習(xí)近平指出樓市要去庫(kù)存平穩(wěn)發(fā)展。中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

投資建議

雖然龍頭公司的防御性優(yōu)勢(shì)仍然明顯，但如果要追求估值彈性，則市場(chǎng)重心仍集中在中小個(gè)股。建議重點(diǎn)關(guān)注基本面扎實(shí)、有轉(zhuǎn)型預(yù)期、安全邊際較高的個(gè)股。重點(diǎn)推薦福星股份、香江控股，建議關(guān)注北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)。

受益股解析

保利地產(chǎn)：10月銷(xiāo)售低于預(yù)期

公司10 月銷(xiāo)售情況：公司10 月單月實(shí)現(xiàn)簽約面積100.7 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額114.11 億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環(huán)比分別+10.9%和-2.3%。公司10 月銷(xiāo)售情況低于預(yù)期。整體來(lái)看，公司2015 年1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積958.3 萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約金額1212.0 億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤(pán)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)影響，10 月銷(xiāo)售不及預(yù)期：公司10 月單月銷(xiāo)售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，一方面是受推盤(pán)節(jié)奏的影響，公司10 月推貨量較原計(jì)劃約有4 成左右的縮減；另一方面是由于公司10 月二、三線城市的銷(xiāo)售占比有所增加，拉低了公司的銷(xiāo)售均價(jià)，公司10 月的銷(xiāo)售均價(jià)為11333 元/平米，環(huán)比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產(chǎn)政策和貨幣政策持續(xù)寬松的背景下，我們認(rèn)為公司后續(xù)銷(xiāo)售仍將維持在相對(duì)高位，但由于公司9 月和10 月的銷(xiāo)售金額均略低于我們之前的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司全年銷(xiāo)售金額預(yù)測(cè)至1450 億元(原預(yù)計(jì)1500 億元)，同比增長(zhǎng)6.1%。

盈利預(yù)測(cè)與投資建議：公司作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，擁有出色的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品牌優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售穩(wěn)健，融資成本低廉，未來(lái)將會(huì)在行業(yè)集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進(jìn)“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來(lái)在小區(qū)O2O 和養(yǎng)老地產(chǎn)方向的發(fā)展?jié)摿??？紤]到公司今年銷(xiāo)售將低于原來(lái)的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2015、2016 年凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)12.0%、6.8%至137 億元、146 億元，對(duì)應(yīng)PE 分別為1.27 元、1.36 元，對(duì)應(yīng)目前A 股PE 分別為7.2 倍、6.8 倍，PB1.3 倍。目前公司在行業(yè)龍頭企業(yè)中估值較低，具有較大的吸引力，維持買(mǎi)入的投資建議。

北辰實(shí)業(yè)：租售穩(wěn)健增長(zhǎng)，向會(huì)展業(yè)上游拓展

事件。公司公布 2015 年三季報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 50.0 億元，同比增加 33.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 5.33 億元，同比大增 65.9%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益 0.16 元。

2015 年前三季度，受房產(chǎn)租售增加推動(dòng)，公司營(yíng)收增加 33.6%；期間費(fèi)用控制良好使凈利潤(rùn)增幅擴(kuò)大至 66%。2015 年 9 月，公司收購(gòu)武漢光谷科技園公司 51%股權(quán)，順利入駐武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2015 年下半年，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷(xiāo)售金額 55億元。

