榫哦ν顿Y即將入主，而九鼎投資旗下有九泰基金、控股九州證券、九信金融、武曲星，并將投資晨星成長(zhǎng)計(jì)劃，發(fā)起籌建一家民營(yíng)銀行等。另如浦東科投即將借殼萬業(yè)企業(yè)；中珠控股擬通過定增進(jìn)軍腫瘤診療器械行業(yè)；綠景控股將通過定增募資100億，用于北京兒童醫(yī)院集團(tuán)兒童腫瘤醫(yī)院建設(shè)項(xiàng)目；西藏城投的石墨烯項(xiàng)目已通過評(píng)審；中航地產(chǎn)則是作為央企，有可能退出地產(chǎn)轉(zhuǎn)向別的高科技行業(yè)，等等。

綜合這些漲幅居前或蠢蠢欲動(dòng)的中小地產(chǎn)股，似乎都有如下幾個(gè)特點(diǎn)：股本通常都在4-5個(gè)億，或6-7個(gè)億；股價(jià)不高，或起點(diǎn)股價(jià)不高；業(yè)績(jī)較差，但不是ST或*ST。稍作梳理，那三四十家績(jī)差地產(chǎn)股，行情已經(jīng)啟動(dòng)的，幾乎都有資產(chǎn)注入或借殼概念，目前停牌的十來家，則正在操作或計(jì)劃之中。既然如此，我們何不關(guān)注那些股價(jià)尚未啟動(dòng)，而又符合上述幾個(gè)特點(diǎn)的中小地產(chǎn)股呢？！