投資建議。向會(huì)展業(yè)上游拓展，定增增強(qiáng)發(fā)展后勁，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。公司項(xiàng)目集中在北京和長(zhǎng)沙，涉足開(kāi)發(fā)、商業(yè)和投資類物業(yè)。公司京內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值重估受益于《北京文創(chuàng)規(guī)劃》，沉淀價(jià)值約 378 億元。公司會(huì)展業(yè)務(wù)全國(guó)翹楚，正向上游高利潤(rùn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。我們預(yù)計(jì)公司 2015-2016 年 EPS 分別 0.27元和 0.36 元，對(duì)應(yīng) RNAV 是 10.38 元。公司的股價(jià)/RNAV 折價(jià)率在上市商業(yè)地產(chǎn)公司基本屬于最低。此外，目前北京申辦冬奧會(huì)已經(jīng)成功。考慮公司在亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)中重要表現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)北辰實(shí)業(yè)大概率將繼續(xù)參與相關(guān)工作。 截至 10月 29日公司收盤(pán)價(jià) 5.10元，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率分別 18.9倍和 14.2倍。給予公司 RNAV 的 9.5 折，即 9.86 元作為公司未來(lái) 6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

香江控股：背靠大樹(shù)好乘涼，優(yōu)質(zhì)資源再注入

事項(xiàng)： 公司公布定增預(yù)案，擬向關(guān)聯(lián)方發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購(gòu)買(mǎi)其持有的與家居商貿(mào)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)，并募集配套資金，定增價(jià) 6.06 元/股。

平安觀點(diǎn)：

背靠大樹(shù)好乘涼， 優(yōu)質(zhì)資源再注入： 公司大股東為南方香江集團(tuán)，旗下包括家居流通、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資源能源和金融投資四大產(chǎn)業(yè)。 此前大股東已注入香江商業(yè)和深圳大本營(yíng) 100%股權(quán)， 公司形成了商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商鋪招商、家居等商貿(mào)流通的完整產(chǎn)業(yè)鏈。 但由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，上市公司短期內(nèi)難以為商貿(mào)業(yè)務(wù)提供大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)，本次大股東再次注入沈陽(yáng)、廣州、深圳、鄭州和長(zhǎng)春等優(yōu)質(zhì)物業(yè)， 將大幅提高上市公司“自有物業(yè)+自有招商運(yùn)營(yíng)”的比例，加快上市公司向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

股權(quán)激勵(lì)有助激發(fā)員工熱情，或?qū)⒔议_(kāi)公司發(fā)展新篇章。盡管市場(chǎng)對(duì)大股東擁有的各項(xiàng)資源較為認(rèn)可，但近年來(lái)上市公司相對(duì)保守的態(tài)度，使得市場(chǎng)對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)能力和發(fā)展速度仍存疑慮。 公司之前未做過(guò)股權(quán)激勵(lì)，大部分核心員工無(wú)上市公司股份， 公司近期已出臺(tái)股權(quán)激勵(lì)方案， 有助于激發(fā)員工熱情，借助集團(tuán)資源，或?qū)⒔议_(kāi)公司新的發(fā)展篇章。

土地儲(chǔ)備充足，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)?。?前三季度公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 22.5 億，銷(xiāo)售面積 24.0 萬(wàn)平米。在手土地建面 493.0 萬(wàn)平米，可出租物業(yè) 92.1 萬(wàn)平米，按照目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，可滿足未來(lái) 5 年的開(kāi)發(fā)，前三季度累計(jì)新開(kāi)工 39.2萬(wàn)平米，完成全年新開(kāi)工目標(biāo)的 59.4%。在手現(xiàn)金 20.2 億元，覆蓋一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期負(fù)債的 94%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率 58.4%， 資金狀況整體穩(wěn)健。

投資建議： 預(yù)計(jì) 2015-2016 EPS 分別為 0.29 元和 0.34 元，對(duì)應(yīng) PE 分別為 27.3 倍和 23.3 倍。公司大股東實(shí)力雄厚， 優(yōu)質(zhì)資源注入助力公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型， 股權(quán)激勵(lì)利于激發(fā)員工熱情，看好公司轉(zhuǎn)型及員工激勵(lì)后的新氣象，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 銷(xiāo)量及業(yè)績(jī)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

福星股份：轉(zhuǎn)型起步，激勵(lì)創(chuàng)新

前3季度凈利潤(rùn)下降 8%，源于公允價(jià)值變動(dòng)下降 56%

前3季度，福星股份營(yíng)業(yè)收入 62.0億元，同比增長(zhǎng) 15%；凈利潤(rùn) 5.1億元，同比下降 8%，扣非后 2.4億元，同比增長(zhǎng) 790%，其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 2.9 億元，同比下降 56%；每股收益 0.72元，扣非后 0.34元；毛利率 26.1%，凈利率 8.2%，分別提升 3.9個(gè)和下降 2.1個(gè)百分點(diǎn)；三項(xiàng)費(fèi)用率由去年同期的 10.4%下降至目前 9.0%。

前3季度銷(xiāo)售估算約 50億元，全年仍有望沖擊 80億元

前3季度，估算公司銷(xiāo)售約 50億元(上半年銷(xiāo)售 33億元+3季度中房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)金流入約 16億元) ，同比增長(zhǎng)約 25%；考慮到后續(xù)行業(yè)政策將持續(xù)寬松、4 季度公司可售資源豐富及銀湖控股并表貢獻(xiàn)的增量銷(xiāo)售，公司全年仍有望沖擊 80億元， 對(duì)應(yīng)同比增長(zhǎng) 31%。報(bào)告期末，預(yù)收款 54億元，同比增長(zhǎng) 51%，分別鎖定我們對(duì)公司 15-16年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)收入的 100%和 50%。

員工持股計(jì)劃、跟投福星智慧家，雙重激勵(lì)激發(fā)員工動(dòng)力

7 月公司成立員工持股計(jì)劃“福星財(cái)富集合計(jì)劃”，參與員工包括公司董監(jiān)高及公司核心業(yè)務(wù)骨干，并 9月 30日完成購(gòu)買(mǎi) 4,166萬(wàn)股，占比 5.85%，購(gòu)買(mǎi)均價(jià) 9.46元/股，總金額 3.9億元， 配資比例為 2:1，優(yōu)先份額年化收益為 7.1%，公司股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保。此外，10月公司擬與星慧投資(公司高管持股52%)共同投資設(shè)立福星智慧家物業(yè)有服務(wù)有限公司，公司持股 51%，星慧投資持股49%， 福星智慧家的設(shè)立有利于創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制和激發(fā)管理效能，積極推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)。

凈負(fù)債率較高，開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外融資渠道確保資金鏈安全

報(bào)告期末，負(fù)債率 77%、凈負(fù)債率 157%，后者高于行業(yè)平均水平，但較半年報(bào)時(shí)期下降 12 個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債率水平有所緩解。報(bào)告期內(nèi)，公司全面拓展國(guó)內(nèi)外兩個(gè)資本市場(chǎng)。一是開(kāi)拓新型融資品種，年初至今完成合計(jì)完成 45億元公司債的發(fā)行工作，4月推出了 30億元的定增方案(定增底價(jià) 10.43元/股)；二是開(kāi)展國(guó)際融資工作，促推海外項(xiàng)目的順利發(fā)展。

轉(zhuǎn)型起步、激勵(lì)創(chuàng)新，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)

福星股份前 3季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng) 15%和下降 8%， 主要源于去年同期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)基數(shù)較高、今年有所下降所致；銷(xiāo)售方面，估算公司銷(xiāo)售約 50億元，預(yù)計(jì)公司全年仍有望沖擊 80億元，對(duì)應(yīng)同比增長(zhǎng) 31%；此外，近期公司持股通過(guò)員工持股計(jì)劃以及高管跟投福星智慧家等措施大力創(chuàng)新激勵(lì)體制，9月底公司員工持股計(jì)劃實(shí)施完畢，10月公司推出高管跟投福星智慧家(轉(zhuǎn)型載體)，這將積極推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)；此外，公司 4月推出了 30億元的定增方案，加上合計(jì)今年發(fā)行的 45億元公司債，公司的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。我們維持公司 2015-16年每股收益為 1.08元和1.22元，維持目標(biāo)價(jià) 17.61元，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。